12月22日，內房股和物管股早盤集體拉升。截至當日下午收盤，金茂服務漲幅達5.47%，正榮服務上漲5.17%，碧桂園服務上漲4.09%，融創服務上漲3.34%。

今年以來，伴隨著房地産行業的深度調整，物業板塊逐漸回歸理性，企業上市節奏放緩，板塊估值持續下調。而隨著地産調控政策優化，物業股正迎來一輪反彈，業內人士認為板塊長期投資價值可期，未來將加速實現價值回歸。

2022年6家物企成功上市 板塊估值逐步回調

2022年，物管行業上市熱潮逐漸消退，截至目前全年僅有金茂服務、力高健康生活、東原仁知服務、魯商生活服務、蘇新服務、萬物雲6家物企成功登陸資本市場。中指研究院統計數據顯示，2022年物管企業IPO融資總額為74.4億港元，新增上市企業數量及融資水準收縮至2018年水準。

物企IPO節奏放緩，據克而瑞物管和中物研協統計，2022年新上市的6家物企從初次交表到成功上市平均歷時294天，較2021年13家新上市物企平均用時延長89天，較2020年17家新上市物企平均用時延長157天。

而目前仍在排隊等待上市的物企中，龍湖智創生活、萬達商管、潤華智慧健康等企業都經歷了多次遞表，上市之路不甚順暢。對此，克而瑞分析人士認為，由於房地産市場遇冷，房企資金鏈普遍比較緊張，除了受物企自身上市意願的影響外，港交所對物企上市的審批也更加嚴格，放行速度明顯變緩。

已上市物管企業在資本市場的表現今年也不盡如人意，估值持續下調。中金公司研報指出，年初至今物業板塊累計已下跌四成左右，板塊市盈率創下歷史新低，龍頭國企滾動市盈率15-20倍、民企則在5-10倍左右。中指研究院統計數據則顯示，2022年初至今港股物業板塊總市值漲跌幅均值為-32.2%，民營企業為-35.8%，國資企業為-18.5%。

相較于最高峰時上市物企總市值突破萬億、PE均值集中分佈在30-40倍，當前物管行業估值明顯回落，總市值最低僅有不到2000億，PE均值在10月31日降至最低的8.4倍。德信服務、旭輝永升服務等多家上市物企近期也因為關聯房企被擺上了貨架。

不過，隨著房地産調控政策改善，港股物業板塊逐漸反彈，中指研究院物業事業部總經理牛曉娟指出，目前港股物業板塊市盈率均值約為11倍，較近三年板塊估值PE均值的33倍，仍有較大提升空間，未來將加速實現價值回歸。

規模擴張放緩 央國企或成上市主力

從行業規模來看，2022年物管企業仍在持續擴張在管面積和合約面積，但增長速度有所放緩。據中指研究院統計，2022上半年港股上市物企在管面積均值約1.16億平方米，同比增長26.98%；合約面積均值約1.77億平方米，同比增長16.61%。去年同期港股上市物企在管面積、合約面積同比增速分別為38%、27%；2021全年港股上市物企的在管面積、合約面積同比增速分別為44.3%、37.6%。

從擴張規模的方式來看，關聯房企的輸送仍是物企規模提升的主要方式，但貢獻度正在逐漸弱化。2022年上半年，港股上市企業關聯方輸送在管面積佔比約為40%，同比下降約7個百分點。2021H1-2022H1期內上市公司新增平均在管面積約2519.6萬平方米，其中1839.4萬平方米來自第三方，佔比約73%；680.2萬平方米來自地産關聯方，佔比僅為27%。

牛曉娟認為，隨著市場環境的不斷演變，未來企業擴規模仍將持續，但行業整體增速將有所放緩，物業服務企業正在由之前盲目擴規模向追求有品質的增長轉變。

去年火熱的收並購在今年也逐漸降溫，據中指研究院統計，2022年物管行業已披露相關資訊的並購交易為31宗，交易金額約106.3億元，相比2021全年交易總額大幅收縮約70.8%。值得一提的是，國資背景的企業交易金額佔比達到55.8%，已然成為收並購的主力。

當前市場環境下，國資背景的物企尤其是央企，顯現出更高的成長性，規模優勢更加顯著。以華潤萬象生活為例，截至2022年6月30日，其合約面積達到3.23億平方米，在管面積2.45億平方米，在管面積較2021年底大幅增長了0.98億平方米。

據克而瑞統計，2022年中期，五家物管央企在管面積總值達14.2億平方米，均值為2.8億平方米，增速35.8%，均值和增速均高於國企（1.4億平方米，19.2%）和民企（1.1億平方米，30.0%）背景的物企，且央企背景物企在管面積均值是國企物管的1.77倍，是民企物管的2.53倍。

而規模的快速成長也帶動了營收和利潤的持續增長，使得央國企在資本市場更受青睞，表現相對更為穩定。克而瑞分析人士認為，隨著國企政策改革進入新的階段，未來物管行業央國企或將成為上市的主力。

城市服務成發展重點 細分賽道持續拓展

在持續擴張規模的同時，不少物企也加大了對於多元化業務的投入，不斷開闢新的發展路徑。城市服務、智慧物業等成為多家物企在2022年發展的戰略重點。

據中指研究院統計，2022年上半年世茂服務、雅生活服務、金科服務2022年中期的城市服務收入同比增速分別高達400%、302%、128%，板塊營收快速增長。更多企業在2022年加入到城市服務賽道的競爭中，如旭輝永升服務和康橋悅生活在2021年並沒有城市服務收入板塊，而在2022年中期城市服務板塊業績已經分別達到1.85和0.97億元。不過，城市服務業務毛利率較低，現階段，城市服務對企業的營收貢獻仍大於利潤貢獻。

此外，非住業態更多細分賽道受到物企的關注。例如旭輝永升服務今年7月中標了重慶軌道交通10號線二標段項目；截至目前，旭輝永升服務已承接包括中國傳媒大學、湖南工業大學、青島大學等在內的總計41個學校服務。

多樣化的非住業態不斷豐富著物企業務範圍，也有利於維持物企發展的穩定性。朗詩綠色生活、東原仁知服務、弘陽服務、華發物業服務等不少物企都在今年上半年實現了非住在管面積的翻倍增長，濱江服務及旭輝永升服務的非住收入增長均超90%。

億翰智庫認為，對於物企而言，隨著住宅市場銷售規模的回落，居住物業增量市場受限，對非住業態的拓展，將成為企業新的增長點。

同時，面對日趨激烈的競爭環境，服務品質等仍將是物企立身的關鍵。中指研究院分析人士預計，2023年，物業服務企業在擴張規模同時，會更加聚焦服務品質提升，著力構建以客戶為中心的標準化服務體系，穩步提升服務品質，牢築企業運營根基。