在重慶投資房地産是一件很考驗購房者經驗的事情。絕大多數人摸不準重慶各個板塊特徵，看不清未來走勢。

其實在重慶投資房産有6個要素。把這6個要素把握好，按圖索驥。最後會發現，有價值的板塊就那麼幾個，最有價值的板塊屈指可數，可供選擇的項目也沒有非常多。

 01 外部所具備的條件

A. 地段：優先兩江四岸核心區

房産增值存在“板塊輪動”規律。回望過去五年重慶的房價漲幅區域，會發現重慶的板塊漲幅輪動順序基本上是以這種模式迴圈：兩江四岸核心區→兩江四岸核心區+北區→西區（近核心部分）→西區+南區，大部分核心區的房産是穩的。但是要説漲的又快又穩的，其實還是江北區和渝中區的靠近商圈或者濱江的房産。其是渝中區。還是拿2015年和現在的房價做對比：2015年，渝中區住宅均單價大概在8000元/平左右；（數據來源 銳理數據）2020年，渝中區住宅均單價大概在30000元/平左右。（數據來源 銘騰機構）

B. 配套：CBD+商業

 相比起地段，配套的重要性可以排在第二順位。我這裡説的配套，就是很簡單的商業和交通。教育問題今天在這裡不多講。重慶的教育類型是類似于集團化發展的，名校的分校遍地開花，基本上能算上一個單獨的特殊需求。重慶的商業是非常發達的，但是人們普遍認可的仍然是傳統五大商圈：解放碑、觀音橋、楊家坪、沙坪壩、南坪。現在價值最高的，還是解放碑和觀音橋商圈。一個針對外地遊客，一個針對本地土著。靠近商圈，甚至在商圈裏的房産，意味著生活方便，好租，好賣。

我們拿解放碑為例。2020年國慶節期間，解放碑前四天日均人流量近60萬人次；（數據來源 重慶解放碑中央商務區管委會 ）通過熱力圖觀察，解放碑板塊仍然是全重慶人群最密集的地方之一。

人流量和人群密集度意味著什麼？

這二者結合，意味著更多的消費、更多的商業機會、以及解放碑商圈+CBD所形成的龐大的良性産業迴圈，以及對解放碑豐富的業態有所需的潛在消費者和購房者。

幾乎所有重慶人都知道，解放碑商圈裏企業多、商場多、五星級酒店多、高端消費場所多。那麼，這些場所，到底有多少？據統計，落子在解放碑的世界企業80余家、駐渝領事館12家、大型購物商場和購物中心有20余家，五星級酒店6家。解放碑商圈GDP佔全渝中區的2/3、億元稅收樓宇18棟。但解放碑CBD的佔地面積，才不過1.61平方公里。人多、人密、需求龐大、能拿得出手的房産卻非常少。

C. 新房周圍的土地供應：核心板塊內，越少越好

如果是用於投資性質的新項目，一定要注意該樓盤周圍的住宅用地出讓情況。

一個板塊，如果住宅用地出讓大多集中在某個區域裏，那麼意味著到時候出售的時候，競品會非常多。競品一多，在出售的時候會直接導致一個後果——價格下壓。通常情況下，總是會有比自己手裏房子更好、價格更低的房子跟你的房産一起競爭。所以，如果可以，盡可能的去挑地段核心一些、土地供應也較少的板塊，如果出一個新項目，那麼這個項目在未來幾年內大概率會成為孤品，稀缺性提升，價格也會隨著提升。這種情況在渝中區非常常見。渝中區的土地是最珍貴的資源。在土地供應及其緊張的情況下，渝中區的新房房價節節攀升。在為數不多的新房産中，某項目套內均價在2.6萬元/平左右，價格最高的大概在5萬元/平。這個新房均價已經足以秒殺重慶絕大部分板塊的價格。

