濟南：“強省會”時代下的濟南樓市未來發展潛力較大

濟南作為山東省會城市，尤其是2019年以來從“省會戰略”到“讓濟南這個山東龍頭揚起來”，從“攜河北跨”到新舊動能轉換，濟南開始步入“強省會時代”，2020年實現GDP突破萬億。濟南至此實現了歷史性突破，跨入了萬億俱樂部。對省內外尤其是省內人才的吸引力越來越大，濟南2020年成交788.4萬㎡，同比增長17.8%，增幅較大，濟南目前執行限購限貸政策，二套房首付比例高達60%，不可謂不高，改善型需求受到限制，但市場規模仍出現大幅增長，説明剛性需求旺盛。

2020年濟南商品住宅均價15068元/㎡，同比下跌2.6%，成為近五年唯一齣現回落的年份，房企多采用“以價換量，現金為王，落袋為安”的策略，用低價吸引市場的剛需，對於剛需客戶，價格是非常敏感的要素，尤其是受到年初疫情的影響，二季度企業採用各類手段吸引客戶，多以降價促銷為主，以保持一定的市場規模，下半年隨著市場規模的逐步恢復提升，價格有所回升，印象比較深刻的是張馬片區，隨著片區內在售房源越來越少，年底的時候多數樓盤可選房源較少，房價堅挺，離地鐵最近，可選房源最多的中建蔚藍之城價格明顯提升。

2020年濟南主城住宅用地成交規劃建面1281.7萬㎡，同比下降15.4%，其中歷城區宅地市場成交340.8萬㎡，佔據總成交量的四成多，遠高於其他區域，後續仍為重要的供應地。2020年樓面價穩步上漲，在麵粉漲價的前提下，麵包很難降價，而且濟南作為省內領頭大哥，人口輸入是源源不斷的，剛性需求和改善型需求能持續增長，但在“房住不炒”的大基調下，房價出現大漲的可能性很小。

在經歷了2019年和2020年大半年價格低迷的情況下，2020年市場規模提升明顯，2021年濟南市場將如何走向，在推出一系列城市利好、落戶放鬆的基礎上，濟南對周邊縣市的吸引力越來越大，大量人口的輸入必定會帶來更多的購房需求，但是隨著購房者對産品品質的關注，也要求市場能提供更多高品質産品。

青島：人才政策加碼管理細化，未來機遇挑戰並存

經歷波折不凡的2020年，青島的商品住宅成交總量與2019年基本一致，維持在較高水準，一季度受疫情影響明顯，而後半場不斷發力最終同比保有增量。價格方面主城區與輔城明顯分化，市北、嶗山等核心地區價格穩中有漲，樓盤去化相對容易，而周邊區縣如膠州、即墨等地同比下降，區域內樓盤優惠促銷政策頻現，房企以價換量穩定現金流。在提出學深圳趕深圳口號以來，青島這一年樓市相關政策不斷出臺，加強對全裝修管理，對房地産市場管理的精細度不斷提升，人才落戶政策也接連密集出臺不斷加碼，到12月底一次出臺六個文件強化青島創業城市建設、提出進一步放開落戶，體現了青島人才強市、創業強市的決心，也為留居青島的建設者們增加許多城市溫情。從年初提出加強人才住房建設和管理，全年籌建不少於十萬套的任務以來，到人才住房實施細則發佈，對市場影響不小，其中城陽區共有産權政策表現尤為亮眼，持續發力使得城陽區商品住宅逆勢而上同比成交增量穩居第一，高達73.9%。隨著7月後城陽共有産權“零首付”取消且案場價格已出現上漲，後續政策影響力有所減弱。

據統計局數據2019年青島常住人口新增10.5萬，而寧波、長沙、西安、佛山都在20萬以上，同為二線城市的吸引力差異一目了然，青島人才政策在全國範圍內對比吸引力相對較弱。當然青島也在努力，比如青島提出膠東一體化打造膠東經濟圈、加速建設膠東一小時交通圈，將有利於擴大對周圍城市的輻射和吸引。青島對本省人口吸引力優勢明顯，身邊的同事朋友大多數來自省內其他城市如濰坊、菏澤、棗莊等地，省內人口支撐力較強。春節期間外出就發現，地鐵人流量、道路車流量較往常減少，但較往年春節有所增加。主要由於山東省內疫情形勢穩定，省內低風險區域人員持健康通行碼“綠碼”可以有序流動，省內外來人員多選擇了返鄉過年，而省外及中高風險區域人員則積極響應就地過年。未來青島如何吸引更多年輕人才，在同類二線城市中脫穎而出，依舊有太多功課要做。

