2021年開年的土地市場與去年底相比，已現降溫。中指研究院的統計數據顯示，1月份，全國300個城市的土地成交量及成交金額，環比降幅均超過6成，供應量下降是其原因之一。不過，在全國土地市場活躍度下滑的同時，以上海、杭州為代表的長三角地區成交仍然活躍，比如1月杭州成交的28宗宅地中有26宗為溢價出讓。

在業內人士看來，“三道紅線”直接衝擊的是開發商的土儲規模，而對已經處於綠、黃兩檔的房企來説，2021年或將迎來高品質拿地窗口期，“穩地價”仍不能忽視。

1月300城成交1770宗地，環比減少超六成

土地市場的降溫，在機構的數據上表現更為明顯。據中指研究院統計，2021年1月，全國300個城市共成交土地1770宗，環比減少61%，同比減少4%。其中，住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交484宗，環比減少71%，同比減少12%。

在土地成交量減少的同時，出讓金也環比大幅減少。1月份，全國300個城市土地出讓金總額為3526億元，環比減少62%，同比增加13%。其中，住宅類用地出讓金總額為2766億元，環比減少63%，同比增加11%。

從城市土地出讓金排行看，有杭州、上海、成都、北京、寧波、南京6個城市賣地超百億。杭州繼續保持領先全國的地位，而上海則緊隨其後。

2021年1月全國城市土地出讓金TOP20

從全國住宅用地成交總價TOP10來看，1月份入榜地塊主要集中于杭州。杭州共有5宗地塊入榜，總成交金額為198億元。入榜地塊中，上海市黃浦區豫園社區地塊以總價176億元位居榜首，同時也是1月樓面價最高的地塊，樓面均價為89567元/平方米。此外，北京入榜2宗地塊，溫州、金華各入榜一宗地塊。

1月全國住宅用地總價成交TOP10

房企在三四線城市拿地增多，權益金額佔比上升

1月房企的拿地分化顯著。中指研究院數據顯示，50家代表房企拿地總額同比下降14.1%，在去年1月，因受新年和疫情影響，部分小企業未拿地，但大中型房企受此影響較小；而在今年1月，受各類金融調控政策影響，大中型企業拿地也趨於謹慎，導致50家代表企業拿地規模有所下降。

不過，也有部分現金流較穩定企業拿地態度積極，如第一陣營內的萬科、碧桂園、招商蛇口、第二陣營內的綠城等，1月拿地同比均有所增長。

值得關注的是，50家代表房企的招拍挂拿地權益金額佔比有所上升，均值為88.1%，較上年同期增長近10個百分點。原因在於1月企業在三四線拿地增多，招拍挂市場的合作力度有所下降。

而在一二線城市，房企依舊偏愛合作拿地，比如1月4日，融創聯合中交以26.14億元競得杭州富陽區2宗地塊；1月26日，金地聯合保利20.5億元競得北京順義區一宗不限價地塊。

從企業層面來看，1月份，也有在土地市場表現突出的房企，合生創展今年1月以47億元拿下北京大興區地塊，並憑藉該地塊位居1月京津冀拿地金額第一。綠城中國出現在2個城市的1月拿地總額前10榜單中，並拿下了杭州1月拿地總額冠軍。

地價走高，1月300城樓面均價環比增加23%

與成交量下行不同的是，土地成交價格則有所上漲。中指研究院數據顯示，1月份，全國300個城市成交樓面均價為2829元/平方米，環比增加23%，同比上漲17%；其中住宅類用地（含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地）成交樓面均價為5759元/平方米，環比增加48%，同比上漲36%。

而在溢價率方面，同樣出現上漲。2021年1月，全國300個城市土地平均溢價率為13%，較上月增加3個百分點，較去年同期增加2個百分點。

以成交金額最多的杭州為例，1月，杭州成交的28宗宅地中26宗為溢價出讓，平均溢價率為27%，較去年同期增加9個百分點。杭州宅地土拍市場火熱，過半宅地進入競自持階段，使得本月溢價水準達到一個小高峰。部分原因在於出讓地塊所處地段優越，再加上純住宅用地佔比較高，使得知名房企競拍較為激烈，拉升本月溢價水準。

此外，徐州、西安等城溢價率也現走高。據上海易居研究院研究員沈昕表示，1月徐州多幅純住宅用地和商住用地高溢價成交，部分地塊溢價率甚至超過100%。1月西安溢價率高，主要是一宗西鹹新區的純住宅用地溢價率高達297%，該地塊樓板價創西鹹新區新高。

2月市場供應大增，土地市場或將加速回歸穩定

對於2月的土地市場，貝殼找房分析認為，雖然有春節假期，但市場整體回歸穩定的速度或將提升。2月全國351城計劃供應住宅用地規劃建築面積達1.09億平方米，如果全部順利成交，預計成交規劃建築面積單月環比增長39.3%。

其中，值得一提的是上海，2月份，上海計劃出讓12宗住宅用地，其中包含虹口、普陀等城市核心區地塊。2月上海計劃出讓住宅用地起始總金額達376億元。其中不乏稀缺且優質地塊，如虹口1宗住宅用地單宗起始金額已達111億元，將成為繼1月單宗176億元地塊後的又一高總價地塊。結合此前上海調控政策要求加大住宅用地供應，上海住宅用地市場活躍度將持續一段時間。

中泰證券分析人士則指出，“三道紅線”後，招拍挂市場拿地回落明顯，100 大中城市成交土地建築面積增速持續回落。“三道紅線”直接衝擊的是開發商的土儲規模，不同房企拿地結構性分化顯著，已經處於綠、黃兩檔的房企，依靠穩健的經營風格，維持穩定的拿地強度。整體來看，在2021年地方政府債務到期壓力及財政缺口增加的背景下，土地市場將回歸常態化供應，龍頭房企將迎來量增價降的高品質拿地窗口期。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，2021年是積極落實“三道紅線”政策的一年，房企投資拿地也會更加謹慎。但是，如果部分城市優質地塊供應增多、部分房企銷售業績好于預期，那麼又有可能形成一波搶地和炒地現象，“穩地價”工作不能掉以輕心。