10月10日，由中國城市軌道交通協會主辦，中國城市軌道交通協會資源經營專業委員會、中國城市軌道交通協會傳媒會展中心、西南交通大學TOD研究中心、北京中城軌會展有限公司，京投發展股份有限公司承辦，越秀地産、龍湖集團協辦的“京投發展•第四屆TOD創新論壇”在北京圓滿舉行。全國各省市政府、軌道公司和社會資本方等相關單位超過二百位TOD領域的專家學者參與，共同圍繞TOD政策的落地和TOD項目的實施推進，以及行業熱點、難點和趨勢展開深度研討與交流，探索合作共贏之路。

本次論壇以“從‘城市軌道’邁向‘軌道城市’”為主題，越秀地産TOD研究院首次在北京國際城市軌道交通高峰論壇中帶來越秀地産TOD思考。越秀地産首席産品官、TOD研究院院長洪國兵在論壇上發表主題演講，講述越秀TOD模式歷經二十餘年深入研究與探索，完成從1.0到4.0迭代升級，邁進5.0時代。這也成為越秀地産持續發展的核心競爭優勢，憑藉創新的體制機制、獨特的商業模式、成熟的開發體系、完善的技術研發體系、強大的城市綜合運營能力以及豐富的産業配套資源等六大核心優勢，致力打造軌道美好生活，為城市發展提供更多可能。

越秀地産 供圖

從0到1的四次迭代，越秀地産從實踐中探索“軌道城市”革新之路

越秀地産首席産品官、TOD研究院院長洪國兵介紹，越秀地産作為發軔于廣州的全國第一批成立的綜合性房地産開發企業，38年來一直秉承“成就美好生活”的品牌使命，見證和參與著廣州的蝶變和成長。越秀地産以“城市運營商”的魄力，先後開發運營流花商圈、天河商圈、珠江新城CBD等核心商圈，成片提升區域價值，展現出強大城市運營能力。

事實上，早在上世紀90年代廣州地鐵1號線建立之初，越秀地産就開始探索“軌交+物業”模式的發展之路。經過二十多年的沉澱，越秀地産在廣州已打造超過50多個泛TOD項目，其中包括與廣州地鐵聯合開發的5個車輛段上蓋項目。同時，依託“1+4”全國戰略佈局，越秀地産已在全國10個城市落地超過70個泛TOD項目，初步形成 “深耕廣州、聚焦大灣區、輻射全國”的戰略格局。

憑藉多年的經驗累積和成功實踐，越秀地産在對TOD發展的不斷摸索中，完成自身從1.0到4.0價值模式的迭代升級，逐步形成軌道建設和城市運營有機結合的一體化發展模式。

最開始的1.0階段，城市軌道建設主要以政府為主導，直接投資地鐵建設和進行土地整備，同時負責後續周邊片區的城市運營和産業佈局。隨著城市軌道交通進入發展高速期，軌道交通建設與沿線土地開發從政府主導向城軌公司與社會資本協同發展逐步過渡，越秀地産“軌交+物業”模式就此開啟2.0至3.0的全新發展進程。在此過程中，越秀集團與廣州地鐵籤訂戰略合作協議，並成功引入廣州地鐵集團作為越秀地産的戰略股東， 越秀地産進入了 “軌道建設運營+土地整備及一二級開發”的新模式，通過戰略合作方式，越秀地産打造出星圖、星樾、星瀚、星樾山畔、星匯城5個新一代的TOD項目，促進了廣州全新居住模式的升級。

進入4.0階段，越秀地産將TOD開發的價值鏈條延伸到軌道交通站點周邊區的城市運營，通過整合商業、長租、康養、教育等多元服務板塊，為TOD客群提供功能性服務獲取長期衍生價值。在二十多年來的城市軌道建設中，越秀地産協同城軌公司不斷發揮城市更新發展的職能，從單一向複合不斷演化，逐漸完善TOD 1.0-4.0的價值鏈條。

高效合作深挖價值，技術引領創新發展，從客戶出發打造品質産品

“在這麼多年的探索中，我們也並非一帆風順，在合作機制、技術等方面也會遇到種種考驗。” 談到越秀TOD模式是如何打破傳統的邊界，直面發展過程中遇到的挑戰，洪國兵院長就合作共贏、價值挖掘、技術融合、服務升級這四個方面進行了經驗和心得的分享。

