房地産作為中國國民經濟的支柱性行業之一，在過去十年經歷了怎樣的變化？仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟稱，從根本上説，過去十年間房地産行業的繁榮和發展，與人民群眾生活品質提升後改善居住環境的需求、與全國城鎮化發展水準提升後進城人口的居住剛需、與舊城改造和城市升級的建設需求高度相關。

房地産開發企業：告別“高週轉、高杠桿、高收益”

龐溟認為，在過去十年間，房地産業對中國GDP增長的貢獻率和房地産開發投資佔固定資産投資的比重穩步抬升；房地産貢獻的相關稅收和土地出讓收入依然是地方政府的重要財源，但地方政府上述收入和稅收的依賴度有所下降；房地産業仍是中國經濟信用創造的主要載體之一、信用週期最重要的穩定器之一，對於經濟金融穩定和風險防範具有重要的系統性影響。

“但是，中國經濟增長的底層邏輯已經發生了變化。”龐溟直言，考慮到城鎮化率與住房自有率已達高位、人口老齡化趨勢初現等因素，支援中國住宅地産開發增長的核心需求已經較為充分地釋放和滿足，房地産開發企業“高週轉、高杠桿、高收益”的數量擴張型發展模式亟待改變。

他認為，對房地産開發企業來説，滿足新發展模式的要求，要通過精耕産品與服務、規模效應、科技應用、細化外包等方式做好風險防控、突破成本瓶頸、提升每人平均産值、完成脫需轉實。

同時，房地産企業努力橫向拓展産業地産、商業地産、養老地産等其他業態，縱向聯繫物業管理與服務、品牌輸出、代建等輕資産領域，還可以穩步參與城市更新、小區改造、新型城市基礎設施建設、社區建設、市政服務、産城融合産業發展等業務。

對各地政府來説，滿足新發展模式的要求，意味著實事求是、因地制宜、因城施策、一城一策，按照自身實際情況，有步驟、有秩序、有彈性地調節當地的房地産政策，跟進中央政策推出相關配套措施並確保落地生效。

房地産調控政策出現新趨勢

錨定“房住不炒”大前提，房地産調控政策亦出現新趨勢。

龐溟稱，近年來的房地産調控政策和監管細則，都堅持“房住不炒”的定位和堅持不以房地産作為短期刺激經濟增長的手段，而“良性迴圈和健康發展”“新發展模式”“穩地價、穩房價、穩預期”“優化對保障性租賃住房的金融支援”等新的高頻關鍵詞和新趨勢，值得引起注意。

以2021年底中央經濟會議的內容為例，龐溟指出，房地産的工作重點將從商品房開發的“售”進一步拓寬到保障房建設的“租”，更重要的是，將政策目的排序從促進房地産業“健康發展和良性迴圈”變為“良性迴圈和健康發展”。該政策表態既是基於對目前房地産行業形勢的判斷和考量，更是為未來房地産行業的發展指明瞭目標和方向。

儘管近期房地産調控正在出現邊際放鬆和改善，但龐溟認為，對房地産行業的定位、調控和管理方向不會出現顯著轉向，調控方式的因城施策、因時施策、糾偏微調不會改變，將繼續保障合理的房企融資和居民住房消費需求。

“只有因城施策、分類指導，著力穩地價、穩房價、穩預期，才能落實好房地産市場長效機制，順應居民高品質住房需求，更好解決居民住房問題，確保實現高品質發展。”龐溟説。

他也提醒道，總的來説，應在堅持“房住不炒”的思路與基調、逐步降低房地産金融化和泡沫化的前提下，探索新發展模式，繼續優化房地産金融政策特別是差別化住房信貸政策，應當以穩為主、循序漸進、有計劃分步驟地實施房地産金融政策調整，儘量減少對市場的衝擊和影響，加快完善住房租賃金融政策體系，促進房地産市場平穩健康發展，實現穩增長、防風險、促發展三重目標。