6月多家物企通過上市聆訊 下半年還將迎來“遞表潮”?

來源:新京報 2021-07-02 11:30:55

物業企業上市熱度持續高漲。6月29日,德信服務集團有限公司(簡稱“德信服務”)、領悅服務集團有限公司(簡稱“領悅服務”)和康橋悅生活集團有限公司(簡稱“康橋悅生活”)發佈全球發售公告,將相繼在7月中旬掛牌上市。

據機構統計,截至目前,已上市物企共達45家,其中2021年內新上市物企5家(包括華發物業服務更名);遞表排隊等待上市物企達24家,其中有6家已通過港交所聆訊;此外,方圓房服集團也將於6月30日更名為方圓生活服務。

業內人士指出,由於在港上市門檻即將提高,物企正抓緊時間搶佔最後的上市窗口,今年下半年或迎來物業企業遞表潮。未來,行業分化將進一步加劇,在資本市場回歸冷靜的當下,增強盈利能力和運營效率,做強服務,是物業企業企穩發展的重中之重。

在業內人士看來,由於在港上市門檻即將提高,今年下半年物企遞表潮或將持續。

三家物企同日發佈全球發售計劃,7月將上市

6月29日,近期通過港交所聆訊的三家物企——德信服務、領悅服務和康橋悅生活,接連發佈全球發售公告,預計均將在7月中旬掛牌上市。

其中,德信服務擬全球發售2.5億股股份(視乎是否行使超額配股權而定,下同),其中香港發售股份數目為2500萬股(可予重新分配,下同),國際發售股份數目為2.25億股(可予重新分配及視乎是否行使超額配股權而定,下同);發售價為每股發售股份2.66-3.44港元,預期將於今年7月15日起在港交所開始買賣。

同一天,領悅服務公告全球發售的預期規模及發售價範圍。領悅服務擬全球發售7000萬股股份,其中香港和國際發售股份數目分別為700萬股和6300萬股;發售價為每股發售股份3.75-4.55港元,預期將於今年7月12日起在港交所開始買賣。

此外,康橋悅生活也發佈全球發售公告,擬全球發售1.75億股股份,其中香港和國際發售股份數目分別為1750萬股和1.575億股;發售價為每股發售股份2.78-3.88港元,預期將於今年7月16日起在港交所開始買賣。

實際上,近段時間,有多家通過港交所聆訊的物企,發佈了全球發售計劃。在上述三家物企同日發佈公告前,6月25日,朗詩綠色生活服務也發佈了全球發售公告。該公司擬全球發售1億股股份,發售價每股2.86-4.16港元,預期股份將於今年7月8日起于港交所主機板掛牌上市。

房企持續分拆物業公司上市,多為區域型企業

新京報記者獲悉,6月份,多家房企宣佈分拆旗下物業板塊赴港上市,除了長城物業外,其餘大多為房企分拆。

具體來看,房企分拆物業上市的情況不在少數。比如,6月6日,中駿集團發佈公告稱,中駿商管已就建議分拆及全球發售向港交所提交聆訊後資料集;力高集團在6月9日晚發佈公告,建議分拆旗下物業管理公司力高健康生活的股份,並將其股份于港交所主機板獨立上市;6月16日,禹佳生活服務在港交所第二次遞交招股書;6月21日,中國證監會網站顯示,魯商發展擬分拆物業板塊魯商生活服務赴港上市,中國證監會已接收材料。此外,中梁旗下的中梁百悅智佳服務、陽光城旗下的上海智博生活服務也于6月初向港交所提交了招股書。

與此同時,值得注意的是,物企也在6月迎來了集中聆訊期。據嘉和家業物業服務研究院統計,6月份,共有7家物企通過聆訊,分別為越秀服務、融信服務、朗詩綠色生活、中駿商管、德信服務、領悅服務、康橋悅生活,其中越秀服務已于6月28日上市。從遞表時間來看,這7家企業多在1月20日-2月10日之間遞表;而從企業上市用時看,除融信服務外,其他6家企業從遞表至通過聆訊,平均時長為133天,較2020年所有延長。

“7月份將是這批企業的集中掛牌上市期,同一行業在一個月時間內迎來如此多的新上市企業,物業行業將在資本市場引起巨大的關注度。”嘉和家業物業服務研究院院長唐卓分析指出,這批企業具有兩個共性,即多為區域深耕型企業,在區域的影響力較強,如康橋悅生活于河南及華中市場,朗詩綠色生活于長三角區域市場,領悅服務於成渝區域下沉市場等。此外,這批企業在2020年的營收成長性多居於40%-55%區間,與已上市物企保持統一水準。

從最新統計來看,截至6月29日,全部已上市物企數量達到45家,今年內新上市物企共有5家,其中包括華發物業服務更名;遞表排隊等待上市物企達24家,其中有6家已通過港交所聆訊;此外,方圓房服集團也將於本月底更名為方圓生活服務。

