前不久，國新辦召開了一次主題為“努力實現全體人民住有所居”的新聞發佈會。會議強調“將通過建立住房保障體系、全面落實房地産市場長效機制實現全體人民住有所居目標”。

其中備受市場關注的核心關鍵詞為“住有所居”。

“住有所居”的現實意義在於人人有房住，而非人人買房住。伴隨著一系列政策的落地，在可預見的未來幾年，國內住房保障體系將會不斷得以完善。“以公租房、保障性租賃住房和共有産權住房為主體的住房保障體系”是未來國內房地産市場中的重要組成部分，保障性住房將與商品房一同構建起整個國內房地産市場的供給端。

為保障性住房“麵包”提供足額“麵粉”

住房保障體系構建的核心在增加土地供應，如果沒有充足的土地供應，住房保障體系的發展仍將緩慢，且會持續讓位於商品房市場。

2021年的全國集中土拍市場，包括北京、重慶、杭州在內的多座城市，在集中土拍時均增加了競租賃住房或自持租賃面積的競拍新規則，一系列規則的設置對於保障性住房的土地供應形成了有力支撐，能夠保證市場中商品房與保障性住房能夠進行雙通道供應。

我們以北京土地市場為例。

8月30日，北京發佈第二批集中供應地塊共43宗地塊，總供應面積達到243.7萬㎡，規模比首次供地增加44%，起始價1358.77億。

與首批集中供地相比，北京二批集中供地中住宅用地增加13宗，建設用地與規劃建面均增加44%。在43宗地塊中，包含1宗獨立公租房用地，13宗配建保障性租賃住房用地，租賃住房用地總建築面積27.2萬平米，整體佔比進一步拉升。

在5月的首批集中供地中，北京的整體土地成交溢價率為6.4%。由於其所具備較為完善的競拍規則，得到了住建部的直接表揚，且其一系列土拍規則被稱之為“北京模式”，不少城市在第二批集中供地的競拍規則中也在積極學習引入“北京模式”。

以重慶二批集中供地為例。8月31日重慶公佈第二批集中供地地塊宗數，共掛牌42宗地，其中17宗地配有自持租賃住房。

在競拍規則中，重慶同樣也增加了“競自持”條件。當競價達到最高限價後，轉為現場競自持租賃住房比例環節；當競自持租賃住房比例達到100%時，轉為競自持租賃住房年限環節；當競自持租賃住房年限達到50年時，則以接受該條件中競買保證金最先到賬者確定為最終競得人。不難看出，重慶較為複雜的競拍規則設定也是優先“保障”。

包括重慶在內，在多座城市已經公佈的第二批集中供地公告中，保障性租賃住房供地的比例正在不斷提升，同第一輪集中供地的“經驗缺乏”相比，二批供地均已開始針對溢價率與租賃住房比例進行規則設置，“北京模式”的示範作用顯著。

“出價最高者得”規則被弱化

土地溢價率的高低與保障性住房的地塊供給，能夠直接反映一座城市對於“住有所居”政策的理解執行的堅決與否。

在首輪集中供地中，22城出讓802宗地塊，合計土地出讓金10530億，平均土地溢價率達到14.7%。樓面價相比2020年同期上漲15.1%。

首輪集中供地的出讓金與溢價率均高於往年，集中土拍顯然沒有達到降低地價和市場預期的政策目標。因此在二批集中土拍開始後，多個城市選擇暫緩供地計劃以進行規則完善調整。

貝殼研究院監測數據顯示，截至9月15日，福州、濟南、天津與青島完成第二批集中供地，從宅地成交率(成交宗數/出讓宗數)來看，福州成交率為68.4%，較首批次下降18.6%；濟南成交率為72.9%，較首批次下降21.9%；天津成交率為65.6%，較首批次下降12.0%；青島成交率為90.0%，較首批次下降8.2%；成都第二批集中供地中的17宗地因故終止出讓。

第二輪集中供地成交率與首輪相比有所降低。一是受房企拿地的節奏性策略影響所致，二是部分城市在首批集中供地規則之上又進行了“修補”，對於穩定土地市場也起到了作用。

部分媒體將前一階段的房企股價大漲作為結果進行推算，認為多座城市針對土拍規則的調整對於房企是利好。實際上，作為土拍規則調整的核心，控制溢價率無疑會降低房企拿地成本，但這也只是規則調整的伴隨結果，並非規則調整的目標指向。

