2022年1月7日，龍湖智創生活遞交招股書，計劃在港交所上市。

龍湖智創生活是龍湖集團推出的全新品牌，其主營業務是從龍湖集團分拆出來的智慧服務和商業運營業務，定位為中國領先的，提供物業管理及商業運營服務的，智慧生活及空間服務品牌。

經濟“雙迴圈”的戰略下，線下消費的價值被重新發掘，商場相關業態受到資本追捧。商管服務為商場提供管理運營服務，商業模式成熟且壁壘較高，在消費的帶動下，商管服務可以迅速實現擴展，保持穩定現金流入兼具良好的成長性，是市場上稀缺的投資的。

龍湖智創生活遞交招股書，則意味著繼華潤萬象生活之後 ，又一個優質的商管標的即將入市。

商管營收快速增長，躋身頭部

商管是一條“長坡厚雪”賽道。

平安證券報告顯示，2021 年上半年，中國購物中心新開業148個，總規模達4.5 億平米。據平安證券預測，2030 年中國購物中心銷售額將達到9.6 萬億元，租金規模將達到1.3 萬億，商管作為購物中心的管理運營方，擁有廣闊的市場前景。

也許正因如此，龍湖智創生活從龍湖集團分拆時，商管被納入其中，而非市場上傳言的物業服務獨立上市。據招股書披露，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入為77.7億元，其中住宅及其他非商業物業管理服務營業收入為60.12億元，商業及物業管理運營服務為17.59億元，後者佔總營收比例達到22.6%。

招股書顯示，2019年到2020年，龍湖智創生活的商管營收從4.82億元增長到17.59億元，商管營收的快速增長得益於管理規模的不斷增長。截至2021年12月28日，龍湖智創生活在管60個已開業購物中心，在管面積達到580萬平方米，服務的租戶和商家多達13,000家。

以購物中心管理數量和面積的緯度來講，龍湖智創生活已經達行業頭部水準。據華潤萬象生活2021年半年報顯示，其商業運營服務的購物中心及寫字樓建築面積約為840萬平方米，商業運營及物業管理服務板塊營收為16.2億元。

相比住宅物業管理，商管的毛利率要高出一個量級。華潤萬象生活2020年年報顯示，其管毛利率高達41.8%，而同期住宅物業管理業務毛利率為15.9%，所以資本市場願意給商管業務更高的估值。截至2021年1月7日，華潤萬象生活的靜態市盈率已經達到83.50，遠高於其他只以住宅物業服務為主營業務的上市公司。

商管在龍湖智創生活同樣扮演重要角色，截至2021年9月30日，商管業務毛利率達到35.3%，隨著商管收入規模的擴大，龍湖智創生活盈利水準將得到持續提升。

在擴展規模的同時，獲得更高的盈利水準，龍湖智創生活的秘訣是引入科技力量。基於母公司對科技的信念、強大研發團隊所支援的長期投資，龍湖智創生活已經擁有了一套完整的、系統化的、業內領先的科技體系，為物業管理服務和商業管理運營服務提供賦能。

做“更有想像力”的生意

縱觀行業發展，商管行業仍處在爆發初期，商管規模的擴張很大程度上依賴母公司商場數量的增長，同母公司形成良好的協同關係，是商管公司衝出一線的關鍵。龍湖集團早在2002年就入局商業，受益於其在商業上的廣泛佈局，龍湖智創生活在商業運營服務上具有得天獨厚的優勢。

據了解，龍湖智創生活這一“新物種”的推出，不是對“龍湖智慧服務”的升維，也不是龍湖智慧服務和龍湖旗下商業運營服務的簡單相加，而是基於全新業務內涵、外延，在“一個龍湖”生態體系中，生長出來的全新品牌。

在“一個龍湖”生態體系中，龍湖智創生活憑藉跨業務領域、可持續、高品質的服務能力，成為維繫與促進龍湖集團不同空間、資産、産品、服務緊密相連的關鍵角色，是龍湖集團與龐大客戶群體之間穩定聯繫的紐帶。

龍湖智創生活通過服務推動不同業務之間的交叉引流，形成多向賦能，讓“一個龍湖”生態系統所有的用戶均能觸達更豐富的産品、服務、便利及權益，從而提升用戶滿意度與忠誠度，推動“一個龍湖”生態系統進一步壯大，實現良性迴圈。

背靠龍湖集團，龍湖智創生活探索出一條全新的商業路徑，借助母公司商業開拓能力，向內協同與向外拓展相結合，形成業務的增長飛輪，帶動“一個龍湖”生態體系發展壯大。

在科技化優勢、創新的商業模式和母公司實力的加持下，龍湖智創生活有能力做出“更有想像力”的生意。