02 內在必須的要點

A. 開發商：大房企

不管是什麼樣的開發商，也不管這個開發商之前有多少問題。在今年土地融資監管比較嚴格的情況下，一個房企的土儲量較高，就是這個房企的資本。通常情況下，這種“糧倉充足型”開發商，大多都是大型的房企。就算是未來幾年不負債拿地了，他們也能活下來，並且可能活的還挺好。至少不會爛尾，售後有保障。今年受到疫情衝擊，現在財政謹慎型房企還是比較多，重慶鼎鼎大名的爛尾項目也不少。多少還是要注意一下這個事情。

 B. 戶型：小戶型更稀少

 新房終究會成為二手房。在二手房市場裏，同一地段中，戶型大小決定著總價的高低。總價的高低直接決定了變現速度。

從投資的角度來講，小戶型比大戶型好出手是硬道理。尤其是單價適中面積適中的那種小戶型。

通常情況下，小戶型的建面單價都要比大戶型高一些。但是因為面積小，總價會控制在一個合理的範圍內，不會高的離譜。

以今年10月我去踩過盤的兩個二手小區為例：

同樣都是渝中區的房産，同一個開發商，同樣的地段，樓齡差不多。

大戶型産品建面單價1.2-1.3w元/平左右，整個別墅300余平，總價算下來就要300w+；

小戶型産品建面單價1.5-1.6w元/平左右，整個房子有60平左右，總價算下來大概在90-100w上下。

 大戶型的別墅/平層産品佔據了單價低的優勢，但是由於面積大總價高，這類産品在二手房市場中並不吃香；

小戶型的高層類産品單價雖然較高，但是前來諮詢的客戶數量明顯高於大戶型産品。在我看房的過程中，也出現了好幾組客戶在同一時間看同一套房子的情況。

如果多人對同一套房子産生購置意向的時候，那麼這套房子的價格勢必不會下降。這一情況在無形之中甚至會上抬單價。

一般來説，在重慶買房是總價原則為上。也就是，總價控制的越好，出售速度相對越快。

綜合對比來看，小戶型總價適中的流通性會高一些。

C. 裝修：臻裝修

大多數購房者並不具備裝修方面的專業知識。因此，每個有裝修經歷的業主都知道裝修工程是一件繁瑣、費時勞神的事情。並且，基本上都與裝修公司發生過不愉快。

而開發商則有能力聘請專業的室內設計師、專業的裝修單位和監理單位進行整體建設，在方案設計和工程品質方面更有品質保障，也為購房者節省了寶貴的時間。

實際上，一般提供臻裝修産品的都是比較有實力的發展商，無論在施工管理上，還是日後的保修義務上都需要較強的專業性和責任感。

如果選擇自己裝修，整個過程少則三個月，多則半年、一年的仍有。如果從投資角度來看，臻裝修的房子是不二選擇。帶臻裝修的房子看起來單價要比其他清水交付的要貴一點，但是其實刨除裝修費用，單價對比起來其實半斤八兩，甚至可能還要低一點。就算是自己不住，出租的話也不用自己裝修。

 簡單總結一下，在重慶投資的方法有幾個要點。

從外部來説：1. 地段（賣房市場）；2. 配套（商業、交通）；3. 新房周圍土拍情況。

從內在來説：1. 大型開發商；2. 小戶型；3. 臻裝修。

綜合以上條件，在重慶區挑選項目基本就不會出太大的問題。能滿足以上條件的項目其實還是不算少的，但是在一堆都不錯的樓盤中，我倒是發現一個“孤品”項目-恒大雲邸。

03 解放碑中的稀缺産品

我整理過一份重慶市渝中區的有在檔數據的土拍資訊。

2003-2017年，14年間渝中區已成交的掛牌/拍賣的住宅用地共有46宗，其中最低的價格為2003年拍賣的大坪正街140號，以樓面價994元/平成交；最高的價格為2017年拍賣的渝中區渝中組團C分區C29-7號宗地，以樓面價10104元/平成交。

