新型城鎮化再次成為兩會的關鍵詞。今年兩會上，新型城鎮化提出新的階段性目標，2021年3月5日出爐的政府工作報告明確提出，“十四五”期間（2021年至2025年）中國常住人口城鎮化率提高到65%。

那麼，在當前形勢下，該如何深度推進城鎮化建設，提升發展品質？新型城鎮化下的房地産行業，又面臨怎樣新的歷史機遇？

推進新型城鎮化戰略，壯大城市群和都市圈

3月5日，國務院總理李克強在政府工作報告中指出，“十四五”期間，深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，加快農業轉移人口市民化，常住人口城鎮化率提高到65%，發展壯大城市群和都市圈，實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展品質。

回顧近三年來的政府工作報告，新型城鎮化的推進在有條不紊地進行：從2019年“抓好農業轉移人口落戶，推動城鎮基本公共服務覆蓋常住人口”，到2020年“發揮中心城市和城市群綜合帶動作用，培育産業、增加就業”，再到今年“提升城鎮化發展品質”，每一年“城鎮化”都迎來新的發展階段。

事實上，從數字上來看，改革開放以來，中國經歷了世界上最大規模的城鎮化進程。根據國家統計局數據，從1978年到2019年，中國城鎮常住人口從1.72億增長到8.48億，城鎮化率從17.92%提高到60.6%。

而今年，政府工作報告對“十四五”期間新型城鎮化不僅首次提出了更具體的發展指標——常住人口城鎮化率提高到65%，而且還提出發展重點為壯大城市群和都市圈、實施城市更新行動、完善住房市場體系和住房保障體系，這也為新型城鎮化高品質發展指明瞭方向。

針對新型城鎮化建設中壯大城市群和都市圈，全國人大代表、中南集團董事局主席陳錦石認為，目前，在城市群和都市圈建設中，大小城市公共設施配套差異巨大，住房供需存在著結構性失衡，小城市人口外流、住房過剩，大城市流動人口、新市民的住房需求難以得到滿足，缺口巨大，大城市住房問題、小城市發展問題已然突出。

對此，陳錦石提出具體建議稱，一方面，需要加強城市群、都市圈頂層總體規劃，通過強化三規合一、打通城市群、都市圈內的公共基礎建設，強化大城市對圈內中小城市的輻射；另一方面，允許大城市與周邊縣市、城鄉建立聯動，加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發展。

“城市群、都市圈內公共設施配套一體化，享受大城市配套資源政策，如醫療、教育等；參考澳門的橫琴模式、北京的雄安模式，探索更多此類試點。”陳錦石表示。

對於“實施城市更新行動，完善住房市場體系和保障體系”的表述，中泰證券研究所政策組首席分析師、上海財經大學公共政策與治理研究院首席經濟學家楊暢解讀稱，“城市更新更多是對存量來講的，完善住房市場體系和保障體系，尤其是共有産權房的推進力度，有望進一步加大，對於城鎮化發展至關重要。”

核心城市群優勢明顯，房地産蘊藏多元發展機遇

對於房地産行業來説，加快推進新型城鎮化也蘊藏著新的歷史機遇。

“房屋，辦公場所，以及文化、醫療、消費、娛樂等房地産設施能為城市化的生産方式和生活方式提供必不可少的基礎設施，而提高城市化率會為房地産創造更多的需求，因此加快提高城市化率，必然為房地産的發展帶來更多機會。”陳錦石在接受新京報記者採訪時表示。

在陳錦石看來，首先是房企佈局思路的轉變，“未來住房需求的增長主要還是在都市圈和新的城市集群，因此完善住房體系建設的重點也還是都市圈和城市集群，包括對其新住房及服務設施的建設和引導，以及對其原有設施的價值認識、資源協調以及功能調整和改造升級等，建議在發揮社會主體的積極性基礎上，國家能在集群內部不同區域主體地位和協調機制層面發揮更多作用。”

貝殼研究院解讀稱，城鎮化進程中，人口加快向京津冀、粵港澳、長三角、成渝等核心城市群流動，房地産市場份額同步向核心城市群集聚，這些區域有較強的住房需求支撐，市場表現將優於其他區域。

“對於房地産行業來説，能否順應人口向心集中的態勢，是決定房企未來發展空間的重要因素。”楊暢表示。

來自光大證券研究報告指出，隨著新型城鎮化深入推進，房地産行業將迎多元化發展機遇。“對於政府提出大城市完善住房保障體系和增加租賃住房，房企應充分發揮品牌優勢和客戶群優勢，積極切入存量運營（如長租公寓）和生活服務（如物業服務），積極承擔起必要的社會責任，同時也在其中挖掘多元化發展機遇。”

“但房地産發展一定要堅持‘房子是用來住的，不是用來炒的’導向，追求美好生活需要平穩、健康的環境，因此行業和企業只有順應國家政策的導向，才有可能更好地抓住歷史機遇。”陳錦石補充稱。

幫助新市民、青年人，破局城鎮化進程中的住房難題

在新型城鎮化的進程中，如何讓進城人安居樂業成為關鍵。因此，城鎮化進程中，解決住房問題也成為兩會關注的熱點。

人口越來越多地向一二線核心城市匯聚，如何解決大城市居住難題？李克強總理在政府工作報告中指出，解決好大城市住房突出問題，通過增加土地供給、安排專項資金、集中建設等辦法，切實增加保障性租賃住房和共有産權住房供給，規範發展長租房市場，降低租賃住房稅費負擔，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。

對此，58安居客房産研究院分院院長張波認為，在解決大城市住房問題中，政府工作報告提到增加共有産權住房的供應。從以往來看，在2018年政府工作報告中，曾提到要發展共有産權住房，如今再次出現在政府工作報告中，表述從“發展”到“增加”。

“未來，共有産權房的體量會越來越大，而且會從一線向更多的二三線城市，尤其二線城市去覆蓋。另外，隨著共有産權房覆蓋面不斷增大，對於房價穩定，以及整個市場也會起到明顯的促進作用。”張波稱。

對於城鎮化進程中涌進來的新市民，2021年政府工作報告也著重提出幫助新市民、青年人緩解住房困難。對此，中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華解讀稱，“這也意味著在供給方面會對這類人群有更多的傾斜。”

“解決新市民的住房問題，也將是城市人才戰略的重要的方面，有利於城市人才的引進和穩定。目前，很多城市都將新市民逐步地納入了住房保障體系，雖然這個比例目前還是比較低，未來應該會有更多的政策來保障這部分人群的住房。”鄒琳華進一步表示。

新型城鎮化中，伴隨著城市群和都市圈的壯大，人口流入也從一二線城市溢出到周邊的中小城市，對此，陳錦石建議，“加大大城市輻射的周邊中小城市住宅供給，分擔大城市住房壓力，化解供需矛盾，同時帶動周邊小城市發展。”