中國網地産訊 近期，貝殼研究院發佈10月份全國租賃市場月報。報告表明，租賃市場已回歸傳統市場週期，全國重點40城租賃市場在7、8月達到年內市場熱度高峰，9月進入傳統租賃市場淡季，10月保持緩慢降溫的趨勢。根據貝殼研究院數據，9月市場成交量環比減少超20%，10月繼續環比減少近10%。

從租金水準來看，全國重點40城租金水準1-10月較為平穩，8月達到年內峰值後，9、10月保持穩中微跌趨勢，10月租金指數環比下跌0.9%，同比穩中微漲，但相比于2019年同期仍下跌3.7%。

圖：2021年1月-10月貝殼平臺全國重點40城租賃市場月度成交量走勢

圖：2018年11月-2021年10月貝殼平臺全國重點40城租金指數走勢

10月超9成城市租賃市場降溫，北京、上海、廈門市場熱度環比呈現短暫回溫趨勢。全國重點40城租賃市場均處於傳統淡季，根據貝殼研究院數據，今年10月一線城市廣州、深圳，新一線城市成都、杭州、西安以及其他二線城市大連、合肥等37個城市租賃市場活躍度均環比降低，租賃市場降溫顯著，其中哈爾濱、呼和浩特、蘭州、南京、長沙環比降溫幅度超過20%。北京、上海、廈門租賃市場呈現小幅回溫，其中由於廈門市9月疫情反彈，疫情好轉後，9月受抑制的租賃需求在10月集中釋放所致，北京、上海則是由於9、10月租金回落，部分對租金價格敏感的租客租賃意願提升。

圖： 2021年10月貝殼平臺全國重點40城成交量及變化

10月超8成城市租金水準環比下跌，仍有超6成城市租金低於疫情前同期。根據貝殼研究院數據，10月全國重點40城中杭州、佛山、南通、瀋陽、蘇州、太原及中山市等7個城市租金水準環比基本持平或微漲，北上廣深以及其餘29個城市的租金水準環比穩中回落。

從同比來看，一線城市北上廣深均同比穩中微漲，新一線城市除了東莞、寧波、瀋陽及鄭州外，其餘11個城市同比微漲，其他二線城市除了惠州、南昌、石家莊、太原及煙臺外其餘13個城市同比穩中微漲，三線城市中呼和浩特、蕪湖租金同比微漲。相比于2019年同期，一線城市各城市租金水準穩中微漲，三線城市各城市均低於疫情前水準，二線城市中成都、杭州、南京、西安、長沙、福州、合肥、南通、廈門、無錫、徐州等11個城市租金穩中微漲，仍有超6成城市低於疫情前水準。

圖：2021年10月貝殼平臺全國重點40城租金變化情況

房源掛牌均價環比基本持平，同比穩中微漲趨勢。根據貝殼研究院數據，10月全國重點40城房源掛牌均價環比基本持平，同比穩中微漲，相比于2019年上漲2.3%。從環比來看，今年4-7月掛牌均價連續4個月環比微漲，8、9月環比連續保持下跌，10月基本持平；從同比來看，今年有賴於有效的疫情防控措施，今年4月開始房源掛牌均價同比穩中止跌微漲，9、10月保持略高於2019年同期。

由此，今年以來租賃市場保持活躍，連迎兩個租賃旺季，業主的出租信心持續得到強化，高於疫情前水準，但整體業主出租信心呈現弱化趨勢。

圖：2019年1月-2021年10月貝殼平臺全國重點40城房源掛牌均價走勢

房客源成交週期環比延長，同比仍呈現分化趨勢。去年房客源成交週期高位運作，今年以來房源成交週期呈現縮短後延長的趨勢，客源成交週期則持續平穩延長。根據貝殼研究院數據，10月全國重點40城房源成交週期環比延長2.3天，同比縮短6.1天，客源成交週期環比延長2.2天，同比延長4.4天。由於處於租賃市場淡季，房源出租難度略微有提升。客源成交週期保持延長趨勢，經歷過疫情後，租客在租房的選擇上保持審慎理性，除了對房屋品質、區位外，在租金支付、合同簽訂等流程中考量的時間更長，以降低租賃過程中的風險。

圖：2019年1月至2021年10月貝殼平臺全國重點40城房客源成交週期走勢

預計11月租賃市場熱度保持低溫，局部地區疫情反彈或加速當地市場降溫，但對整體租賃市場的影響範圍有限。今年有賴於有效的疫情防控措施，租賃市場回歸傳統週期，全國租賃市場在9月進入傳統租賃市場淡季，10月全國租賃市場保持降溫，重點40城中超9成城市保持降溫，預計11月降溫趨勢將延續，租金水準保持穩中回落。

此外，由於自10月中下旬以來，局部地區出現疫情反彈，或將加速局部地區租賃市場降溫，但在整體有效的疫情防控下，對全國整體租賃市場影響範圍有限。