3月16日收盤，物業股迎來久違的上漲，多只物業股漲幅超20%。雖然收盤後未有物業公司市值超千億，但盤中頭部物業公司市值已經重回千億。隨著國家政策利好的落地與投資者信心的恢復，多只物業股市值齊超千億的盛景有望再次出現。

值得注意的是，無論是物業行業頭部上市公司，還是新上市的央企或國企物業公司，均在此前一次次股市普跌中迎來較大盤更大幅度的跌幅。物業行業在資本市場的至暗時刻或許已經過去，但上市物業公司能否走出獨立行情、擺脫母公司依賴並培育獨立發展的能力卻仍需畫上一個大大的問號。

上市紅利逐步消失

3月10日，中國金茂旗下金茂服務正式登陸港交所，上市首日即遭遇破發，此後連跌數日。3月16日下午，在國務院金融委定調後，金茂服務股價終於迎來首次拉升，兩日漲幅近30%，但仍較發行價跌去約40%。而先於金茂服務上市的衚同物業專業服務商京城佳業股價也較發行價跌去46%。

隨著新上市物業公司數量大幅減少與股價紛紛破發，以及尚未上市的行業龍頭宣佈遞表或正計劃遞表，物業行業的估值正迎來新常態。

3月初，中國證監會官網顯示，萬物雲空間科技服務股份有限公司的《境外首次公開發行股份(包括普通股、優先股等各類股票及股票派生的形式)審批》已處於接受材料階段，如審批通過，萬物雲或將在港交所提交招股書。

此前的 1月7日晚間，港交所披露，龍湖智創生活有限公司向港交所主機板提交上市申請。公開資料顯示，截至2021年9月30日，龍湖智創生活共管理80個城市的835個住宅社區，在管建築面積達到1.75億平方米；在全國13個城市運營59個購物中心項目，商業運營服務項下的總建築面積為570萬平方米，服務超過13000名租戶。

不難發現，在2021年房地産銷售額前十的企業中，除了金地集團旗下金地智慧服務尚未明確表示遞表外，其餘九家物業公司均已上市或即將上市。隨著頭部物業公司在資本市場再聚首，行業估值將基本定調。

與此同時，隨著物業標的稀缺性的下降與行業估值參考標的的豐富，物業公司上市的紅利和溢價正逐步消失。

公開資料顯示，剛剛上市的金茂服務超額認購倍數僅為0.2倍。作為對比，早早上市的金融街物業公開發售獲超額認購約146倍，遠洋服務也獲得超額認購約8.91倍。

3月16日晚間，證監會官方微信發文表示，證監會將落實政府工作報告各項任務，紮實推進全面實行股票發行註冊制改革。註冊制的全面推進，無疑將加速上市物業公司估值的全面回歸。

母公司依賴症未解

一次股市大潰敗，讓眾多物企的市場化努力似乎顯得毫無意義。母公司的發展與前景，仍是當下物業公司發展以及資本市場高估值的最核心驅動力。

2021年下半年，房地産市場發展形勢越發嚴峻，眾多房地産企業銷售額均出現大幅度下滑，房地産企業舊有發展模式面臨挑戰，流動性危機凸顯。同時，在疫情影響下，房地産企業多元化業務探索步伐趨緩，發展路徑越發單一。受此影響，房地産企業盈利不確定性增大，估值持續下滑。

隨著房地産企業股價與估值的下滑，眾多房地産企業關聯物業公司的股價出現了更大幅度的下滑。2021年7月至今，頭部物業公司股價跌幅普遍超過50%，部分上市物業公司股價跌幅一度超過70%，遠超同期關聯地産公司40%左右的跌幅。

言必稱市場化發展的物業公司，仍然難以擺脫被束縛的命運。事實上，自部分房企暴雷以來，出售旗下上市物業公司的傳聞甚囂塵上，部分甚至已經接近成交。

翻閱各物業公司招股説明書與企業年報，不難發現，物業公司對母公司的依賴，一是營收，二是利潤，三是成長確定性。

2018年至2020年，眾多物業公司紛紛登陸資本市場，資本市場也迎來一波波物業上市熱潮。對比各物業公司的招股説明書，可以發現，絕大多數物業公司收入主要來源於母公司，利潤更是如此。一個無法否認的事實是，由於開發商新交付的項目普遍處於維保期或剛剛交付入住，各項設施設備運作狀況良好，管理和維保費用低，使得新交付項目利潤及利潤率極為可觀，對物業公司整體利潤率起到了極大的提振作用。

