心中有桿秤，才能在前行路上收放自如，張弛有度。

當規模達到一定高度，規模能為企業帶來的正向效應也在邊際遞減，企業也會不執著于對規模的追求，轉而尋找新的成長引擎。2020年，受益國內經濟的快速復蘇，房地産行業展現出強勁韌性，全年商品房銷售額突破17萬億元。行政性監管與嚴控金融風險的政策連續出臺，長效機制的穩妥落實，正在推動行業形成新的底層邏輯，同時加速了行業的分化。

對龍湖而言，堅持有回款的簽約、有利潤的增長，嚴格恪守“空間即服務”戰略，是龍湖一直秉承的“長期主義”。當業績規模達到一定的高度，便不再過分追求高位的增長速度，而是拓展企業發展的寬度，以及資金積累的厚度，才能具備應對任何外部環境的硬度。

高度：核心凈利增幅超20% 有品質衝擊3100億

對於行業規模排位的態度，龍湖CEO邵明曉坦言，龍湖維持十名左右的名次就比較滿意。

業績報告顯示，龍湖集團2020年累計實現簽約金額2706.1億元，同比增長11.6%，超預期完成此前公佈的全年2600億元的簽約目標，目標完成率高達104%，位居頭部房企前列。值得關注的是，2020年已經是龍湖第六年保持簽約金額兩位數的增速。

分區域看，長三角、西部、環渤海、華南及華中區域簽約金額在全集團佔比分別為31.1%、24.7%、22.7%、15.2%及6.3%。長三角地區簽約金額超800億元，西部及環渤海地區簽約金額均超600億元，華南地區突破400億元。

對於2021年銷售目標，龍湖集團CFO趙軼在業績會上表示，2021年全年龍湖的銷售目標為3100億元，預計增幅15%左右。

雖然2021年，龍湖將首次衝擊3100億銷售目標，但龍湖集團全體上下似乎都在為“3100億”加一個“有品質”的前綴。邵明曉坦言，龍湖整體權益比較高，超過70%，集團始終強調有回款的簽約、有利潤的增長，這對龍湖非常重要。

面對充滿挑戰與不確定性的2020年，龍湖集團不僅在銷售業績上繼續穩定增長，在一系列財務指標上也證實了邵明曉口中龍湖的“有品質的增長”。

業績報告數據顯示，2020年，龍湖實現營業收入1845.5億元，同比增長22.2%。報告期內，龍湖實現歸屬於股東的凈利潤200億元，剔除公平值變動等影響後的歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%；毛利540.3億元，同比增長6.4%；毛利率29.3%，核心稅後利潤率14.7%，核心權益後利潤率10.1%。

不覺間，政府對房價的管控已經持續三年，自2017年開始，房地産行業毛利率回歸的趨勢明顯，約為到20%到30%。對於未來龍湖的毛利率水準，邵明曉坦言希望做到25%到30%，“回歸讓我們區域化更加安全，因為需求旺盛，整個操盤會更加順暢，我們認為會是行業趨勢。開發商會憑藉品牌、運營能力佔合理毛利，解決社會痛點，提供好的居住空間，希望這個模式滾下去會為行業長遠發展提供動力，而不是大開大闔”。

此外，近一年來，諸多房地産政策相繼出臺，行業整體政策框架已經非常清晰，在“房住不炒”的定位下，房地産行業回歸居住屬性，強管控力度的三道紅線，鼓勵保障性租賃住房開發等等政策，讓多數企業看到政策的確定性更加明確。

對於未來房地産市場發展方向，邵明曉表示，集團管理團隊對今年行業發展持樂觀的態度，尤其對龍湖來講，過往也是按照這樣的大方向，以自律發展到今天的，龍湖非常有信心。

對於財報亮麗的數字，龍湖集團管理層仍保持客觀與冷靜。邵明曉坦言，我們並沒有多麼激動和興奮，我們依然覺得永遠在路上，我們要保持高度警覺，保持饑渴，保持對社會、國家的敬畏，做好龍湖的本分。

寬度：主航道業務由四變六 寬業務圍欄能力提升顯著

圍繞“空間即服務”戰略，龍湖亦逐漸建立更多面向未來的能力。

從2011年開始，龍湖一直通過精確計算，把每年回款的10%作為上限，投入到持有型物業部分。邵明曉表示，隨著近幾年回款增加，所以除了投資天街等商業之外，龍湖也投資一些重資産的冠寓、參與物業收並購以及今年開始的塘鵝業務等。

天街、冠寓等物業投資業務紮實推進。2020年龍湖實現物業投資業務不含稅租金收入75.8億元，同比增長30.9%。商場、租賃住房、其他收入的佔比分別為75.2%、23.9%和0.9%。

值得注意的是，2020年，集團商業通過紮實運營及快速應變直面疫情挑戰，全年守時保質地新開10座商場，全國範圍內累計開業商場達49座，已開業商場建築面積達481萬平方米，整體出租率96.9%。

過去幾年間，龍湖商業非常重視TOD業務發展。邵明曉坦言，到現在為止集團重頭依然在重資産尤其是TOD的發展，2020年底是102個商業項目，今年又在南京核心位置拿到一個，已經做到103個。中國45個有地鐵的城市大概有七八千個站點，這裡有很多機會，並且與我們整個能力圈高度匹配。

