超60城市已出臺政策穩預期

樓市因城施策調控日趨精準

在二手住房參考價格運作一年後，昨天，深圳市住建局表態，會視調控要求和市場形勢適時對二手房參考價格做出相應調整，釋放出了穩定樓市的積極信號。

“房住不炒”下，因城施策的樓市調控思路越發清晰，目的是促進房地産業良性迴圈和健康發展。據統計，當前已有超60個城市出臺了樓市鬆綁政策。分析人士表示，對於市場低迷、庫存壓力大的城市，政策鬆綁將成為趨勢，而對於樓市以及經濟發展好的一線、新一線、熱點二線城市尚不會迎來大幅調整。

二線城市率先放鬆樓市“限售”

2022年率先放鬆“限售”以穩定樓市的，是房價跌幅明顯的二線城市。

3月1日，鄭州市出臺《關於促進房地産業良性迴圈和健康發展的通知》，以新政“19條”打響了今年全面放鬆限購限貸的“第一槍”。

根據規定，子女和近親屬在鄭州工作、生活的，鼓勵老年人來鄭投親養老，允許其投靠家庭新購一套住房；對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房，執行首套房貸款政策。

“2017年至今，鄭州房地産市場持續低迷，疊加疫情和洪水等因素，出臺政策穩定樓市是穩經濟的必須。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析。

新政出臺後，房地産市場活躍度已有提升。仲介機構監測顯示，政策發佈後2周，鄭州新房和二手房成交量較前兩周分別上升4.3%和10.9%。

同為省會城市的哈爾濱，也于3月23日宣佈2018年出臺的區域性房地産限售政策已完成其階段性調控使命，故予以廢止，不再執行“在主城6區內新購商品住宅需滿3年方可上市交易”的規定。

向市場釋放積極一致信號

除了鄭州、哈爾濱在限購、限貸方面全面鬆綁，東莞、北海、唐山等地也于近期陸續出臺了公積金首付比例降低、貸款額度增加、條件放寬等相關措施，為房地産市場企穩回升創造窗口期。比如，在東莞，3月起住房公積金貸款流動性系數從0.8調整為1；在北海，職工家庭購買第二套住房或申請第二次住房公積金貸款的，最低首付款比例由60%下調至40%。

中原地産研究院數據顯示，2022年以來，全國超60個城市出臺了各種穩樓市的政策。

“政策鬆綁主要覆蓋放鬆限購、限貸，降低首付比例，下調房貸利率，公積金貸款放鬆，放鬆限售，購房補貼等六大層面。”諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪表示，本輪進行樓市鬆綁的城市多具有庫存壓力大的特徵，而且逐漸從三四線延伸至部分市場情緒較為低落的二線城市，覆蓋面逐漸擴大，因城施策的針對性更加凸顯。

可以看到，雖然城市發展特徵不同致使政策鬆綁的層面不同，但向市場釋放的信號是一致且積極的。這也符合中央提出的因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

因城施策調控要注意連續性

今年《政府工作報告》明確，要支援商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求，因城施策促進房地産業良性迴圈和健康發展。

分析人士表示，這就代表著，各地既要保持調控政策連續性、穩定性，又要注意避免調整太過激烈，防範風險。

“2017年以來，尤其是去年從嚴的資金調控政策以來，房地産開發商經營難以為繼，房地産業難以實現良性迴圈。”首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員趙秀池表示，各地應根據實際樓市情況靈活調整，有不同程度的糾偏。

這種靈活度在一線城市已有所體現。就在昨天，深圳市住建局就表示，會視調控要求和市場形勢適時對二手住房成交參考價格做出相應調整。2021年2月8日，為遏制樓市過熱，深圳成為國內第一個建立二手住房參考價格發佈機制的城市。

“深圳2021年建立二手住房成交參考價格發佈機制，客觀上促進了價格穩定，也打擊了二手房價格炒作，具有積極的意義。”嚴躍進表示，在參考價運作一年後適度調整，其作用在於引導房價真實反映房子本身的價值。政策本身不是僵硬的，地方政府會基於新的情況積極做靈活的調整，這也符合“一城一策”的政策導向。

與此同時，3月份，包括北京、上海、深圳、廣州等在內的熱門城市紛紛下調房貸利率。貝殼研究院發佈的數據顯示，2022年3月其監測的103個重點城市主流首套房貸利率為5.34%，二套房貸利率為5.60%，分別較上月回落13個、15個基點。

隨著陽春三月的到來，未來的樓市政策還會有哪些變化？關榮雪表示，預計市場低迷、庫存壓力大的城市將繼續鬆綁，而一線城市等樓市韌性較強的城市不會迎來大幅調整。需要注意的是，各地在結合自身市場情況進行適當鬆綁的同時，也要充分考慮到潛在風險，如過度放鬆，炒房資金可能趁機潛入。與此同時，對市場的監管與分析研判不能放鬆，如風險流入可再度對政策採取收緊措施。