近期，北京、杭州、南京、無錫等多個城市首批集中供地已經收官，未拿到地的房企發愁“無米下鍋”，而很多拿到地的房企則憂心“賺錢幾何”。

根據克而瑞對熱點集中供地城市的盤點，從盈利情況來看，結合周邊3公里範圍內在售住宅項目的平均售價測算，結果發現：市場熱度較高的無錫、廈門、重慶、杭州等城市，“地房比”（地價佔房價的比重）高達七成，盈利空間相對較小。

面對盈利空間不斷被擠壓的現實，房企手頭的利潤賬本如何計算？應對之策又當如何？

房企奪地後的盈利難題

根據克而瑞對11個首批集中供地已經收官城市的盤點發現，城市之間的差異化增加，冷熱不均。在熱點城市競爭激烈的土拍中，地價攀升疊加後期銷售限價，令不少地塊都陷入盈利難的困境。

以熱點城市無錫為例，集中供地中的熱門地塊——中儲地塊（XDG-2021-2號地塊）周邊配套成熟，交通便利，尤其是該地塊緊鄰地鐵廣瑞站，距離無錫火車站僅有一站之隔。該地塊起拍樓面價為1.7萬元/平方米，開拍後直接由萬科喊價至最高限價1.8萬元/平方米，進入競租賃環節，經過多輪競拍，最終被融創以總價41.71億 66100平方米競租賃面積奪得。而當前該地塊周邊項目售價約為2萬元/平方米，按照這一價格計算，中儲地塊的“地房比”高達90%。

在廈門，建發拿下的湖裏2021P03地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米。據克而瑞測算，剔除配建後，該地塊的樓面價高達6.78萬元/平方米，而其商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅為約4000元/平方米。

北京的多宗地塊也頗考驗房企後續運營能力。比如朝陽區金盞鄉的兩宗地塊，樓面價均超過5萬元/平方米，由於兩宗地塊均進入競政府持有份額階段，故該地塊未來限售價分別為6.6萬元/平方米和6.46萬元/平方米，“地房比”也超過了80%。

克而瑞研究中心企業研究總監朱一鳴表示：“地房比的影響因素比較多，不同能級城市差別比較大，但是一般來講，地房比高於百分之六七十，盈利空間就會較窄。”

值得關注的還有剛剛結束的南京土拍，由於地價抬高加之銷售限價，房企的盈利空間進一步壓縮，業內人士稱，部分熱點地塊的銷售利潤率不足2%。

據好地研究院數據顯示，此次南京土拍中，有12宗地塊的預期銷售利潤率（不考慮去化速度）不足2%。其中，溢價率最高的邁皋橋G42地塊，成交樓面價為26724元/平方米，未來毛坯銷售限價32907元/平方米，預期銷售利潤率僅為0.5%。而萬科競得的麒麟G47地塊，成交總價14.2億元，成交樓面價約為22702元/平方米，未來毛坯銷售限價28500元/平方米，預期銷售利潤率僅為0.3%。

不僅如此，據克而瑞測算，在對11個首批集中拍地城市測算毛利率後發現，此次土拍僅青島、福州、廣州的毛利率在30%以上，地價上漲明顯的無錫、重慶、廈門等城市的毛利率則處於較低水準。其中，在“封頂 高配建”之下，無錫多宗地塊甚至大概率面臨虧損。

對於房企“舍利求地”的主要原因，朱一鳴認為，“其一，維持規模增長以及保證核心城市市佔率是房企可持續發展的保障，房企不得不降低盈利預期。其二，一二線熱點城市需求表現相對堅挺，去化更有保障，相較于利潤實現，更多承擔補充現金流的作用，因此房企願意以更低的利潤甚至少量虧損爭奪目標地塊。”

