近期，廈門、石家莊、北京等地相繼出臺及擬出臺商品房預售監管相關政策。在預售監管中，資金監管是一大重點內容，其中包括提高預售門檻、細化預售資金監管專用賬戶留存額度、入賬流程調整為先監管後網簽等。

在業內人士看來，這意味著各地政府主管部門對商品房預售監管力度趨嚴，以防止預售資金被挪作他用從而造成爛尾樓，此舉亦將平穩購房者預期，但同時也影響到部分房企銷售節奏，降低資金週轉速度。

從目前來看，北京要求預售資金由購房者直接轉至監管賬戶，而天津、青島要求房企不得直接收存房價款。業內人士預計，未來或將有更多城市效倣。

多地升級商品房預售管理政策

11月以來，多個城市升級商品房預售管理的規定。11月15日，廈門發佈《廈門市商品房預售管理規定（修訂草案徵求意見稿）》，從預售資金監管、預售條件、罰則條款等方面進行補充，以加強商品房預售管理。

其中，廈門對於商品房預售資金監管更加精細化，首先要求商品房預售資金應當全部存入預售資金監管專用賬戶，納入監管，在後續留存資金額度上，要求完成主體結構工程二分之一以上的，留存資金額度為初始留存資金額度的50％；項目竣工的，留存資金額度為初始留存資金額度的5％。而在現行的2013年《廈門市商品房預售管理規定》中，相應條款並未體現得如此細緻。

與此同時，福建漳州在11月9日出臺預售資金監管實施細則，同樣是對現行細則的升級版，規則內容由14條細化增加至21條。比如，提到原則上一個預售許可申請只設立一個監管賬戶；監管賬戶專用於商品房預售資金的繳存和撥付，不得開通任何形式的非櫃檯渠道業務。而此前政策並未明確預售人監管賬戶設立的數量。

值得注意的是，11月4日，《北京市商品房預售資金監督管理辦法（2021年修訂版公開徵求意見稿）》發佈，目的同樣是加強商品房預售資金監督管理。

據悉，北京擬將現行的入賬流程調整為先監管保護後網簽。同時，為了防止部分開發企業挪用預售資金，北京擬對存在重大風險隱患預售項目實施封閉管理保障資金安全，優先用於工程建設，並由區住房和城鄉建設部門全面接管預售資金監管賬戶或建立政府監管賬戶。

而石家莊針對11月8日後出讓的部分房地産開發項目，預售許可形象進度要求由設計總層數的三分之一提高至主體封頂，同時預售資金監管措施跟進調整。對於石家莊的調整，中指研究院指數事業部研究副總監陳文靜認為，這直接影響了房企的銷售節奏，進一步降低資金週轉速度，房企的流動資金壓力或將增加。

加強監管目的在於降低交付風險

除了上述城市之外，此前還有天津、重慶、青島等城市加強商品房預售資金監督管理，以保證商品房預售資金優先用於工程建設。其中，天津、青島要求房企不得直接收存房價款。

9月19日，重慶要求預售資金首付款監管全部按照預售總額的35%核定，並規定一年提前使用次數不超3次，每次不超過監管賬戶餘額的1/3。對此，中指研究院重慶分院研究總監張夢圓表示，此前具有一級資質且信用狀況和風險狀況通過核驗的開發企業，以及信用排名前30的開發企業等，享受首付款使用免監管政策，而新政策中，所有項目預售資金都需嚴格按照標準執行。

在陳文靜看來，近期，北京、石家莊等多地對於預售資金監管的新規，是響應了中央加快落實“兩個維護”的要求，降低房地産開發商延期交付風險，維護購房者合法權益。近期個別房企出現債務違約等事件，市場觀望情緒較高，預售資金監管趨嚴亦將平穩購房者預期，引導房地産市場平穩發展。

其中，北京市住建委在徵求意見公告中提到，“高杠桿、高週轉”開發模式疊加疫情影響，企業資金壓力凸顯，個別房地産開發項目出現資金鏈緊張甚至挪用預售資金的情況，引發社會高度關注。

不過，陳文靜表示，對房企而言，流動資金短期壓力增加，或將倒逼房企進一步加快行銷回款，信用水準較高的房企影響相對較小。

預售監管旨在“管好而非管死”

值得關注的是，北京本次加強商品房預售資金監管，堅持“管好不管死”的原則，在確保資金安全的情況下提高資金利用效率。為此，北京提出，在現金保函額度和有效期可覆蓋開發項目的重點監管額度和建設週期的，可不進行預售資金監管。

此外，石家莊也為避免“一刀切”，對舊項目、城中村、舊城改造、超低能耗和裝配式建築、中央商務區項目的預售許可按原政策執行。

值得關注的是，此前包括哈爾濱、義烏、長春在內的城市則在降低預售門檻。在中原地産首席分析師張大偉看來，這是地方政府積極出臺調控政策維護樓市穩定，避免樓市“大起大落”，提振購房者對市場的信心，緩解房企資金壓力，以穩定市場預期。

其中，長春為防止開發企業因資金不足，導致項目爛尾，允許符合條件的商業銀行為房地産開發企業出具保函，以保函替代預售資金監管。而在10月份，哈爾濱在放寬預售門檻的同時，提高了監管資金的返還額度，扣除5%後仍有餘額的，在返還各階段監管資金的基礎上，每階段提高原來應返額度的20%。

同在10月份，浙江省義烏市也降低預售條件，取消原有每批次間隔時間不少於3個月的規定。對於義烏房地産市場，中指研究院浙江分院常務副總高院生表示，自下半年以來，義烏商品房供應持續保持低位，受供應不足的結構性影響，成交出現下滑，9月商品房成交面積環比下降31%。

在業內人士看來，哈爾濱和義烏政策調整是為緩解當地樓市疲軟問題，在降低預售許可門檻的同時，並未放鬆監管。比如哈爾濱是在一定條件下“提高返還額度”，而義烏是加快房企取得預售證。

更多城市或將整治交易資金挪用

值得關注的是，8月，《住房和城鄉建設部等8部門關於持續整治規範房地産市場秩序的通知》中，強調加強對挪用交易監管資金的整治。

在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，北京要求預售資金直接由購房者轉至監管賬戶，是當前對預售資金監管的最嚴管控，預計未來或將有更多城市向此方向靠攏，從根本上抑制資金挪用風險，保障購房人合法權益。

張夢圓也認為，目前來看，商品房預售資金監管已成為一大趨勢，更多地方政府開始進一步加強預售資金監管，能夠防止預售資金被挪用、確保項目建設進度、促進房地産市場平穩運作。與此同時，房地産行業已進入高品質發展階段，加強預售資金監管，將倒逼企業更加注重産品品質，提高運營管控能力，保證項目如期交付。

“房企通過預售獲得的資金理論上對應未來需要履行的交房義務，因此根據房地産項目工程進度對預售資金實施監管，一方面是對購房者權益的保障，另一方面也是對房企合理使用資金的規範。”貝殼研究院認為，逐步加強的預售資金監管力度，體現了對購房者權益和房企穩健經營的雙重保障。同時，預售制監管趨嚴，也將進一步放大房企運營能力差異，健康經營、信用較好、綜合實力較強的房企競爭優勢有望進一步擴大。