除商場外，龍湖積極響應國家“租購並舉”政策，旗下租賃住房業務冠寓堅持戰略篤定，迄今已陸續在全國30余個高量級城市開業運營。截至2020年底，冠寓累計開業房間數量達9.0萬間，租金收入18.1億元，同比增幅55%，現已成為集團經營性收入的穩定貢獻源。開業超過六個月的房源出租率為93.3%，品牌影響力穩居行業前三。

作為龍湖品牌最富溫情的一環， 2020年，龍湖智慧服務基本完成一、二線核心城市及三、四線潛力城市的佈局，實現收入58.4億元（合併抵消前收入約為77億元），同比增長36%。深耕住宅20餘年，龍湖智慧服務已覆蓋13大業態，于過去一年加快了城市空間的探索。截至2020年底，龍湖智慧服務實際管理面積達1.72億平方米，業主滿意度連續十二年超過90%。

對於是否有將物業分拆上市的計劃，龍湖管理層態度也非常堅定。邵明曉坦言，對於智慧服務這條賽道，我們有充足的耐心，這麼多年我們也領會一個點，叫“大財不進急口”，只要有耐心就會有機會，但前提是你要保持足夠的能力和資源。龍湖沒有將智慧服務分拆上市的計劃。 

秉持“空間即服務”戰略，地産開發、商業運營、租賃住房、智慧服務四大主航道業務之外，2021年，龍湖集團正式啟動“房屋租售”“房屋裝修”兩大戰略新航道。

值得關注的是，代表房屋租售與房屋裝修的全新生活服務品牌——“塘鵝”，應勢升級為主航道業務，圍繞居住需求的衍生正在激發新的增長動能。其中，塘鵝租售的前身為龍湖智慧服務租售中心，自2008年起，龍湖租售體系建立已逾10年。截至2020年底，塘鵝租售已服務超過10萬用戶，客戶滿意度達96%。

對於新航道的發展目標，邵明曉表示，在這個方面，集團也剛剛起步，並未給其設增長速度，也沒有特別設限。龍湖集團董事長吳亞軍也坦言，目前龍湖運營效率在行業具備領先優勢，此時有一個好的勢能輸出才有價值。

“這是我們能力有餘量情況下做的輸出，可以提高社會資産效率，解決社會的真實需求，提供更好的人性化的服務或者更豐富多彩的生活，這與龍湖‘善待你一生’的使命相吻合”，吳亞軍坦言。

厚度：高能級城市佈局更廣 財務盤面更安全穩健 

截至2020年末，龍湖的凈負債率僅有46.5%，凈負債率達到近五年低點 ，現金短債比為4.24倍，剔除預收款後的資産負債率為67%，按照“三道紅線”融資新規來看，龍湖三項數據全部達標，處於綠檔。 

事實上，2016年至2020年，龍湖集團的凈負債率一直保持在54%以下，現金短債比保持在3倍以上，剔除預收款後的資産負債率保持在70%以下，連續5年處在“三道紅線”綠檔水準。

值得關注的是，龍湖集團一系列指標均維持行業內的較優水準，財務盤面紮實穩健。2020年，龍湖集團在手現金778.3億元。綜合借貸總額1673.7億元，平均借貸成本為年利率4.39%，平均貸款年限6.59年。

邵明曉也表示，龍湖內部對政策做了認真的研判，整體來看，政策對龍湖這樣的企業存在利好意義，因為龍湖總體財務比較穩健，資金面也比較健康，一直沒碰三道紅線，今年財務指標也在進一步優化。政策對優質的房地産從業者來説，應該是利好，可能對高杠桿公司或中小公司會有一些壓力。 

龍湖集團CFO趙軼也坦言，三道紅線對行業影響比較深遠，已經成為各個投資機構看待企業狀態的一個比較重要的標準，現在龍湖在很多銀行的授信不降反升，也是機構們基於三道紅線下的評估。從杠桿驅動到人力驅動、運營驅動，三道紅線對行業的分化、整合，包括行業能力有效率的提升，會長效地産生積極作用。

2020年，龍湖集團嚴格恪守投資邏輯與紀律，堅定佈局一二線高能級城市，並適度下沉環都市圈衛星城。集團新增121幅地塊，首入唐山、三亞、蘭州等8城，新增土地儲備建築面積為2567萬平方米，權益面積1847萬平方米，平均權益收購成本每平方米5687元。

截至2020年底，集團總土儲合計7400萬平方米，權益面積5279萬平方米，業務已遍佈環渤海、西部、長三角、華南、華中5個城市群的63個城市，約90%的貨量集中在高能級城市的價值區域，且成本合理，為盈利的持續增長奠定基礎。

龍湖集團依靠穩健發展積累的厚度，過去十年，持續備受資本市場認可。尤其值得關注的是，今年3月15日，龍湖正式被納入恒生指數成份股，良好的信用記錄、審慎自律的財務表現、穩健的業務發展進一步獲得資本認可。

但龍湖並未沉浸在成績的喜悅中，反而時刻保持高度的警覺與危機感。 

邵明曉表示，我們提出“空間即服務”，龍湖未來業務越來越寬，但要聚焦在能力圈之內。我們的危機感每時每刻都有，如果短期為了簡單地追求財務指標而忽略了用戶一定會受到懲罰。此外，龍湖一定不能走偏，我們不能濫佔用金融資源，搞高息的融資，堅持要用有限的資源為社會做出貢獻。

而在吳亞軍看來，龍湖一直比較簡單，即“醜媳婦能見公婆，漂亮媳婦也能見公婆”。“長期原則是龍湖的主要原則，短期目標要讓位於長期目標，龍湖從來沒有立短目標做事情”。