人才政策只是表像，再深究依舊是産業結構要持續優化。近幾年青島産業結構在持續調整優化，三産佔比持續上升，2020年達61.4%，新興産業佔生産總值的比重正不斷提升，互聯工廠、個性化定制等新業態新模式不斷涌現。青島正在小步快跑，追趕先進。未來必須要多管齊下，深刻改變營商環境、整合各方面資源持續提升城市的競爭力和吸引力，吸引更多優秀人才。沒有持續人口增量，房地産的潛在市場需求也無從談起。而青島十四五規劃已經提出“世界工業網際網路之都”口號，希望能依託自身深厚製造業基礎，抓住下半場網際網路風口，在“十四五”中奮力出擊。

臨沂：城區積極擴容，未來發展可期

在山東省2020年最新發佈的空間發展格局中，臨沂市位於省會、膠東、魯南三大經濟帶的疊加地段，成為山東半島繼濟南、青島之後新的次中心城市。作為魯南經濟帶的核心、首輪輪值的城市，臨沂市研究確立了“東拓、西聯、南融、北接、中疏”的區域戰略，城區建設積極擴容提質，這能否重構房地産新格局？

主城區東擴：過去很長時間河東城區建設一直沿著沂河南北發展， 2020年臨沂區域住宅成交均價中，河東區成交均價突破萬元僅次於蘭山區（含北城新區）。無論説“北上東進”還是説“兩河時代”都體現出臨沂對河東的期待，河東現在有個響亮的名字叫東城新區，河東定位於居住區和公共服務區，將會承接北城外溢的購房客群。

數據來源：CREIS中指數據

西城崛起：處於西部新城核心的義堂鎮聚集了數千家中小企業，居民購買力較強。2020年西部新城房地産市場開始崛起，成交宅地規劃建面117萬平，溢價率達76.6%，本土房企房源集團以5261元/㎡的樓面價競得的一宗義堂鎮宅地達到區域最高價。縱觀近兩年市場發展，西部新城融入主城區的態勢越來越明顯，但片區缺乏改善型大品牌新項目，這也就不難理解為什麼片區內中南、房源等新項目入市能夠持續熱銷。

剛需向南：如果在臨沂主城區尋找8000元左右的房子，可能唯一的選擇就是去城南片區，在過去受制于擁堵的交通，自成的商圈，還有和老城的發展的脫節，城南片區一直是臨沂中心城區的價格洼地。但是隨著臨沂火車站西遷、沂蒙路打通以及高架動工，2020年片區內儒辰玉蘭公館、青啤沂河美域等項目不菲的銷售業績，印證了城南片區吸引了越來越多剛需一族的青睞。

北城維穩：過去八年間，北城一二期新房均價從五千到現在突破兩萬大關，房價水準領跑臨沂房地産市場。2020年片區內綠地、碧桂園、儒辰、中南等企業在售項目熱度較高，開盤去化速度較快。隨著北城三期的不斷發展，區域供應量增長，2020年北城新區批售住宅面積145.55萬㎡，位列第三位，市場供不應求狀態得到有效緩解。同時在“房住不炒”政策指導下，去年9月，臨沂首次實行“限房價、限地價、競配建公共設施資金數額”辦法予以調控地塊出讓，北城新區出現兩限地塊。在這樣的背景下未來區域價格有望保持平穩。

濰坊：2020年樓市低開高走，價格平穩，高新區為置業熱門區域

在2020年這不平凡的一年中，濰坊樓市也經歷了起起伏伏。一季度受疫情影響較為嚴重，售樓處關閉、一些項目停工，3月份市場秩序陸續開始恢復，政府為保障市場穩定健康發展，出臺支援企業發展政策，包括降低預售監管資金，A級以上信用等級的開發企業資金監管額度減半；延期交房等。二季度被壓抑的需求開始釋放，加之開發商適當讓利促銷，市場熱度明顯恢復，二季度開盤項目數量同比明顯增加，三季度之後隨著前期積累需求得到釋放，四季度開盤項目數量有所減少，市場走向逐步企穩。從數據來看，2020年濰坊市本級商品住宅成交面積為667.43萬㎡，成交均價為7789元/㎡，同比上升0.46%。2020年全年房地産市場整體呈現“先抑後揚、快速恢復、逐步企穩”走勢。

