杭州市二手房交易監管服務平臺上線個人自主掛牌房源功能——房産仲介將被大量取代嗎？

近日，浙江杭州一項新舉措在全國二手房市場和房地産仲介行業引起廣泛關注：由杭州市住房保障和房産管理局主管的杭州市二手房交易監管服務平臺推出“個人自主掛牌房源”功能，為杭州二手房自主交易提供了更加規範、安全、便捷、完善的線上官方新渠道。

這一舉措將對二手房交易市場乃至整個住房市場産生什麼影響？仲介的“飯碗”還端得穩嗎？該舉措是否會向住房租賃市場和其他城市推廣？本報記者對此進行了採訪。

買賣雙方可以直接洽談

記者登錄杭州市二手房交易監管服務平臺並以個人真實資訊成功註冊了賬號。經檢索後發現，截至今年8月底，僅在杭州市主城區範圍內，該平臺就有超800套個人自主掛牌房源，賣方經過平臺實名認證，地段、面積、社區情況、戶型圖、實景照片、賣方聯繫方式等資訊一目了然，使買賣雙方能夠越過“中間商賺差價”環節實現看房、詢價等功能。

對平臺新功能的上線，購房者和有購房意願的潛在購房者大多持樂觀態度。

“官方二手房交易平臺有了個人房源，對買賣雙方都是利好。我對此雙手支援。”山西小夥王昊兩年前從北京某公司離職，來到杭州工作。為和女朋友完婚，他開始研究本地二手房市場，準備購買一套婚房。

王昊介紹，自己是北方人，也在北方完成大學學業，“人生地不熟，對本地樓市不了解。有心找仲介，佣金昂貴不説，又怕被忽悠。有了這個平臺，買賣雙方可以直接洽談，避免‘中間商賺差價’。同時，房源由政府部門發佈，購房者更放心，也可以將遇到虛假房源的風險降到最低。”

作為賣方，家住杭州市余杭區的孟偉由於工作變動搬到了其他城市居住。一方面，他把自家房源挂上了市裏的平臺；另一方面，他也同時委託了幾家仲介機構代理這套住房的銷售業務。“兩邊掛牌價一樣，畢竟佣金由買方支付。”孟偉承認，他並未對買賣雙方直接洽商寄予太高期待，“這個功能比較新，還是要兩條腿走路。但總體上，嘗試更多渠道有好處，可以避免仲介一家壟斷。”

買賣雙方受益了，仲介行業眼下受到的衝擊卻不小。

部分業內人士認為，如果類似的二手房交易平臺變得更加普遍，房地産仲介行業將面臨巨大的影響。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地産法學會副會長趙秀池在接受本報記者採訪時表示，當前國內房地産仲介行業存在虛假宣傳、賺取超高差價、不守信用等問題，部分從業者的短視性逐利行為已嚴重危害行業可持續發展。在此背景下，跳過仲介環節並省下佔成交價2%左右的仲介費用，無疑對二手房市場買賣雙方有著巨大的吸引力。“這類官方資訊平臺的出現和發展，給了買賣雙方直接洽商的機會，有望在一定程度上取代房地産仲介的角色。”趙秀池説。

傳統仲介目前仍是主體

政府運營的二手房交易平臺發展壯大，會動搖仲介的“飯碗”嗎？

記者發現，杭州二手房交易監管服務平臺的個人自主掛牌房源功能尚屬新生事物，該平臺上的絕大多數房源仍屬於委託經紀掛牌房源。平臺數據顯示，截至8月底，我愛我家、鏈家這兩家國內房地産仲介行業的頭部企業佔據了平臺經紀機構掛牌房源數量的前兩位，分別超過17萬套和12萬套，優勢地位仍難以撼動。

“個人在政府直接管理的二手房交易平臺掛牌房源，未必就會取代仲介機構的地位。”高軍是杭州市蕭山區一家房地産經紀機構連鎖門店負責人。在他看來，平臺的發展對房地産仲介行業並無太大負面影響。

高軍分析，從目前的數量比例來看，個人自主掛牌房源尚難以對委託經紀掛牌房源構成競爭。此外，由於二手住宅市場上買賣雙方缺乏對市場資訊的全面了解，需要房産仲介從業人員的專業知識，來自經紀機構的服務仍然具有相當明顯的不可替代性。

摩根士丹利近日也發佈報告，認為市場對平臺新功能引發的“去仲介化”擔憂過度。報告認為，該功能並非新事物，最近新增變化為房屋所有人需經過實名認證才可自行上傳房源。“房屋仲介能提供的服務價值依然存在。”該機構分析師表示。