我們以北京的二批集中土拍規則進行詳解，其中最為重要的兩條規則：“搖號確定競得人”、“競現房銷售面積”。

“搖號確定競得人”規則規定：當競買報價達到土地合理上限價格時，則不再接受更高報價，轉為現場搖號方式確定競得人。

如此一來中小規模房企將有更多機會拿地，市場也不會再僅以出價高低與自持比例進行抉擇。房企利用産品“縮水”以降低成本所導致的購房者踩雷幾率也將減少，這對於消滅劣質住房將是一次有效助力。

“競現房銷售面積”規則規定：在競拍時該地塊若達到出讓地價上限後，轉為“競報現房銷售面積”。

此次被納入試點的地塊是大興黃村地塊，在價格達到上限後，競拍房企將以“現房銷售”面積為競爭點。對購房者而言，現房銷售能夠杜絕“爛尾”，真正實現所見即所得；對開發商而言，“高週轉”在北京市場將成為絕唱，現房銷售對於房企的資金能力將是一個考驗，在這一點上，資金實力雄厚的央企無疑具備優勢。

“現房銷售”條件之下，資本運作能力成為考驗房企操盤的核心挑戰，就短期而言，“現房銷售”仍難以大規模推行，畢竟當下多數房企考慮的還是“效率”，尤其對於大多數民企而言，市面上的錢仍舊很“貴”。

為保障房企在資金利用層面的低杠桿，北京更是採取了“禁馬甲”規則，要求房企拿地後不能轉移股權和權益，且在資金端規定了四個不屬於：

1. 不屬於直接或間接使用金融機構各類融資資金；

2. 不屬於使用房地産産業鏈上下游關聯企業借款或預付款；

3. 不屬於使用其他自然人、法人、非法人組織的借款；

4. 不屬於使用參與競買企業控制的非房地産企業融資。

如此一來，房企拿地後引入“資本”難度升級，以往拿地後進行聯合開發的操作將難以實施。

引入“高標準住宅方案”以消滅劣質住房

“整體溢價率不超過10%，單宗地最高溢價率為15%”，限溢價率的規則制定可能是體現北京堅決建立住房保障體系的決心所在。對於土拍溢價率的設限，既能夠將市場預期變得更加溫和可控，又對房企拿地成本有降低作用。

此外，對於購房者極為友好的“高標準住宅方案”規則在北京二批集中供地得到進一步明確。在二批集中供地的43宗地塊之中有36宗地為競品質地塊，佔比進一步提升至84%，在首批集中供地中，僅有7宗地為競品質地塊。“高標準住宅方案”已經成為北京土拍的亮點規則，也是保障項目交付品質的重要舉措。

“高標準住宅方案”並非比拼豪華程度，而是以“宜居”作為重要評選標準，充分考慮戶型實用程度、居住體驗、配套設施可達性、公共空間設置等指標。“高標準住宅方案”大概率會解決在前幾年由於“雙競規則”所間接導致的項目品質下降問題。

2016年，北京土拍市場推出“限房價、競地價”的土地出讓模式，自此之後市場中涌現出多個“限競房”，僅在2019年，限競房共計成交20914套，佔新房市場成交的57%。

對於購房者而言，“限競房”的出現無疑是某種房價的友好，其可以將房價限定在階段之內；但對房企來説，在土地成本居高與“限競房”銷售限價的情況下，只能往下壓成本、要利潤，産品減配無疑成為最令購房者受傷的地方。一系列圍繞項目品質的維權事件開始出現，關於外立面鼓包、墻皮掉落、入戶過道過窄的維權事件出現在祥雲賦、紫郡蘭園、公園十七區等眾多限競房項目。

“雙競規則”所導致的高地價與低房價組合，嚴重壓縮了房企的利潤空間，房企不會做賠本的買賣，即使保留最為微弱的利潤，最終也還是得由購房者買單。

2021年，北京所推出的一系列土拍新規取代了以往的“雙競規則”，尤其房企搖號、低溢價率等規則能夠幫助房企減輕拿地成本壓力，促使房企不再向下要利潤，預計未來兩年內上市的項目維權事件將大幅度減少。

以完善保障房體系、消滅劣質住房為重任的“北京模板”並非個案，一眾城市也在不斷進行規則跟進。包括杭州、寧波在內的部分城市宣佈未來30%新房將是保障性租賃住房。

在浙江發佈的《關於加快發展保障性租賃住房的指導意見（徵求意見稿）》中寫道，在“十四五”期間，人口凈流入的大城市，新增保障性租賃住房供應套數佔新增住房供應套數的比例力爭達到30%以上。

各地土拍規則的調整目標在於加強保障性住房體系的全國化建立，多個城市的二次集中供地公告中所發佈的新“工具”將其決心展現無遺。

如果行業的“上半場”是以市場化為特點，那麼“下半場”將是保障房與商品房並行的路徑。房企也將要重新適應新的市場規則。