數據來源：CREIS中指數據

據不完全統計，濰坊市區在售樓盤達250個以上，供應量大，市場競爭壓力可想而知，區域表現分化也十分明顯。2020年高新區、濰城區、奎文區位列濰坊各區域成交量的前三位，合計佔比近六成。高新區近年來發展十分迅速，片區內歌爾、濰柴等龍頭企業帶動經濟持續發展，配套不斷完善，市場熱度最高，為濰坊房價最高的區域，片區內品牌房企雲集，中海、中南、世茂、旭輝銀盛泰等企業均進駐，小編好幾個親戚2020年都選擇了在高新區置業，從他們口中了解到選擇高新區主要是看中片區內的商業和學校配套資源，未來區域發展潛力大。濰城區、奎文區為濰坊傳統老城區，配套發展已經十分成熟，先天地段優勢自然吸引眾多購房者。

眾所週知，濰坊是一座典型的“縣域經濟強，城區經濟薄弱”的城市，濰坊GDP總量在山東排名第四，我們可以發現其縣域實力非常強大，如壽光、諸城、青州等市GDP都排進了全國縣域百強。縣域經濟實力強，自然就業機會就多，那麼濰坊市區的吸引力就會比較弱，甚至有些縣市的房價高於市區。小編生活在諸城的姐姐就表示，在諸城的工作機會很多，而且學校資源也可以滿足教育需要，暫不考慮在濰坊市區置業。濰坊市區對周邊縣市人口虹吸效應不足，2019年濰坊市轄區常住人口僅213.92萬人，市區人口相對較少，房地産市場需求以本地人消化為主。長期來看，人口是支撐樓市發展的重要動力，未來通過加快經濟轉型升級，提升民生保障，提高城市活力才是城市發展的基石，濰坊未來發展路徑任重道遠。

2020年濰坊房地産市場受疫情影響較小，但區域分化明顯。全年房地産市場發展平穩，新房均價在8000元/㎡以下，與其他城市相比，濰坊房地産市場在山東可謂一股清流。

淄博：棚改熱潮退卻房價承壓，市場競爭壓力大

2020年淄博房地産市場受疫情影響，上半年走勢稍顯低迷，下半年有所回升，疫情初期項目開盤數量、銷售量俱降，房價大趨勢也是穩中有降。1月底至2月，淄博和絕大多數城市一樣，項目供應停擺，拿證上市暫緩，售樓處或關閉或轉至線上，線下銷售渠道全面停滯，全市的經濟狀況也陷入低迷。自3月防控成效顯現開始，購房者積攢的需求得到釋放，年中至年底銷量已大致恢復到與19年同期相當的水準，但整體房價仍有所下滑。除了西部新城區有高端樓盤入市拉高房價之外，各區絕大部分樓盤都維持在相同價位或更低。受疫情影響整體收入預期下滑，而對於購房者而言，價格因素最為敏感。於是一些樓盤在新推項目上降低了起售價，並且附加降低首付、低定金選房、存量房折扣、特價房、加推人才住房等優惠措施，在合理範圍內變換行銷策略，促進新房銷售。在度過年初難關之後，年中經濟恢復勢頭轉向迅速，普通民眾的買房熱情回升，市場也有了一波回暖。但對於淄博這一三線城市來説，每年的人口以及購房需求都是基本穩定的。所以自從18年1月16日“棚改、拆遷鼓勵實物安置，取消貨幣化安置鼓勵”之後，缺少了大量資金注入的淄博地産市場，市場進入下降期。少了“棚改”這一大助力，大量的新房庫存量將會面臨更加巨大的去化壓力，樓盤競爭壓力也會加大。

前幾年的棚改熱潮被認為是推動樓市繁榮的主因，但不容忽視的返鄉置業也是一大催化劑。在省內疫情形勢較為穩定的形勢下，春節期間各大房企樓盤都在積極行銷，緊抓返鄉置業這一節點，返鄉優惠、春節禮包、首付分期等優惠政策齊出，盡力延續回暖的勢頭。2021年年初，淄博新房成交已逾7000套，超過2020同期前四個月的總成績。

2021年初，新房市場回歸正軌，表現遠超2020年同期，但目前淄博樓市的狀態仍然是供大於求，商品房去化週期較長，未來房企競爭壓力大，房價承壓。

結語

2020年“房住不炒”貫穿全年，山東各城市市場發展比較平穩，青島、濟南作為山東兩座萬億城市，人口吸附力較強，2020年兩城市房地産市場恢復速度較快，臨沂、濰坊、淄博等三四線城市緊隨之後逐步恢復常態。未來房地産政策整體仍將保持連續性和持續性，2021年“房住不炒”的調控總基調不會變。山東各城市將繼續因城施策，提升城市能級，保障房地産市場健康發展。