儘管如此，平臺強化對房屋所有人的認證審核仍顯著提高了個人房源的可信度，並有可能在未來對機構房源構成競爭。

業內人士認為，這一新風向將對房産仲介行業及機構造成深遠影響。“個人自主掛牌房源會對機構房源産生一種‘鯰魚效應’，該型房源的增加有望倒逼仲介行業改善服務，充分發揮比較優勢，促進行業良性發展。”高軍説。

仲介行業面臨的調整遠不止於此。除了開通二手房交易平臺的個人自主掛牌房源功能，杭州市住房保障和房産管理局8月24日還明確，針對房地産仲介機構從業人員在第三方平臺對外發佈房源情況開展專項檢查，並對若干從業人員和仲介機構通報批評。此外，深圳等城市也于近期對房地産仲介行業發起整治行動。

近年來，隨著國家有關部門堅持“房住不炒”定位調控樓市，針對包括仲介行業在內的房地産相關行業的監管力度正在強化。不久前，住房和城鄉建設部、國家發展改革委等8個部門印發通知，要求持續整治規範房地産市場秩序，對違法違規的房地産開發企業、仲介機構、住房租賃企業等加大懲處力度，依法依規開展整治。

“房地産仲介機構‘一手托兩家’，對其行為的規範關係到市場秩序和房價穩定。”趙秀池認為，一系列針對房地産仲介行業的整治行動有利於治理住房銷售和租賃市場資訊不對稱問題，打擊部分機構對房源的壟斷；同時將引導市場主體依法守信經營，促進行業長期健康發展。

未來有望形成示範效應

杭州的新舉措能否推廣到其他城市和住房租賃市場？許多人對此抱有期待。

王凡研究生畢業後到成都工作，他希望杭州的新舉措能儘快推廣到包括成都在內的其他城市。“同為二線城市，成都二手房價格上漲是比較快的。如果能從房源上下工夫，解決壟斷和資訊不對稱等問題，樓市調控效果會更好，也能夠實實在在把成交價壓下來。”王凡説。

“希望租房市場有更多像杭州這樣的資訊平臺。”北京市民張瑩不久前由於工作變動，將名下住房出租，並在新工作單位附近租得一處住房，“最初的考慮是‘以租養租’，新房很快就找到了，舊房卻遲遲租不出去。”張瑩介紹，當時她委託一家知名仲介機構的工作人員提供住房租賃經紀服務，出於對該工作人員的信任，張瑩並未到其所在門店進行線下登記。

“起初挂了每月8000元的價格，仲介一直告訴我要價太高，拖了很久也不帶人看房，讓我起了疑心。”跟小區裏消息靈通的老住戶溝通後，張瑩又做了調查，發現是仲介為了吃更多差價故意捂盤，未在機構平臺掛牌。“後來換了另一家機構，很快租出去了，但算起來還是損失了一個多月的租金。”

業內人士分析，從一線城市到二三線城市，不論二手房交易還是住房租賃行業，部分仲介人員利用資訊不對稱賺取高額佣金的現象並不少見。政府出手打造聯通買賣雙方的資訊平臺，將對二手房交易市場和房屋仲介行業産生良性規範效果。“以杭州相關舉措為例，它通過實名認證、線上洽談等形式提昇平臺資訊透明度，直擊二手房市場痛點，推動了市場的良性競爭。從長遠來看，也有利於更好落實‘房住不炒’，促進二手商品住宅價格運作在合理區間。”趙秀池説。

趙秀池認為，杭州的舉措有望對其他城市的二手房交易和房屋租賃市場形成示範傳導效應。“隨著類似網際網路平臺功能日益健全、市場資訊化水準不斷提高，住房市場的發展將呈現去仲介化的特徵。政府提供相關資訊平臺讓個人可以直接掛牌房源，不是要取消仲介，而是將扮演重要角色，助力解決資訊不對稱和市場壟斷等問題。”

除了規範住房仲介行業，下一步如何做好對二手住房交易、住房租賃市場的監管和服務，切實解決市場運作的痛點堵點，豐富樓市調控政策工具箱？趙秀池表示，未來，應堅持租購並舉，拓展平臺功能，擴大掛牌房源特別是租賃房源的覆蓋面，包括集體土地建設的租賃住房、商辦廠房改建的租賃住房、拆遷安置房、閒置農宅等，推動完善多主體供給的住房市場。（記者 汪文正）