2021年下半年以來，上市物業企業在資本市場普遍遭遇到發展的黑天鵝。除了股價和公司市值一路走低、發展預期變差之外，資本市場帶來的發展助力與正反饋也呈現出明顯的邊際效應，後來者已經很難享受到資本市場帶來的估值溢價與發展賦能。無論是金茂服務還是魯商服務，都在資本市場遭遇了當頭棒喝，股價自上市伊始即持續走低，成為物業企業在資本市場失寵的典型案例。

上市狂奔 發展無序

自2014年6月30日彩生活正式登陸港交所並拉開物業公司奔向資本市場的序幕以來，物業企業在資本市場經歷了難得的高光，但當下也正在經歷發展的至暗時刻。以彩生活為例，2014年7月3日，上市僅四天，彩生活即以55.6億港元市值反超母公司花樣年控股，實現了自身在資本市場的大跨越。2015年4月，彩生活股價、市值頻創新高，股價最高接近13港元，市值最高接近200億港元。

與彩生活相似，旭輝永升服務、新城悅服務、南都物業、特發服務等都經歷過類似的高光時刻，但也正在經歷發展的至暗時刻。

以新城悅服務為例，自2021年4月初其股價創出上市以來最高的26.87港元以來，其後便一直走低，截至發稿，其股價已經低於7港元，較最高點跌去了超70%，且尚未見到股價走勢逆轉的契機。

透過上市公司的股價浮沉，從物業企業成長的角度出發，物業企業的成長往往可以總結為三大類型，其中最基礎的便是癌症型成長，這也是不少股價出現大幅下跌乃至被停牌、收購的物業公司的共同特點。

癌症成長 隱患遍地

癌症型成長往往表現為企業成長方向、方式不正確，雖然短期會有高速的增長乃至跨越式成長，但最終結果往往都是使企業陷入死亡陷阱，即使最終僥倖存活，企業也會元氣大傷，綜合實力大幅下降。

在2010年之前，尚未有物業企業計劃登陸資本市場，也很少有企業實現跨越式發展，穩紮穩打成為不少物業公司的發展特點。

但一切在2010年後快速改變。登陸資本市場的計劃與渴望加持之下，以及上市之後市值管理的強烈渴求，使得物業公司在發展方面出現了脫離實際的傾向。大規模收並購、無差別市場拓展以及跨領域進入新興行業、跟風進入新領域等，成為物業企業癌症型成長的四大主要表現。

首先就是大規模的收並購。隨著2014年彩生活登陸資本市場，規模逐漸成為物業企業的最大訴求，在此基礎上，物業企業間的收並購變得非常普遍，部分資質較差的物業公司也在此期間順利賣身，但也為收購方埋下了驚天大雷。

隨著被收並購企業逐漸融入收並購企業的體系內，部分物業企業隱藏的問題被不斷發現，對物業公司的持續經營造成了巨大的影響。項目缺陷、延續危機、法律風險等接踵而至，企業盈利能力也持續下滑，企業面臨持續失血。時至今日，當時大肆並購的企業，在資本市場的走勢都不容樂觀，部分已經出現了股價斷崖式下跌的情況。

其次是無差別市場拓展。在規模訴求急劇膨脹的時代，物業公司對所謂的管理紅線、盈利訴求、物業費水準、物業費收繳率等均喪失了應有的謹慎，個別物業公司雖然關注到了問題，但是往往也簡單的寄希望於酬金制能夠解決類似的問題，但不少項目最終都在面臨退出、持續虧損、官司不斷中結束了短暫的管理期，留下一地雞毛和巨大的沉沒成本。

然後是跨領域進入新興行業。網際網路+、O2O、養老等就是其中最明顯的領域。在自身能力尚不具備、專業人才較為缺乏、擬進入行業本身存在巨大不確定性的背景下，部分物業企業持續的投入不僅分散了一線服務人員的精力，也在後期産生了巨大的虧空。

最後是跟風進入新領域。對於物業企業而言，企業的能力邊界、管理能力往往很難在短時間內得到飛躍式提升，穩紮穩打與循序漸進應該成為企業的主流。但部分物業企業盲目選擇跟隨頭部物業公司發展的戰略，如進入城市服務等領域。最後往往面臨支付危機與現金流難以為繼的風險，同時服務能力不足也損害了企業的口碑，最終不得不被迫走向聯合乃至被收購。

危機漸進 洗盤在即

後疫情時代，經濟與社會正發生深刻的變革。在各種因素的影響下，物業行業明顯感受到了疫情的無情，也感受到了發展的無力。在此背景下，物業企業的發展已經呈現出了明顯的分化之勢，資本市場也在種種因素的影響下給不同的物業企業以迥異的估值。

這其中，既有擔憂情緒之下的錯殺，也有停牌下的暫時安寧，更多的是面對現狀的無可奈何。資本市場終究只是錦上添花，當物業股不再“錦上”，“添花”很可能變成火上澆油，從而加速物業行業的洗盤。 浮躁的社會，總是需要一些淡泊明志。身處風口的行業，更需要定力去沉心靜氣。物業企業不同成長模式的背後，既反映了市場情緒的影響，更反映出了大部分人的手足無措和少數人的行穩致遠。