1宗“觸頂”待搖號、3宗流拍 廣州二輪供地釋放什麼信號?

來源:新京報 2022-07-19 10:31:37

7月18日,繼全國多地二輪供地結束後,廣州市今年第二批集中供地也“姍姍來遲”。廣州市該批次共供應14宗涉宅地塊,最終有3宗流拍,餘下11宗順利成交。根據中指研究院方面的統計,上述11宗成交地塊攬金約209.6億元,出讓用地面積約54.8萬平方米,成交地塊樓面均價約18592元/平方米。

從成交情況來看,廣州本場土拍整體較為溫和,個別地塊較“熱”。11宗成交地塊中僅3宗溢價,其中天河區燕塘地塊頗受追捧,競價“觸頂”後進入搖號環節,而其餘8宗地塊均以底價成交。

同區域2宗地一冷一熱,保利發展連奪3宗地

在廣州本批次為數不多的供地中,較受關注的是位於天河區的2宗地塊。雖然位於同一板塊,但2宗地塊熱度差異明顯。其中,天河區燕塘地塊吸引了7家房企主體報名競爭,報價54輪後最終進入搖號環節,將於7月20日進行線下搖號確認競得人;而天河區育新街南側AT0304011-1地塊則競拍“遇冷”,最後以流拍告終。

從具體地塊條件來看,天河區燕塘地塊位於後天河北板塊,起始價為本批次中最高,約70.6億元,其土地面積約8.18萬平方米,建築面積約16.8萬平方米,最高限價約81.19億元,競得人須按規劃要求配建規劃條件中的中小學用地、幼兒園(含託兒所);天河區育新街南側AT0304011-1地塊位於智慧城核心區中部、火爐山腳下,宗地面積約3.29萬平方米,計容建築面積約6.38萬平方米,掛牌起始價約24.42億元,競得人須在地塊內提供計算容積率建築面積6384平方米的保障性租賃住房。

對於同一板塊內2宗地塊的不同待遇,廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析稱,天河區燕塘地塊地理位置很優越,配套成熟,周邊項目已證明了銷售端必然受歡迎,溢價收益的確定性較強,故受熱捧;而天河區育新街南側地塊除了有起拍價較高的因素外,也由於配套一般、市場接受度或不高等因素而遭遇流拍。

在當天的土拍中,保利發展拿地態度積極,獨立拿下3宗地塊,拿地總價約48.82億元,分別位於南沙區、黃埔區及荔灣區。其中荔灣區西塱AF022050地塊為3宗溢價成交地塊之一,成交價約23.66億元,溢價率約0.85%。該地塊土地面積約3.88萬平方米,計容建築面積約10.52萬平方米,起始價約23.46億元。

另外保利發展所競得的兩宗地塊均以底價成交,分別為南沙區南沙街金嶺南路地塊、黃埔區開源大道地塊,成交價分別約9.43億元、15.72億元。

整體上,從本場拿地房企來看,依然以央、國企及地方國企為主,如越秀地産競得海珠區琶洲西區地塊,廣州寶信包攬花都區3宗地塊,珠江實業拿下荔灣區南岸路地塊。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強認為,目前,在民企資金持續承壓下,民營房企拿地動力不足,僅靠央企、國企“撐場”,這對於完成年度土地出讓計劃也增加了很大難度;未來還是需要落地政策以緩解民營房企資金壓力。

銷售端已現復蘇,土地市場仍待回暖

據悉,廣州本輪供地簡化了競買規則,取消了此前的競自持環節,規定競買人的最高報價不超過最高限制地價的,按照價高者得原則確定競得人;當有兩個或兩個以上競買人報出最高限制地價後,停止網上競價,改為搖號確定競得人。此外,天河區燕塘地塊、海珠區琶洲西區地塊等優質地塊的供應也讓該批次土拍備受關注。

競買規則的簡化、重磅優質地塊的推出,都可見當地政府為提高房企拿地活躍度所做的努力。在李宇嘉看來,政府供地思路仍舊堅持縮小供應量,優化供地區域,降低流拍對市場情緒的擾動,拿出優質地塊,吸引開發商並給市場讓利,國企、央企托底,維持市場溫度,逐步讓土地市場回歸至正常態勢。“儘管如此,從拍地結果看,整體上依舊延續了相對冷清的局面,市場低迷的態勢仍不容忽視。”李宇嘉如是表示。

另一邊,廣州樓市已顯現出回溫跡象。根據國家統計局數據,廣州一手房價格已連續三個月上漲,6月份二手房價領漲一線城市,環比漲幅為0.5%。根據廣州中原研究發展部的數據,今年1-6月,廣州累計成交新房39618套,同比跌35%,但為近5年同期排名第三;月度成交也呈現逐月回升態勢,6月份廣州新房網簽7776套,環比增加26%,同比增加10%。

李宇嘉指出,當前,廣州樓市銷售端的回升並未傳導至拿地端。其主要原因在於,其一,供給端風險事件還在爆發,開發商經營思路整體上仍著眼于保衛現金流;其二,融資端並未好轉,上半年各項數據都在環比改善,唯獨到位資金中銀行貸款跌幅繼續擴大;其三,銷售端回升的勢頭並不紮實,最近兩周(7月1日-16日),包括廣州在內的一線城市新房、二手房成交量環比平均下跌4%和35%;而二線城市平均下跌60%和31%。

李宇嘉還預計,“銷售端熱、供給端冷”的局面還會保持一段時間,“只有在商品房市場回升趨勢確定,民企開發商層面風險開始妥善解決,銀行等對企業融資正常化了,土地市場才能徹底復蘇。”

(責任編輯:孫悅)
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