首先，在合作模式上，越秀地産與廣州地鐵建立了深度的戰略合作，構建了從頂層的融資平臺，再到土地一級開發，二級開發，最後到城市運營的高效共贏的合作機制，實現雙方利益價值的最大化。為推動一二級聯動開發，在2019年，越秀地産引入廣州地鐵成為戰略股東，通過股權收購的方式，收購由廣州地鐵組建的項目公司部分股權，這一舉動鞏固了雙方在二級開發階段的利益，並形成了一套獨特的TOD技術，積極推進了廣州TOD的建設與發展。

其次，在價值挖掘上，越秀地産制定了一套軌交價值研判體系，以精準的軌交價值研判和客戶的需求洞察，打造自身“産品力”，以扛得起市場考驗的優質産品，頻頻收穫消費群體的青睞。在TOD項目的市場調研中，越秀地産通過分析城市的軌道交通線網規劃、每個站點的特性等，並採用先進的“城市大數據”，對廣州地鐵沿線區域發展狀況、人群生活方式進行全面研究。洪國兵表示，只有對軌道交通價值進行深度挖掘，深刻洞察客戶所需，了解目標客戶的心理需求，才能進行産品策劃最終打造爆款産品。

然而，産品策劃還只是第一步，具備過硬的TOD開發技術才是産品落地的核心關鍵。為解決TOD項目的空間結構複雜、功能業態複合、跨專業協作等技術難點，越秀地産還專門設立了越秀地産TOD研究院，通過跨專業聯動進行了深層專項技術研究，制定了一套高效的技術研發體系，在交通、結構、減振降噪、景觀等方面取得一系列的技術成果，並在實際項目中得到應用。

一個好的後期運營服務才能賦予空間場所持續的生命和活力。越秀地産認為，服務的品質關鍵在於“以人為本”。為滿足業主美好生活，在這一階段，越秀地産戰略性地引入廣州地鐵物業，直接獲取廣州地鐵旗下公司的部分物業股權。未來雙方將在地鐵空間服務等方面開展全方位合作，為業主提供更優質的物業服務和綠色健康的出行環境。

過去幾年，憑藉在合作模式、産品策劃、開發技術、城市運營方面的差異化優勢與實力，越秀TOD項目收穫了市場和消費者的認可。截止2021年上半年，越秀地産TOD項目錄得合同銷售約人民幣76.0億元，同比上升50.7%。其中，星瀚實現25.3億元、星圖實現25.0億元、星匯城實現13.9億元。幾年來不僅業績增長亮眼，同時也為合作方賦能、盤活地鐵資産，共同推進城市的發展。

越秀地産TOD 5.0：激活城市向上動力

中國城市軌道交通協會數據顯示，截至2021年6月30日，中國內地共有49個城市開通城軌線路，總里程為8448.67公里。據中指研究院預計，未來還將新增2000個以上軌道交通站點，這為TOD開發帶來了龐大的市場規模及增長空間。

越秀地産認為，TOD開發作為城市新的增長極之一，在傳統TOD打造上，一般僅注重於土地的增值和空間的塑造，而隨著TOD的發展會出現集群開發、産業先行、産品與服務複合化三大發展趨勢。基於這樣的趨勢，越秀TOD模式將進入到全新的5.0階段，即“軌道建設+土地整備+二級開發+城市運營+産業導入”的發展模式。

一方面，越秀地産依託國企背景優勢，建立與政府、城軌公司等多個主體間的高效溝通協作機制，並充分發揮從軌道建設到二級開發，一二級聯動的全流程開發管理經驗，以及完善的技術研發體系，為産品開發落地提供堅實支撐。另一方面，通過越秀地産和越秀房托雙平臺建立“開發+運營+金融”的獨特模式，實現長期物業持有以及提升城市運營能力。

在産品與服務複合化趨勢下，越秀地産充分發揮城市綜合運營能力，依據全場景的多元化業態開發運營需求，打造住宅、商業、服務、康養、長租、教育及地産+等産業，並依託越秀集團“4+X”現代産業體系和“越秀産業基金”，驅動産城融合發展。。