2021年6月2日，以“傳承 守望 變革”為主題的首屆北京林業大學物業管理學術論壇暨第二屆年度中國上市物業公司研究報告發佈會在北京林業大學舉行。廣東省物業管理行業協會當值執行會長楊國賢線上參會併發言。

楊國賢在《物業管理的過去、現在與未來》主題演講中表示，無論是過去還是現在亦或是未來，物業管理的核心始終是服務，服務的基礎是品質，這也是物業行業發展所依託的持久的、具有不可替代性的和差異化的核心價值。

廣東省物業管理行業協會當值執行會長 楊國賢

過去

跨越四大關鍵節點 物業初登大雅之堂

從1981年到2021年，內地物業行業走過了坎坷曲折的四十年。

1981年，內地第一家物業管理公司在深圳註冊成立，建立了“獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善”的運作機制，開內地物業管理之先河，使房屋管理工作從政府行為改變為企業行為。

但內地最早實施物業管理的小區，業內普遍認為是廣州的東湖新村。公開資料顯示，東湖新村是內地第一個商品住宅項目、第一個引進外資開發的住宅項目、第一個實施物業管理的住宅小區。

楊國賢表示，“我們以時間軸為主線剖析物業行業發展，可以發現，物業行業發展有四個關鍵節點。分別是1981年、1994年、2003和2014年”。

楊國賢在發言中透露，廣東是內地物業管理的發源地。1981年廣州東湖新村最早實施物業管理，從公開的資料顯示，東湖新村是內地第一個商品住宅項目，第一個引進外資開發的住宅項目，第一個實施物管理的住宅小區。1981年內地第一個物業公司在深圳工商註冊，建立了獨立核算、自負盈虧、自我發展、自我完善的運作機制，開內地物業管理之先河，使房屋管理從政府行為改變為企業行為。

但從1981年到1994年，物業行業的發展非常緩慢。

“直到1994年國家建設部33號令，極大的消除了物業行業的擔憂和顧慮，眾多的物業公司如雨後春筍涌現出來，各省也大膽邁開了腳步，大膽普及和推進了物業管理”。

從快速發展到走向規範，轉折發生在2003年。

“2003年第一部《物業管理條例》正式頒發，從此對規範物業管理、維護業主和物業管理企業的合法權利、改善人民的生活和工作環境，提供了重要的依據”。

此後，物業行業低調的發展了10餘年，直到2014年。

“2014年彩生活順利登陸資本市場，從此開創了物業行業的先河。物業公司開始得到資本市場的關注，物業公司登陸資本市場，我們初登大雅之堂”。

從0到1再到走向規範並最終登陸資本市場，物業行業的發展躍然紙上。

現在

資本市場持續助力 惡性競爭蔓延行業

2018年以來，物業行業的上市熱潮一浪高過一浪。截至2021年6月1日，共有45家物業公司登陸資本市場，其中碧桂園服務、恒大物業、華潤萬象生活三家物業公司市值均超千億元。

楊國賢表示，資本市場、疫情防控、收並購與惡性競爭，成為現階段物業行業發展的主要特點。

資本市場方面，楊國賢表示，2018年6月至今，不到三年時間，碧桂園服務市值就翻了近十倍，甚至超過了其母公司碧桂園。2021年3月23日，碧桂園服務收盤漲4.62%，市值2137億港元；碧桂園收盤跌0.42%，市值2096億港元，碧桂園服務市值首超母公司碧桂園。

疫情防控方面，楊國賢透露，疫情爆發初期，物業公司響應黨和政府的號召，全體物業人敢於拼搏、不怕犧牲，從出入口嚴防死守到協助業主購買生活用品等，以及為疫情初期的武漢等地捐款捐物，物業行業為抗疫貢獻了所有的力量。“通過全流程的嚴格管理以及人性化的服務，業主生活並未受到太大影響，為疫情防控的“中國奇跡”做出了不小的貢獻”。

收並購方面，楊國賢分析道，由於資本市場的助力、疫情的突出表現，物業公司成了“香餑餑”，那麼物業行業收並購必然形成活躍的態勢。“收並購方面有三個小趨勢，一是上市物業公司間收並購正從以頭部物業公司為主轉變為中型物業公司跑步入局；二是物業公司之間的並購整合也由碧桂園服務拉開帷幕，預計將會持續；三是目前收並購PE普遍在12倍以上，甚至超過15倍，估值虛高” 。

