又一家物業公司招股書失效。10月29日，中梁控股旗下物業公司中梁百悅智佳服務因滿六個月變更為“失效”狀態。不止於此，在一週的時間內，還有包括富力物業、明宇商服、海悅生活在內的三家物業公司招股書失效。

招股書失效並不鮮見，物業公司只需更新資料即可延續上市進程，但是多家物業公司招股書失效，背後地産行業調整所引發的物業行業變化引人關注。

富力物業、中梁百悅智佳服務等招股書相繼失效

據悉，中梁百悅智佳服務於今年4月29日向港交所遞交招股申請書。據招股書顯示，截至2020年12月31日，中梁百悅智佳服務在管項目178個，在管總建築面積約2010萬平方米，複合年增長率769.3%，其中有62.8%的在管建築面積位於長三角地區。與此同時，中梁百悅智佳服務簽約總建築面積約6030萬平方米，複合年增長率58.8%。

在10月29日招股書失效後，中梁百悅智佳服務對外表示，此次申請資料失效不會影響公司現有的上市計劃，將儘快更新招股書重新上傳。

而在前一日（10月28日），港交所顯示，明宇商服招股書也失效。此前于4月28日，明宇商服向港交所遞交了招股書，該企業業務分為三大部分，即提供物業管理服務、專項委聘及增值服務，在管物業規模面積僅290萬平方米。

再往前幾天，海悅生活、富力物業招股書也先後失效。10月25日，海悅生活招股書被標注為“失效”狀態。資料顯示，海悅生活是一家綜合性物業管理服務供應商，截至2020年末，該企業在管和已簽約將由其管理的項目共有150個，簽約總建築面積約為4230萬平方米，覆蓋57個城市。從在管面積來看，截至2020年末，海悅生活的在管建築面積約為2430萬平方米，複合年增長率約為17.5%。

10月26日，富力物業在港交所的招股書呈現“失效”狀態。今年4月26日，富力物業在港交所提交了招股書，截至去年底，該企業總在管建築面積約為 6940萬平方米，其中，住宅物業的在管建築面積約為5810萬平方米，商業物業的在管建築面積約為1120萬平方米。 

一週內，4家物業公司招股書接連失效，背後的原因是什麼？58安居客房産研究院分院院長張波表示，從最近幾家物業公司招股書失效來看，原因各有不同，碧桂園服務與富力物業簽訂股權轉讓協議，由此導致了上市之路出現暫停，而中梁百悅智佳服務和海悅生活，則是上市節奏或有所放緩所致。

地産企業信用危機加速物業行業“洗牌”

不過，在部分業內人士看來，地産行業由於資金鏈緊張而産生的信用危機，會影響到資本市場對於物業企業IPO的判斷。據興業證券統計，今年中資美元債市場上出現違約事件的房企已達9家，全部未償額280.73億美元。

克而瑞物管事業部研究總監湯曉晨指出，一方面，地産信用危機導致市場對關聯物管公司的持續發展産生疑問；另一方面，地産行業受國家政策影響發展進入新階段，導致市場認為物管企業上游交付項目可能減少，整體市場熱度有所降溫。在外部環境影響下，港交所對遞表企業的審核趨嚴，問詢內容和頻率都在增加。

更為關鍵的是，物業公司的規模擴張依賴於地産母公司或者是關聯公司，受後者資金鏈緊張影響，物業公司出售成為地産企業緩解資金壓力的重要方式之一。

彩生活核心資産的出讓就與母公司花樣年有關。9月28日晚，碧桂園服務發佈公告稱，其旗下碧桂園物業香港與彩生活簽訂股權轉讓協議，碧桂園物業香港將以不高於33億元的總代價收購彩生活核心資産鄰里樂控股集團有限公司（簡稱“鄰里樂”）100%股權。這一收購距離碧桂園服務斥資百億收購富力物業旗下的核心資産僅有8天時間。

而在10月4日，花樣年一筆2021年10月4日到期的美元票據，未能在到期當日付款，剩餘未償還本金額為2.06億美元。

富力物業上市之路出現停止背後，則是出售股權給碧桂園服務。9月20日，碧桂園服務公告稱，與富力物業簽訂股權轉讓協議，以不超過100億元的代價收購富力物業旗下的富良環球。收購完成後，碧桂園服務將持有富良環球100%股權，並間接收購富良環球所持之各目標公司100%股權，其業績、資産及負債也將同時與碧桂園服務並表。

富力物業“賣身”背後，是富力地産在“三道紅線”壓力之下的降負債之路，而變賣資産也成為富力地産降負債的舉措之一。

富力地産在公告中也稱，李思廉、張力作為公司的執行董事及大股東，已與富力地産溝通，為支援集團將提供約80億港元的股東資金，並預計于未來一至兩個月內完成。而富力物業IPO前，李思廉、張力分別間接持有富力物業46.48%的股權。

此外，恒大物業出售背後也與中國恒大出現流動性危機有關。中國恒大曾發佈公告宣佈，公司正在接觸幾家潛在獨立第三方投資者探討有關出售本公司旗下部分資産，包括但不限于出售本公司上市附屬公司中國恒大新能源汽車集團有限公司及恒大物業集團有限公司的部分權益。

中指物業事業部副總經理牛曉娟認為，在“三道紅線”等調控政策之下，房地産企業短期投資明顯放緩、融資渠道受阻，部分房地産企業為儘快緩解短期資金流動性問題，選擇通過出售旗下優質物業資産來度過低谷。

湯曉晨表示，地産信用危機對物管行業影響是較大的，短期來看一方面是上市物管公司被並購，另一方面是遞表企業撤銷上市計劃或延遲節點。長期來看，物管行業發展前景和勢頭都不變，洗牌一直在發生，但是地産信用危機加速了這個過程，讓許多本來有競爭力的企業提前離開“牌桌”。