至今，渝中區再未供應過土地。或者説，重慶每供應100宗土地，僅有一宗在渝中。

渝中的佔地面積比較小是一方面，另一個因素是拆遷的問題。

如果按照目前的情況來看，渝中區未來幾年，甚至更久都不會供應住宅用地了。渝中大楊石組團沒有地了，就更不用提解放碑這個寸土寸金的地方。

但是解放碑人群密度會逐漸變大，可供挑選的新住宅卻逐漸沒有了。在其他區還是買方市場的時候，解放碑早就成了賣方市場。

恒大雲邸，就成了解放碑最新一批住宅裏的孤品項目。

剛才我提到了投資6要素，我們不妨以恒大雲邸為例來説明這六要素是如何匯集到一個項目裏的。

從外部條件來説，首先，地段。解放碑是一個很成熟的板塊了，它的地位和價值我不用多説。其次，配套。恒大雲邸的位置在解放碑商圈裏，威斯汀酒店對面，距離小什字站步行不過百米左右的距離。步行5分鐘可達解放碑步行街、WFC、八一廣場等商業綜合體；出了雲邸步行3分鐘左右可達長江索道、5-8分鐘到達人民解放紀念碑、10分鐘左右立達洪崖洞等網紅景點。

再次，土拍情況。正如我剛才所説，渝中區基本沒有地了，三年土地供應量為零，未來可能繼續保持下去。所以，恒大雲邸周圍幾乎沒有競品。從內在來説，首先，開發商。 從恒大土儲量來看，在2020年前半年嚴控拿地的情況下，土儲量仍有2.4億立方米。2.4億立方米意味著什麼？意味著能滿足恒大未來3-4年的發展需要。

其次，戶型。恒大雲邸的戶型總體來説是那種比較精緻的小戶型，最小的戶型為套內約42平的單配，最大的是套內約68平的兩室兩衛。

這幾種戶型的流通性都比較強，總價可控，負擔得起。再其次，臻裝。

 眾所週知，恒大做臻裝修能稱得上是行家了。恒大雲邸沿襲恒大集團9A臻裝品質，打造超高檔裝修+優化版，進行廚房菜盆抽拉式水龍頭、入戶智慧門鎖、電動晾衣桿等物件升級，為全國首批試點項目。

從室內的角度來看：美味餐廚系統、走道空間系統、舒適起居系統、整潔衛浴系統、會客空間系統、愛迪士新風除霾系統，這六大生活模組重新定制了精緻生活美學。

從社區的角度來看：人行匝道、停車場管理、智慧周界入侵、電子巡航、智慧社區APP等十大智慧空間系統，智造美好社區生活。

它或將能刷新人們對於臻裝修的傳統概念。如果傳統的臻裝只是把硬裝做完就可以，那麼星級裝修引入的是更智慧化、更先進的技術，把技術應用於日常的生活。

（樣板間意向圖）

（樣板間意向圖）

住在解放碑是一種榮耀，也是重慶的塔尖人士所青睞的。區別於解放碑板塊的其他住宅項目，恒大雲邸仍然為自己的業主準備了更高級的配套：雙鉑金會所。雙鉑金會所配置雪茄吧、健身房、桌球室、棋牌室、露天泳池等休閒娛樂空間，為業主提供了全方位的生活服務。

（露天泳池意向圖）

（會所實景圖）

前有解放碑商圈的豐富配套，再加上雙鉑金會所的高級配套，恒大雲邸把業主的生活、休閒面面俱到的考慮到了。或許，恒大雲邸所擁有的，才是頂級配套的標桿。于我而言，恒大雲邸的地段就已經足夠能打了。但是恒大雲邸佔齊了投資六要素，這就更不一般了。

大概在今年的夏天，我參加了恒大雲邸的産品發佈會，當時我對這個項目就産生了極大的興趣。當時我一度很想參觀一下行銷中心，但是得到的回復是，恒大雲邸的行銷中心暫未開放。從夏天等到入冬，恒大雲邸的行銷中心終於開放了。

 11月29日，恒大雲邸也將榮耀開盤。本次恒大雲邸推售的2號樓，僅有275套房子。現至銷售中心進行意向登記，開盤當天認購就可以享受5萬業主鉑金權益！

04 

我們經常説，重慶的房産價值最終會回歸兩江四岸核心區。其實，核心區的價值一直都在，渝中區現在已經是重慶新房均價最貴的區，沒有之一。有時候，不是房子不值錢。而是值錢的地方，大部分人都沒房子。