第一太平戴維斯近日發佈中國REITs市場報告。報告分析了亞太地區房地産投資信託基金在疫情期間的市場表現以及在疫情爆發期之後的復蘇情況。同時基於8月證監委發佈的關於中國基礎設施領域不動産投資信託基金正式文件，探討了中國基礎設施，中國房地産市場以及整個金融市場將如何受益於這個新産品以及目前其自身結構方面的一些局限性。

疫情衝擊亞太地區房地産投資信託基金市場

就2020年上半年各國家和地區房地産投資信託基金市場變化來看，受影響最大的是日本、印度和澳大利亞。中國、中國香港、中國台灣、新加坡、馬來西亞和紐西蘭等市場受影響較小，其原因可能是底層資産的類別受疫情影響較小，或者疫情控制及時，使整個國家或地區能夠較快地回歸到正常活動。

不同資産類別受影響程度有別

保持社交距離、居家隔離和旅遊限制對於酒店和零售行業的影響毋庸置疑。寫字樓市場同樣遭受較大衝擊。相比而言，産業園區此次受疫情影響較小。而隨著電子商務和線上購物的迅速發展，工業地産成為了受益於疫情的資産類別。受底層資産的影響，以酒店和零售物業為底層資産的房地産投資信託基金價格在疫情期間跌幅最大，而以包括物流設施和數據中心在內的工業地産項目為底層資産的房地産投資信託基金在各類別中表現最好。

適時而出

兩年前，政府提出了經濟降杠桿的方針，為市場帶來較大的資金壓力，如今新冠疫情的爆發進一步衝擊市場，導致市場基本面疲軟。在這樣的情況下，2020年8月中國證監會發佈了關於中國基礎設施領域不動産投資信託基金正式文件，文件中對中國基礎設施領域不動産投資信託基金的結構和框架做出了要求，由此中國房地産投資信託基金市場邁出了里程碑式的一步。

助力新基建

投資建設基礎設施需要大量資金投入，但目前國家和企業層面的負債率已處於較高水準。基礎設施領域不動産流動性較低，回報週期較長，投資者往往需要能夠預見較可靠的現金流才會做投資決策。房地産投資信託基金可以較好地解決基礎設施建設過程中的資金問題，吸引機構投資者以及公眾資本到收益率穩定的長期資産中。另外，由於投資者會密切關注基金錶現和價格，這也能提高基礎設施項目管理水準。

現有局限性不可視而不見

雖然基礎設施領域不動産投資信託基金政策的推出對中國房地産投資信託基金髮展意義重大，但這次發佈的政策仍有許多局限性及模糊之處，與新加坡和中國香港等成熟市場相比有很大差異。

l 對底層資産的要求將會把許多優質資産項目拒之門外

l 對於信託基金管理人的要求將有專業資産管理能力的公司排除在外

l 明確杠桿要求將會減小資本的作為及其潛在收益

l 不清晰的稅收制度將會削弱其對投資者的吸引力

第一太平戴維斯華北區估價部負責人、高級董事胡建明表示：“城市基礎設施是公募REITs優質底層資産。從項目源頭上排除資産風險隱患、維護投資人合法權益的重要保障，是決定試點工作能否成功的最關鍵因素。惠民生，開啟權益型融資新時代，有利於提高基礎設施企業再投資能力，激發社會資本參與和增加資本退出通道。”