然而，隨著物業公司登陸資本市場與市場化發展的深入推進，其利潤率正逐步走低，且凈利潤增速與營收增速之間的差距越來越大。存量市場的紅海與惡性競爭，以及高昂的管理費用與設施設備維護成本，正逐步蠶食原本高企的利潤率，也從另一個維度佐證了物業公司發展高度依賴母公司的事實。

隨著房地産企業銷售額與銷售面積的下滑，物業公司在管項目的空置房數量正迅速增加。而在開發商的付款鋪排中，空置房物業費的支付順序往往較為靠後，能否按時到位正面臨越來越大的不確定性。這無疑給關聯物業公司帶來了極大的經營風險，也是眾多投資人和資本市場近期紛紛看低物業股的關鍵。開發商背景正從物業公司確定性增長的最大動力轉變為物業公司營收、利潤不穩定的較大隱患。

獨立發展道阻且長

雖然物業公司來自獨立第三方的在管面積越來越大，佔比也不斷提升甚至超過來自母公司的在管面積，但營收與面積佔比的背離與不斷下滑的利潤率，以及資本市場持續的質疑，正不斷拷問物業公司與物業行業的發展邏輯乃至登陸資本市場的必要性與利潤增長的可持續性。

面對挑戰，各物業公司在持續做好開發商新交付業務與存量項目的背景下，正從規模擴張、業務多元、領域延伸等方面發力，不斷提升獨立發展能力並降低母公司依賴，但挑戰不容忽視。

當下，除了華潤萬象生活和即將上市的龍湖智創生活等少數幾家公司擁有商業運營等強護城河業務外，絕大多數物業公司的業務構成均為基礎物業服務、非業主增值服務、業主增值服務等。少數物業公司對上述業務進行重組，按業態細分子品牌並相對獨立運營，提高發展的靈活性與針對性，以期在細分領域擁有更好的知名度和傳播優勢。

規模擴張方面，近期各地政府招投標紛紛出現二次招標乃至三次招標的情況，反映在嚴控地方政府開支的大背景下，部分標的初始價格過低，需要不斷提升招標價格才能吸引公司投標，公建物業特別是市政環衛相關領域的中標價格與利潤率正逐步受到侵蝕。住宅業態方面，除了部分優質項目外，大部分項目利潤率極為有限，且競爭壓力過大，同時還要面臨屬地物業公司的競爭等問題，業務持續發展難度較大。

業務多元方面，以碧桂園服務為例，其正在試水直播電商與海淘等更加多元化的業務，圍繞業主和客戶的需求，不斷深耕，以期獲得更大的發展空間。近期，萬物雲也明確發佈“萬物研選”品牌，期待能傳承萬科物業30餘年的服務基因，讓“萬物研選”給家裝體驗帶來改變，順利成長為萬物雲GROW板塊的下一枝。此前，2021年12月30日，萬物雲宣佈將租售服務平臺樸鄰發展併入“萬物為家”品牌。萬物雲表示，沒有放棄住宅物業場景的租售服務，萬物為家除租售服務之外，還將增加房屋整體裝修、局部修繕、美居煥新等服務，客戶關係實力和數字驅動能力將傾斜至以“家”為核心的消費需求。

但隨著細分領域頭部公司的下沉，以及網際網路與資訊化的發展對壁壘的打破，物業原有的品牌積累或客戶優勢能否轉化為新領域的勝勢，尚需持續觀察。此前，物業公司紛紛涌入酒類行銷領域，但受限于渠道價格管控等多種因素，物業公司在此類領域競爭優勢有限，效果並不理想。

領域延伸方面，近期，碧桂園服務旗下廣東碧桂園廣昆環境科技有限公司開始專注于“碧昆蟲控”等領域。城市服務賽道繼續火熱，頭部物業公司已經開始深耕，後來者則紛紛表示要加大投入與佈局，以期在尚未變成紅海的城市服務領域分得一杯羹。

獨立發展與增強抗風險能力是上市物業公司能否在資本市場走出獨立行情的關鍵，目前看來，這一目標仍然遙遙無期。