上市門檻再提高,下半年物企遞表潮或將持續

問題在於,房企分拆物業上市的熱潮,為何仍在持續?對此,同策研究院資深分析師肖雲祥指出,這兩年來物業板塊上市的邏輯基本沒有發生大的變化,大多以母公司是房地産開發企業為主。通過分拆物業板塊上市,可以優化企業債務及結構、獲取資金等,其所融資金大部用於橫向收購及服務能力建設。

“不難看出,近期上市物企的母公司大多為中小型開發企業,一直以來,中小房企融資都較為困難,特別是在‘三道紅線’‘借貸兩集中’政策出臺後,此前資産負債率較高、負債壓力大的中小房企都加速分拆物業上市,意在從資本市場獲得便宜資金,優化債務狀況。”肖雲祥分析稱。

與此同時,肖雲祥還指出,近兩年來,物業赴港上市尚處“風口”,資本市場給出的估值尚且合理。因此,在多種因素的影響下,房企物業板塊赴港上市依然積極。

值得一提的是,今年5月20日,港交所新刊發的《資訊文件》中,將主機板上市的年度溢利門檻上調了60%,要求最後一個財政年度的股東應佔盈利不低於3500萬港元,三年累計盈利不低於8000萬港元,該標准將于2022年1月1日起生效。

在此之前,港交所曾在2019年修訂《上市規則》,對“借殼上市”做了嚴格的規定,判定標準大幅收緊。對於內地企業而言,赴港借殼上市整體時間拉長,借殼交易不確定性增加,更多只能通過IPO,接受上市審核。

“此次新規出臺之後,兩大規則疊加,意味著主機板IPO門檻提高,規模較小、盈利不穩定的小型企業將直接被攔在資本大門之外。”易居企業集團CEO丁祖昱如是説。

丁祖昱指出,新規正式實行後,房地産行業中各類輕資産業務的分拆上市將受到直接影響。其中,影響最大的將是物管企業,對於正在排隊或正籌備上市的小型物管企業來説,未來上市壓力著實不小。

“按照新規,正在排隊的物企中,有2家將受到直接影響,分別是明宇商服和祥生活服務,如果年底前不能通過聆訊,在2022年1月1日後重新遞表,就要受到新規的制約。”丁祖昱表示,目前距離年底還有半年多的時間,預計下半年會有更多中小物管集中闖關,趕在年底前遞表。

在此背景下,物業企業赴港上市依然保持快節奏,下半年或將繼續迎來物企上市高峰。中指研究院報告亦顯示,預計到2021年末,物業板塊上市公司總數量有望達70家,較2019年底的24家增長超150%。

港交所上市新規將於2022年1月1日起開始實行,屆時房地産行業中各類輕資産業務的分拆上市將會受到影響。資料圖片

業內:物業股應更注重經營盈利,挖深“護城河”

不過,新京報記者發現,從資産市場的表現來看,隨著近期物業股的大量上市,這一概念股的稀缺性消失,不少物業股開盤就迎來了破發。

江蘇三三德玖物業服務有限公司董事長林志偉指出,新近上市的物企共同點在於,規模仍然是上市的支撐,但瓶頸也較為明顯,在房地産增量大不如前的情況下,規模增速已顯出疲態。此外,缺乏經營亮點,依舊在傳統業態和服務模式中掙扎,難以獲得資本的高估值認可。而核心競爭力也較為同質化,業績驅動依然停留在物業費和社區增值服務的“雙輪”之上。

丁祖昱指出,此次港交所新規背後的政策導向更加明確,即更加關注盈利,而非高估值的概念炒作。在市場逐漸回歸冷靜,物業股重新受到審視的當下,迫使物企們更加關注未來的經營及盈利空間。

丁祖昱進一步表示,為順利實現上市,預計物管行業將迎來新一輪兼併收購潮,物企的分化趨勢顯現。具體而言,對於大多數尚未上市的小型物企而言,若想上市就必須盡力達標盈利水準,而達標盈利水準的最快方式,無疑是加大兼併收購,擴大營收規模。而對於已上市物企而言,資本加持下進行的收並購也將只增不減。

基於此,丁祖昱指出,未來,行業分化將進一步加劇,資本市場的資金更聚集頭部優質企業,而規模較小的企業或有邊緣化風險。從長遠來看,增強盈利能力和運營效率,做強服務,才是物業企業企穩發展的重中之重。

實際上,對於物企而言,隨著大數據、物聯網、人工智慧等技術逐步進入社區生活,社區智慧化已是大勢所趨。在此背景下,物企須升級原有業務,在同質化的産品中探索差異化、個性化,以增加新的利潤增長點。

中指研究院在一份物業報告中指出,回歸物業服務本質,“守住門”和“做好服務”,是物業服務公司挖深“護城河”的重要抓手,能為公司帶來更多收入,成為資産保值增值的“捍衛者”。


(責任編輯:楊昊岳)
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