8月22日晚間，南都物業（603506.SH）發佈2021年上半年業績公告。公告顯示，2021年上半年南都物業實現營業收入7.64億元，較上年同期增長15.79%；實現歸屬於上市股東凈利潤8468.73萬元，較上年同期增長24.55%；毛利率為23.69%，較上年同期增長0.52百分點。

發展趨緩 營收利潤緩慢增長

在絕大部分上市物業公司業績高速增長的大背景下，南都物業交出了一份平平無奇的答卷。報告期內，南都物業營業收入增速低於20%，凈利潤增速低於30%，與同行相比，南都物業發展頹勢盡顯。

報告顯示，南都物業繼續採取內生式和外延式並舉的市場策略，大力推廣全員行銷激勵機制，持續加大市場外拓力度，上半年公司新簽物業服務項目63個，新簽約面積389.43萬平方米，新簽項目個數較上年同期增長70%，達到歷年同期新高。

但截至2021年6月30日，南都物業累計總簽約項目624個，累計總簽約面積7215.64萬平方米，其中住宅類項目280個，簽約面積4930.00萬平方米；非住宅類項目344個，簽約面積2285.64萬平方米。

以此計算，南都物業雖然新簽物業服務項目個數較多，但新簽約面積佔比卻較低，對營收的貢獻也並不高。

模式趨同 核心競爭力仍待明確

當下，物業行業發展模式較為趨同，絕大部分物業公司除了關注規模的擴張和業態的豐富之外，就是在增值服務和資訊化方面發力，以期降本增效併為資本市場提供更加豐富的想像空間。

南都物業的發展模式基本上符合這一發展範式。

報告顯示，南都物業正圍繞“新市場”開拓、“新業態”突破、“新客戶”挖掘三個方向發力。

新市場方面，南都物業將服務範圍擴張至河南洛陽、安徽淮南、江蘇揚州等新區域。新業態方面，上半年南都物業先後簽約洛陽京都腫瘤醫院、杭州康靜醫院等項目，並切入醫院類細分場景。新客戶方面，南都物業通過增資入股陜西國金現代生活參與國企混合所有制改革，建立了新的戰略客戶關係；輕資産平臺輸出模式的合資公司成效初顯，在嘉興、景德鎮、南通、京杭大運河（杭州段）等城市區域已承接多個客戶物業服務項目。

南都物業表示，其通過多年的服務産品研發及標準化服務體系建設，積累了規模住宅、商業、辦公、園區、學校、市政環衛、碼頭、醫院等多種業態的專業服務能力，同時也在積極推進科技賦能與增值服務的發展。

但在當下物業行業競爭不斷加劇的情況下，南都物業除了“A股第一股”之外，如何提高自身獨特性與不可替代性，仍然任重道遠。

區域聚焦 全國化成效待檢驗

報告顯示，南都物業近幾年加快全國化佈局，從浙江區域性物業公司向全國性物業公司轉型。其在上海、河南、湖北、安徽等多個已覆蓋省直轄市實現收入較上年大幅提高，進一步提升市場佔有率、鞏固全國化佈局。

同時，南都物業也在報告中提及，雖然近年來南都物業積極拓展全國市場，但物業管理服務區域仍主要集中在長三角地區，一旦出現該地區競爭加劇、業務規模飽和或地區政府政策及經營環境出現不利變化時，將會對自身經營産生不利影響。

物業服務屬於勞動密集型行業，其管理模式和管理能力的複製及轉移都面臨很多的不確定性，部分行業高管一直認為物業管理行業是規模不經濟行業，即隨著物業公司規模的擴張和覆蓋面積的增加，公司管理成本將大幅上漲，從而拖累公司整體的盈利表現。

對此，南都物業提出“大運營”體系，在業務運營管理體系基礎上組建“從運營始到運營終”的大運營平臺，橫向打通總部職能中心邊界，縱向落實各業務單元，把控重要節點，重視過程管理，及時校準管理目標，實現全考核週期、全項目生命週期的統籌運營。

但在管理邊界飛速擴張、基層人員穩定性難以保證的大背景下，南都物業的全國化轉型，成效仍需時間的檢驗。