後續或有更多城市嘗試租賃換“房票”可能性。

繼長沙出臺最新舉措打開租購聯動的新思路後，成都、西安也出臺類似政策。

8月19日晚間，西安出臺新政明確，居民存量住房被納入保障性租賃住房（簡稱“保租房”）管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。在業內人士看來，“出租換房票”的做法具有一定創新性，可為其他城市的房地産調控提供借鑒，後續或有更多城市嘗試租賃換“房票”可能性。

居民存量住房納入保租房，可新購一套住房

此次西安出臺新政策，主要在限購資格上進行了大的調整。8月19日晚間，西安市住房和城鄉建設局網站發佈通知稱，為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，完善西安市保障性租賃住房政策，通過盤活居民存量住房方式增加西安市保障性租賃住房房源供給，西安市住房保障工作領導小組辦公室制定了《西安市居民存量住房用於保障性租賃住房操作指南》。該政策自2022年8月29日起施行，有效期5年。

通知指出，在符合安全要求、尊重自願前提下，位於西安市限購區域內且已取得房屋權屬證書、無權屬糾紛、無查封登記和限制資訊、具備基本入住條件的西安市居民存量住房，可申請納入保障性租賃住房。住房被納入保障性租賃住房管理並正式簽訂租賃合同後，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。但需要注意的是，居民家庭一次或多次，將一套或多套住房用於保障性租賃住房的，均只能獲得一次性購買一套住房的資格。居民將家庭名下唯一住房用於保障性租賃住房的，不認定為無房家庭。

對於租金方面，通知明確，租金按月或按季度收取，不得一次性收取超過3個月的租金，押金不得超過1個月租金；居民選擇將所屬住房出租給運營企業並委託企業租賃運營的，應按照西安市住房租賃資金監管相關規定將租金及押金納入資金監管賬戶。此外，居民選擇運營服務企業作為第三方委託運營的，出租人應按合同約定在完成住房租賃網簽備案後，向運營服務企業支付運營服務費。

而在房源退出方面，納入保障性租賃住房管理5年期滿後，不再繼續納管的，可申請退出保障性租賃住房房源庫，同時解除上市交易限制。納入保障性租賃住房管理後，居民未獲得新增購房資格或已取得新增購房資格但未購房的，可申請提前退出保障性租賃住房房源庫，經審核後可解除上市交易限制，同時取消該政策所支援的新增購房資格。

對於西安此次新政出臺背後的原因，ICCRA住房租賃産業研究院院長趙然指出，西安要發展保障性租賃住房，目前僅憑新建的增量不足以支撐保障性租賃住房的房源籌集，盤活存量房的形式，不僅可以有效降低存量房的空置率，也能增加保障性租賃住房供給，滿足不同類型人群的租住需求，並減緩政府在存量房配建方面的財政壓力；並且，新建租賃住房從建設期到裝修期都需要一定的時間，而盤活存量住房的房源供應的時效性較強。此外，相較于新建租賃住房，存量房大多都在市中心，交通和周邊配套設施方面也更具優勢。

而在業內人士看來，“出租換房票”的類似做法，全面打通了新房、二手房、租賃住房通道，為其他城市的房地産調控提供借鑒。

此前長沙、成都已推類似政策，或有更多城市跟進

值得一提的是，西安此次新政和長沙、成都的政策存在一定的相似之處，都意味著個人住房“住改租”可在一定程度上突破現有的限購政策框架，而且也設置了一系列具體要求。

5月11日，長沙市培育和發展住房租賃市場工作領導小組正式印發《關於推進長沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點實施方案》，明確市民名下唯一住房供作租賃住房後再購房，符合條件的可享受首套房貸款政策；有兩套房的盤活一套房供作租賃住房後，可按二套房貸款。該政策規定，個人存量住房作租賃住房，可委託企業運營，也可自行出租運營，但都要納入服務平臺監管，建立租金監測體系，運營年限不低於10年，期間可轉讓，但須維持租賃性質不變。

7月6日，成都住建局官方微信公眾號發佈《關於居民自願將自有住房用於保障性租賃住房操作指南》，對居民自願將自有住房用於保障性租賃住房的房源條件、認定程式、租賃對象、租金標準等一系列操作規範進行了明確，其中指出，住房納入保障性租賃住房房源庫後，居民即可申請在出租住房所在限購區域取得新增購買一套住房資格。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，從實際情況來説，預計後續全國各地會加快推進類似政策，因為此類政策的出發點很明顯，目的在於激發購房者參與釋放更多私人房源，房源進入保障性租賃住房體系和框架中，帶動更多房源供給，這對於“十四五”期間各地保障性租賃住房供應體系建設的完善具有積極作用。此外，借由此類政策，後續也可搭建“私人住房-保障性租賃住房”之間的流通體系。

當前，西安、長沙、成都均已出臺“出租換房票”新政，“租購聯動”有哪些影響？對此，趙然表示，“租購聯動”的政策將房地産市場視為一個有機整體，不僅可以平衡增量新房和存量房之間的關係，而且在租賃住房市場和銷售型住房市場之間搭建一個“變壓器”。這個政策對於人口凈流入的二線城市有較強的示範作用，一方面能夠滿足市民的多元化、多層次住房需求，另一方面可以真正起到平抑市場預期的作用，實現房地産市場穩增長的目標，也是對於房地産發展新模式的有效探索。