利潤受壓下房企如何“算賬”？

在長三角熱點城市杭州，本土龍頭房企在拿地後直言“賺錢難”的真相。濱江集團董事長戚金興在回應拍下的杭州地塊能有多少盈利空間時表示：“公司融資成本低，品牌影響力大，在公司團隊精幹高效管理下，努力做到1%-2%的凈利潤水準。”

而在利潤率進一步攤薄的情況下，濱江集團此次拍地選擇了與融信集團聯合拿地，以進一步減輕資金壓力和風險。

“把競爭對手變成盟友”，融信內部人士也向記者表示，在杭州土拍中，已經事先採取強強聯合拿地的策略。

融信集團品牌行銷中心總經理孫群存在杭州拿地後也對新京報記者表示，融信正在探索聯合拿地的新模式，“從去年開始推行‘戰略合作企業投資’，即合作方是深耕當地，在土方、建設等方面有優勢的開發企業，有一定知名度但綜合能力和融資能力有所欠缺，融信以一定比例入股、利潤保底的合作原則進行，此外，融信會提供超額借款、多投的資金則要向對方額外收取利息。融信正在培植8至10家這樣的企業。”

事實上，在土地競爭激烈、運營風險加大的情況下，聯合拿地早已成為業內共識。在北京，參與首批集中土拍的50多家房企中，有37個以聯合體的形式出現，其中“金地 華潤 保利”一共報名了16宗地塊的土拍。在北京已成交的地塊中，有9宗為聯合體競得；同樣，在重慶，其出讓的46宗土地中，也有8宗為聯合競拍取得。

除了聯合拿地外，在計算盈利時，除了拿地、建安成本外，開發速度及銷售速度也顯得尤為重要。對於杭州拿地後的盈利問題，孫群存表示，“杭州的地，利潤不會太高，但相對穩定可期，而且週轉快，也就是‘安全穩定週轉快’。”

除了聯合拿地和提高週轉速度之外，不少房企還選擇了“錯峰拿地”的戰略，或選擇利潤相對有保障的非熱點城市。例如，杭州市場方面，“杭州一哥”綠城在此次杭州首批集中供地中並未現身，但是，在今年春節前，綠城已經斥資約140億元在杭州拿下9宗地塊。而龍頭房企萬科也並未在杭州重倉，反而選擇了南京連拿4幅地塊，另外也在長三角三四線城市例如金華、紹興進行加碼。

而重倉三四線城市的碧桂園、恒大等龍頭房企依然堅守佈局策略，也鮮有參與熱點一、二線城市的激烈拼殺。

事實上，房企拿地也傾向於在自己深耕的地區佈局，形成“集中優勢”並且降低風險。比如，龍湖傾向於深耕重慶大本營，雖然分別在無錫、重慶和杭州斬獲8宗地塊，但其中5宗位於大本營重慶，總金額為96.6億，佔龍湖本次集中拍地金額的2/3；越秀地産新增的7宗地塊都位於大本營區域的廣州。

此外，朱一鳴表示，“在單一的招拍挂拿地方式已經難以滿足盈利需求時，房企也通過拓展多元化拿地渠道、提升多元化拿地能力來平衡利潤率，以減少對公開市場招拍挂的依賴，同時達到成本控制、提升盈利的目的。”

例如，旭輝在2020年通過一二線聯動、收並購、商業勾地等多元化拿地方式獲得的項目貨值佔比達到51%，較2019年的33%有明顯提升。此外，越秀實行“6 1”的多元土地獲取模式，包括TOD、城市更新、“住宅 配建”、國企合作、收並購、産業勾地和公開市場競拍，在2020年新增投資中通過非公開市場獲取的地塊佔比達到54.1%。

而在當前的“低盈利時代”，運營能力的高低也成為房企盈利與否的重要一環。58安居客房産研究院分院院長張波認為：“目前，多個成交地塊呈現‘高溢價 高自持’，結合新房限價的大背景，沒有強大運營能力的房企，項目達到預期收益目標的壓力將大大增加。”