四月樓市表現疲軟，市場信心還處在修復進程中。

5月18日，國家統計局發佈2022年4月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。47個城市新建商品住宅銷售價格環比下降，50個城市二手住宅銷售價格環比下降，下降城市個數增加，下滑幅度也呈擴大趨勢。

新房價格迎下跌拐點

從4月份70個大中城市新建商品住宅房價指數來看，4月新建商品住宅環比上漲城市數量18個，較上月減少11城；持平城市5個，較上月增加2城；下跌城市47個，較上月增加9城。從漲跌幅情況來看，70城同比下跌0.1%，環比跌幅為0.3%，較上月擴大0.23個百分點。

據易居研究院測算，70城新房價格指數簡單算術平均數在2016年4月為4.3%、2017年4月為9.9%、2018年4月為5.3%、2019年4月為11.4%、2020年4月為5.2%、2021年4月為4.4%，2022年4月為-0.1%。這意味著這是自2015年12月份以來70城新房價格首次同比下跌，拐點信號值得關注。

從4月份70個大中城市二手住宅房價指數來看，環比上漲城市數量為15個，較上月減少6城；持平城市3個，較上月減少1城；下跌城市50個，比上月增加5城。從漲跌幅情況來看，70城二手住宅價格同比跌幅為-1.6%，環比下跌0.27%，較上月擴大0.08個百分點。可見，二手房價格跌幅擴大。

從各城市來看，成都、貴陽新房價格漲幅領跑，環比漲幅均為0.8%；其次為北京，環比漲幅0.7%；杭州、烏魯木齊緊隨其後，環比漲幅均為0.6%。二手房方面，成都以環比漲幅為0.7%繼續領漲；其次為北京、昆明，環比漲幅均為0.6%；廣州、深圳環比漲幅均為0.5%，並列第三；徐州、南充環比價格漲幅均為0.4%。

從4月70城新房、二手房房價指數變化情況看，成都不但漲幅領跑，且是少有的幾個二線城市中同比、環比皆上漲的城市。

在樓市調控上，成都的確也下了大力氣。5月16日，成都市出臺《關於支援剛性和改善性住房需求的通知》，發佈包括優化預售辦理條件、優化預售資金監管、優化家庭住房總套數認定標準和優化無房居民家庭認定標準等4條樓市新政。明確近郊區(市)縣已購或新購住房不納入中心城區購房時家庭名下住房總套數計算，購房人及其家庭成員在成都無自有産權住房且登記購房之日前兩年內無住房轉讓記錄的，認定為無房居民家庭。

北京領漲一線城市 二三線城市跌幅壓力大

從各能級城市來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.2%，同比上漲3.9%，漲幅分別比上月回落0.1個和0.4個百分點，其中北京環比上漲0.7%，同比上漲5.8%，廣州環比上漲0.1%，同比上漲2.0%，深圳環比下降0.1%，同比上漲3.9%，上海環比持平，同比上漲3.8%。二線城市新建商品住宅銷售價格同比上漲1%，漲幅比上月收窄0.6個百分點，環比漲幅下降0.1%。三線城市新建商品住宅銷售價格環比下降0.6%，降幅比上月擴大0.4個百分點。

一線城市二手住宅環比上漲0.4%，漲幅與上月相同，同比上漲2.4%，漲幅比上月收窄0.4個百分點。其中，北京環比上漲0.6%，同比上漲6.5%，廣州環比上漲0.5%，同比上漲2.0%，深圳環比上漲0.5%，同比降低2.8%，上海環比持平，同比上漲3.7%。二線城市二手住宅銷售價格同比下降1%，降幅比上擴大0.8個百分點，環比下降0.3%，降幅擴大0.2個百分點。三線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，降幅與上月持平，同比下降2.5%，降幅比上月擴大0.6個百分點。

在環比跌幅方面，70城新房價格下跌幅度最大的是北海，環比下跌1.6%；其次是錦州，環比下跌1.5%；岳陽以環比下跌1.3%位居第三。在同比跌幅方面，大理新房價格同比下跌6.1%，哈爾濱、南充同比下跌5.6%，秦皇島同比下跌5.5%。     二手房價格方面，太原、哈爾濱、大連分別環比下跌1.6%、1.1%、1%位居跌幅前三。同比跌幅前三城市分別是牡丹江、太原、哈爾濱，分別下跌9.6%、6.2%、6%。

不難看出，一線城市一、二手房價格都比較堅韌，尤其北京，價格漲幅領跑一線城市。二線城市分化較為明顯，非熱點二線城市房價表現明顯弱于強二線城市，而三線城市跌幅壓力最大。同時二手房市場表現則更為疲弱。

信心博弈期 新政效力仍在路上

在發佈70城房價價格的前一天，統計局還發佈了4月的銷售數據，表現慘澹。數據顯示，1-4月，全國房地産開發投資39154億元，同比下降2.7%；住宅投資29527億元，下降2.1%。商品房銷售面積39768萬平方米，同比下降20.9%；其中，住宅銷售面積下降25.4%。商品房銷售額37789億元，下降29.5%；住宅銷售額下降32.2%。

4月多個城市蔓延的疫情影響房企推盤行銷，降低了去化率。據悉，4月末，商品房待售面積55735萬平方米，同比增長8.4%。

對於4月商品房銷售量價齊跌的局面，克爾瑞分析認為一方面是疫情反覆對區域樓市造成嚴重影響，尤其受上海疫情輻射，長三角城市群內強二三線城市普遍遭遇了間歇性靜態管控，對市場情緒和購買能力影響巨大。東部地區樓市銷售停滯使得全國商品房規模失去支柱。另一方面當前正處於政策惠民和居民購房信心的博弈期，高度密集的新政還未收到明顯成效。隨著密集紓困政策的出臺，強二三線城市或將率先回暖，進而帶動全國市場規模降幅收窄。