惡性競爭方面，楊國賢舉例道，國稅總局金稅三期項目預算2400多萬元，中標價才1900余萬元，中標價比預算低500萬元。同時廣州有一個項目進入最後階段的投標單位達到了23家。這説明在資本市場助力下，上市物業公司及部分資金雄厚的物業公司加大了項目獲取力度，項目競爭愈發激烈，不少物業公司在行業掀起價格戰，行業邁入了急速的動蕩期。

未來

中小物業舉步維艱 生態型物業公司將現

楊國賢分析道，在資本市場的加持及收並購的持續進行、惡性競爭蔓延全行業的大背景下，中小物業公司發展將舉步維艱。

從中小物業公司的發展困局出發，楊國賢大膽預測了物業行業發展的五大趨勢並做了詳細解讀。

一是中小物業公司舉步維艱。楊國賢表示，通過對比2020年上市物業公司的營收及增速，其驚訝的發現，物業公司並不是規模越小增長越快，整體趨勢反而是規模越大的物業公司增長越快。而在獲取政府補助方面，大型物業公司也具有更大的優勢，以綠城服務為例，2020年其共計獲得了超過1.2億元的政府補貼。

“我們現在了解到的，現在不少中小物業公司已經接不到大項目了，自有項目還在不斷丟失，2020年的主要利潤來源之一就是政府補貼和社保減免。所以2021年很多小物業公司發展目標方面利潤指標都比2020年低不少，加上規模縮水，頭部物業公司低價中標，會越來越差。隨著2021年及以後政府補助逐步回歸常態，以及行業惡性競爭的影響，缺乏相關方支援及資本加持、尚未建立護城河與抗風險能力較低的中小型物業公司將很快遭遇發展瓶頸。”

二是數字化與數智化減速。楊國賢分析道，數字化與數智化仍將快速發展一段時間，但逐漸遇到非技術瓶頸。“隨著國家在數據管理方面的嚴格以及對個人資訊保護趨嚴，數據的收集與使用日趨規範化，政府可能介入物業系統的底層搭建，物業公司的數據獨有、來源、分析、使用面臨挑戰”。

三是員工結構的K型發展。楊國賢給出了自己的最新觀察，“人普辦負責人近期表示，我國勞動年齡人口素質顯著提高，醫療服務體系的覆蓋面也在不斷擴大，人口的身體素質也日益改善，人口的預期壽命不斷延長，人口健康水準的提高也為經濟社會發展提供了重要的人力資源保障。而人力資源這個説法，意味著國家對60周歲以上老年人認識的歷史性轉變”。

楊國賢進一步表示，預計後續政策會採取切實措施推動延遲退休、老年人口再就業，包括在企業用工、風險規避等方面提供支援，物業公司要儘早做準備。

四是資本退潮裸泳者出局。楊國賢以2021年首個交易日至今的物業公司股價漲幅為例，“上市物業公司之間分化已現。漲幅居前的10家物業公司中，頭部物業公司佔據主要比重，碧桂園服務是高市值、高增長的突出代表。蚊型物業公司紛紛折戟。市值低於10億的物業公司中，除了中奧到家等少數幾家物業公司外，大部分股價下挫，且股票交易極為冷清。當資本退潮，行業估值下滑，預計部分物業公司將不得不出局”。

五是生態型物業公司出現。楊國賢以碧桂園服務和萬物雲為例，分析了頭部物業公司圍繞核心業務打造平臺，並逐步轉型為生態型物業公司的發展趨勢。

“頭部物業公司以自身核心業務為中心培育能力，並逐步打造服務平臺，不斷進行升級與重新組合，不斷重構與解構自身。基於萬物互聯的數據化管理系統，配合一以貫之的、有溫度的服務，將創造更緊密、更高質的客戶關係，並以此為基礎打造全新的、包含“網際網路+物業”及智慧社區、城市運營等更多領域的服務生態綜合體”，楊國賢最後表示。