5月以來，房地産政策的暖風頻吹，各地不斷優化調整樓市政策。在購房者需求端政策寬鬆的同時，針對房企供應端的政策也在放寬。最為明顯的是，地方政府頻繁修正此前過嚴的預售資金監管政策。

截至目前，包括南通、成都、海口等城市在內，5月已有10余個城市優化預售資金監管，內容涉及加快審批效率、解控資金監管比例、銀行保函等額替代等。

從以往來看，預售資金是房企非常重要的現金流，一般佔總預售金比例的30%-40%，不過，2021年隨著部分房企流動風險顯現，各地加強了預售資金監管。2022年，雖然多個城市放寬預售資金監管，但大多只是微調，對於緩解房企資金緊張效果有限。業內人士認為，房企應把握政策寬鬆時機，加大銷售回款，同時抓住信貸窗口期。

月內超10城放寬預售資金監管政策

據中指研究院監測，在堅持“房住不炒”基調不變的前提下，截至目前，今年全國已有超120省市出臺調控政策，“因城施策”調控方式十余種，主要表現為需求端的政策放鬆力度越來越大，政策也更加精細化，以促進剛性和改善性住房需求釋放。

“穩樓市”的大門已經打開，但是對於部分房企來説，目前流動性危機仍然存在。5月23日，平安信託發佈公告稱，安遠9號集合資金信託計劃産品借款人武漢融僑置業有限公司未能償還5月18日到期的本金5.99億元及對應利息；同一天，金科股份擬就“20金科03”債券提出展期一年的方案。

此前的5月20日，穆迪將佳源國際家族評級（CFR）從“B3”下調至“Caa1”，高級無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”，展望維持“負面”。評級下調反映出佳源國際控股的流動性和違約風險上升。

針對房企“紓困”的政策，據中信證券統計，包括優化預售資金監管，項目並購貸款暫不納入房地産貸款集中度管理，保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地産貸款集中度管理，降低土地拍賣保證金比例，放鬆房地産企業債券融資限制，要求保持房地産開發貸款平穩有序投放等。

值得關注的是，2022年，各地出現適度放寬預售資金監管的跡象，以修正此前過嚴的資金監管政策。尤其是5月，這一現象更加明顯。據中指研究院統計，5月已有十余個城市優化預售資金監管，包括南通、泰州、宿州、成都、海口、赤峰、無錫、景德鎮、欽州、九江、揚州、吉林、徐州、梅州等。

其中，5月20日，南通在其發佈的政策中提到，對優質房地産企業預售監管資金實行差別化監管政策，可享受增加撥付節點、降低重點監管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預售監管資金等紅利。此外，吉林、徐州、長春也都允許房企以保函替代預售監管資金。

對此，中指研究院企業事業部研究負責人劉水錶示，從多地出臺紓困政策上看，主要是調整預售資金監管辦法，包括加快審批效率、解控資金監管比例、銀行保函等額替代等方式。

政策微調暫未明顯緩解房企資金壓力

“房地産項目的預售資金監管，一般佔總預售金比例的30%-40%，如果預售資金監管有所放鬆，預售資金監管的比例下降10%左右，有助於緩解房企資金緊張的局面。”但劉水也表示，目前從緩解房企資金緊張程度上看影響有限。

克而瑞分析師房玲則認為，2022年多個城市出現了放寬預售資金監管跡象，但大多只是對此前過嚴監管的微調，疊加房企風險出清未完成、銀行風險偏好等因素影響，將進一步加大房企之間的分化，對整體流動性釋放預計效果有限。

眾所週知，預售資金歸屬於開發企業，但是房企須將預售資金按一定比例存入銀行專用監管賬戶，且隨著項目的施工進度進行撥付。

此外，克而瑞分析師易天宇指出，從以往來看，預售資金是房企非常重要的現金流。但是，2021年隨著部分房企流動風險顯現，各地政府加強了預售資金監管，西安、天津、石家莊等省市相繼出臺政策加強預售資金監管，實行全額全程監管。在此背景下，預售資金可提取比例降低，加大了企業償債壓力。

據克而瑞監測88家重點上市房企數據後發現，僅有41家房企披露了相關預售監管資金。而在這41家房企中，只有約一半的房企將預售監管資金算在了受限制現金內，2021年受限制現金佔到了總現金的29%，較2020年增加了5個百分點，增速明顯加快。

“最典型的如合景泰富，受預售監管資金大幅增加影響，受限制現金從2020年的39億元增加至2021年的217億元，佔現金持有總額的比重也從9%增加至74%。”房玲稱，由此可見，預售監管資金政策的趨嚴與放寬，將直接影響房企的現金支配，從而影響短期的償債壓力。

建議：房企抓住信貸窗口期積極融資

在房玲看來，要解決當下房企的問題，還是在於要支援優質民營房企的合理融資需求，加大出險房企的紓困力度，也要在保交付的前提之下進一步適當放寬預售資金監管政策；更重要的是建立市場信心，促進房企銷售回款。

劉水錶示，這輪“紓困”重點是區分項目風險與企業集團風險，金融機構不能抽貸斷貸。另外，“紓困”的著眼點在於出險房企的項目，央行銀保監會鼓勵優質房企進行並購貸款融資，收並購出險房企的優質項目。

對於房企來説，劉水也認為，企業應抓住這個政策放鬆的窗口期，加大銷售回款；另外，要借助於當前政府鼓勵收並購融資的時機，通過發債、收並購貸款等方式積極融資。

需要關注的是，民營房企逐步恢復公開市場的融資功能。其中，碧桂園、龍湖、美的置業等民營房企被監管機構選定為示範房企，在信用保護工具下成功發行公司債券。5月20日，碧桂園地産成功發行5億元2022年第一期公司債券，利率4.5%。與此同時，龍湖和美的置業也宣佈發行公司債，分別為5億元和10億元。這意味著民營企業的融資窗口打開了。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，從日前央行兩次信貸政策會議內容來看，房企獲取信貸的難度將進一步下調，企業需要積極抓住此類窗口期，能貸則貸，對於改善企業的資金面有積極的作用。