近日，多家商業地産機構發佈今年三季度上海房地産市場報告。數據顯示，今年三季度上海寫字樓租賃市場持續回暖，凈吸納量創下新高，空置率穩步下降，租金也止跌回升。

空置率穩步下降

CBRE（世邦魏理仕）發佈的報告顯示，今年第三季度市場錄得6個新項目入市，環比增長158.7%。凈吸納量延續上漲態勢並創下單季歷史新高，達44.9萬平方米。與此同時，搬遷擴租態勢進一步擴大，19個子市場約九成實現正增長。同時，政府政策的推動作用下，濱江板塊整體表現持續凸顯，前灘、黃浦濱江、北外灘等板塊去化加快。此供需作用下，全市空置率環比下調0.7百分點，至17.1%。

從不同的區域來看，仲量聯行的報告顯示，上海浦東的中央商務區、非中央商務區與浦西中央商務區、非中央商務區中，僅浦西非中央商務區空置率錄得1.8%的環比小幅上升，另外3個區域空置率均有不同程度的下降，其中浦西中央商務區空置率最低，僅7.7%，空置率降幅也最大，環比下降1.8%。

整體而言，仲量聯行指出，第三季度非中央商務區內共6個項目完成竣工交付，合計總建築面積約為42.0萬平方米。雖然租賃市場同樣活躍，但大量的新增供應導致空置率環比上升。

租金止跌回升

可見的是，整體空置率的下降帶來了租金的小幅回升。

仲量聯行的報告顯示，第三季度除了浦東中央商務區的辦公樓租金環比微跌0.1%外，其他區域租金都錄得環比增長。其中浦西中央商務區平均租金最高，為9.3元每平方米每天，環比漲幅1.8%；浦東非中央商務區租金環比漲幅最高，錄得2.4%的漲幅，平均租金價格為6.3元每平方米每天。

數據顯示，浦東非中央商務區的租金增長主要由於包括前灘等表現強勁的板塊引領增長。

CBRE的報告顯示，從第三季度辦公樓出租成交類型與區位看，搬遷擴租需求佔比高達70%，其中區位或品質升級的搬遷需求佔近六成。前灘和南京西路等市場出現一房難求的局面，尤其是來自內外資醫藥類企業擴張需求，季內前灘空置率低至4.3%，僅次於外灘。此外，隨著主力需求活躍度的演變，除陸家嘴主要吸引金融類內部擴張選址外，人民廣場、北外灘等納入亦增多。

世邦魏理仕華東區顧問及交易服務辦公樓部主管張越表示：“2021年寫字樓需求持續升溫的表現顯示了上海作為國家對外開放的窗口城市良好的經濟基本面。在優質新增供應放量和戰略新興資本加持的背景下，各類企業在今年加速戰略性發展與房地産佈局，如科技和網際網路企業持續擴張，而頭部金融、醫藥企業佈局也明顯加速，進一步助力寫字樓去化。此外，第三季度浦東各板塊齊發力，需求實現環比上漲近90%，外資佔比明顯提升。未來6個月，寫字樓市場預計將有69萬左右新增體量入市，全市全年凈吸納量將創新高，租金有望持續提升。”

非核心商圈仍面臨供應壓力

零售物業方面，仲量聯行的報告顯示，得益於租賃需求的進一步恢復以及近期新開業項目的優良表現，全市凈吸納量升至52.5萬平方米。

仲量聯行上海零售地産部總監莊棓琪表示：“奢侈品牌加速擴張，同時重點佈局旗艦店、新概念店和快閃店。越來越多的高端護膚品、香水和美粧品牌在上海開設其品牌首店。”與此同時，汽車展廳、室內運動體驗店、連鎖餐廳、咖啡及甜品店等需求活躍，共同推動三季度的租賃市場回暖。

新增上，CBRE披露的數據顯示，第三季度市場共錄得3個項目入市，分別是北外灘來福士、瑞虹天地太陽宮以及前灘太古裏，共計43.2萬平方米。由於新項目均由成熟開發商精心打造，加上零售、娛樂、餐飲等各類品牌首店佔比頗高，因此整體開業率普超70%。

仲量聯行指出，第三季度核心商圈空置率環比下降0.3個百分點至9.7%。隨著現有項目的租賃進度加速，以及新入市項目取得高開業率，非核心商圈空置率環比下降1.0個百分點至9.3%。

受益於奢侈品牌的積極擴張以及高端購物中心優異的銷售表現，核心商圈首層租金環比上漲2.6%至51.2元每平方米每天。非核心商圈租金環比小幅上漲0.9%，大部分項目仍面臨市場的供應壓力，而區域內的標桿性項目持續表現優異。

今年大宗交易投資額有望同比增長20%

投資市場方面，仲量聯行的報告顯示，2021年第三季度全國投資市場總交易量達到417億元。

仲量聯行指出，儘管與上季度相比成交量有所下降，2021年全年交易總額仍有望超越2020年。

仲量聯行表示，三季度開發商類型出售方佔比超過60%，由於“三條紅線”政策使得融資越發睏難，部分存在債務問題的賣方更加願意出售資産。這一趨勢預計將持續至2021年最後一個季度，同時投資機構將利用此機會持續豐富其房地産投資組合。

值得注意的是，仲量聯行的報告顯示，今年三季度辦公物業資産仍是首選的收購標的，佔總交易量一半。仲量聯行數據顯示，2021年第三季度辦公業態成交佔總成交量58.9%，環比上漲15.6%。

仲量聯行投資及資本市場部董事李寒表示，上海依然作為全國首選的投資目的地，2021年第三季度佔總成交量49.3%。此外，自用型買家在2021年第三季度佔到 了總成交量44.8%。

值得一提的是，CBRE數據顯示，作為投資市場熱度的一個重要指標，外資交易金額佔比在今年一季度降至11%的階段性低點後連續反彈，三季度佔比已回升至25%。與此同時，投資者持續關注和推進北京、上海、深圳這三大門戶城市的大宗物業投資交易機會，尤其是貼合産業升級方向的園區物業和優質辦公樓項目。

世邦魏理仕預計，2021年全年的大宗物業投資金額有望超過2500億元，較去年增長20%以上。

仲量聯行中國區投資與資本市場部負責人龐樹東表示，今年中國商業地産市場正在經歷快速轉型，市場存在諸多不確定性，但與此同時也帶來了更多機遇。其中，REITs的出臺給投資機構者提供了明確的退出方案，仲量聯行預計，投資者對物流地産、産業園區和長租公寓的機會將繼續保持高度關注。