盤活存量資産!專家:有利於存量房和新增房投資的有序迴圈

來源:央廣網 2022-05-27 16:07:14

近日,國務院辦公廳印發了《關於進一步盤活存量資産擴大有效投資的意見》(以下簡稱《意見》)。《意見》從聚焦盤活存量資産重點方向、優化完善存量資産盤活方式、加大盤活存量資産政策支援、用好回收資金增加有效投資、嚴格落實各類風險防控舉措、建立工作臺賬強化組織保障六方面提出具體要求。

對此,貝殼研究院首席市場分析師許小樂認為,盤活存量資産擴大有效投資體現了投資思路的重大轉變。過去更多通過增量投資來形成固定資産,但在總人口增速放緩的背景下,若繼續採取新建的方式可能會導致資源浪費,産生無效投資。《意見》明確了以盤活存量資産來擴大有效投資的方向與思路,意味著我國進一步進入存量運營的階段,將會加快改變我國經濟增長方式,從投資驅動轉向消費驅動。盤活存量不僅能夠使資産與需求能夠更加匹配,還將促進圍繞資産運營服務的産業鏈興起,帶來巨大的就業機會。

同時,從房地産領域來看,58安居客房産研究院分院院長張波表示,有效盤活存量資産有著重要意義,有利於形成存量房地産和新增房地産投資的有序迴圈,提升存量房的利用率,拓寬租賃市場融資渠道,提升行業運營效率,降低房企負債水準。

盤活三大重點領域存量資産,保租房、産業園區等或成重點

張波提到,我國經濟正由高速增長邁入高品質穩定發展階段,住房領域的主要矛盾逐漸也由總量短缺轉為結構性供給問題,如何更好地滿足新市場的居住需求,如何更好迎合各類改善需求提升,都對存量房地産本身提出了很多新要求,也存在巨大的發展空間。

《意見》也提到了聚焦盤活存量資産重點方向,並明確了三大重點領域:一是重點盤活存量規模較大、當前收益較好或增長潛力較大的基礎設施項目資産,包括交通、水利、保障性租賃住房、水電氣熱等市政設施、生態環保、産業園區、倉儲物流、旅遊、新型基礎設施等。二是統籌盤活存量和改擴建有機結合的項目資産,包括綜合交通樞紐改造、工業企業退城進園等。三是有序盤活長期閒置但具有較大開發利用價值的項目資産,包括老舊廠房、文化體育場館和閒置土地等,以及國有企業開辦的酒店、餐飲、療養院等非主業資産。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,類似清單的列舉,對於房地産業內充分理解此次改革的重點有積極的作用。尤其是從實際過程看,保障性租賃住房、産業園區、老舊廠房等存量資産的盤活會成為工作的重點,預計後續配套政策和改革措施會加快推出。

根據貝殼研究院測算,目前我國存量住房規模已經達到3.12億套,住房存量面積超過350億平方米,總市值達到400萬億。另外還有各類包括老舊廠房、文化體育場館和閒置土地等閒置低效利用存量物業。由於産業結構和城市發展佈局的改變,一些資産的使用價值下降,而一些需求得不到滿足。通過存量資産的改造再利用,將能更好地實現生産、生活、消費的高效配置,提高城市運作效率。

許小樂也表示,對存量房産的盤活利用更加體現民生。通過改變産業園區、倉儲物流、旅遊、老舊廠房、文化體育場館、閒置土地、國企經營性房地産項目等的用途來形成保障性租賃住房的供給。“十四五”期間保障性租賃住房的籌建要達到650萬套,估計其中存量資源的盤活改造再利用將佔80%。

結合北京市此前發佈的《北京市“十四五”時期城市更新規劃》中提到的聚焦更新重點區域。規劃遠期目標至2035年,完成全市557個更新街區的更新任務。“十四五”時期,聚焦178個城市更新重點街區,形成各區的主要更新資源及任務臺賬,發揮轄區和街鎮對於存量更新的統籌作用。

本次《意見》的出臺也給投身城市更新的企業帶來了更好的機會。張波提到,從房企來看,在土地、生態等資源壓力下,在一些城市土地供給量減少的情況下,城市更新的重要性不斷顯現,通過盤活房地産存量資産和促進城市更新,亦有著諸多發展空間。同時,也要求房企可以更多打通相關行業,並形成和金融、文化等整合。

此外,《意見》還明確了盤活存量資産的重點區域和重點企業。

探索建立多層次基礎設施REITs市場,規範有序推進PPP

許小樂認為,從過往經驗看,盤活存量資源具有一定的障礙,需要政策給予支援。存量改建項目存在門檻高、融資難、成本高、投資收益率低等一系列問題,社會資本參與積極性不高。《意見》提出了鼓勵通過PPP模式、促進産權交易、國有資本投資及公司運營、兼併重組等7種方式,依據存量資産的不同情況靈活運用不同模式來解決存量資産從盤活到經營和退出的路徑,將有效打通閒置資産低效配置的癥結。

同時,為推動基礎設施REITs健康發展,《意見》明確,進一步提高推薦、審核效率,鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs項目發行上市。對於在維護産業鏈供應鏈穩定、強化民生保障等方面具有重要作用的項目,在滿足發行要求、符合市場預期、確保風險可控等前提下,可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。

張波表示,盤活存量房地産,對於租賃行業,尤其是保障性租賃市場有著重要意義。存量房地産本身就是租賃房源的重要來源之一,利用好現有存量住房資産,可以快速增加有效租賃房源,從規模上滿足更多人口凈流入大中型城市。同時,探索建立多層次基礎設施REITs市場,也會結合存量房地産,共同推進保障性租賃市場有序建設。

《意見》還要求落實落細支援基礎設施REITs有關稅收政策。推動基礎設施REITs基金管理人與運營管理機構健全運營機制,更好發揮原始權益人在項目運營管理中的專業作用,保障基金存續期間項目持續穩定運營。

嚴躍進也認為,從當前房地産領域的創新和改革動向看,保障性租賃住房的REITs試點正在推進。隨著目前深圳試點的繼續,預計後續會加快進行。其對於化解保障性租賃住房的風險、促進此類領域更持續發展等都有積極的作用,各地也應該積極在此類創新方面推出配套和優惠政策。

《意見》要求,規範有序推進PPP。鼓勵具備長期穩定經營性收益的存量項目採用PPP模式盤活存量資産,提升運營效率和服務水準。社會資本方通過創新運營模式、引入先進技術、提升運營效率等方式,有效盤活存量資産並減少政府補助額度的,地方人民政府可採取適當方式通過現有資金渠道予以獎勵。

《意見》還提出,積極探索通過資産證券化等市場化方式盤活存量資産。在符合反壟斷等法律法規前提下,鼓勵行業龍頭企業通過兼併重組、産權轉讓等方式加強存量資産優化整合,提升資産品質和規模效益。

(責任編輯:孫悅)
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