推動中國從世界第七躍升至第二大經濟體的歷史動力幾乎已在過去20年中發揮至極致，未來的增長需從新興産業、環境可持續發展、技術革新三大領域尋找新的驅動力。第一太平戴維斯聯合美國綠色建築委員會、皇家特許測量師協會及奧雅納聯合發佈年度旗艦報告《視野》，從三大角度描繪未來城市發展藍圖。

産業：供應鏈回歸區域化和本地化背景之下，尋找城市特色産業優勢

供應鏈的本地化趨勢已經出現。充分利用城市群的優勢效應，通過組建區域化的供應鏈體系，貫穿微笑曲線中的各産業鏈位置，可為企業帶來更加高效和韌性的解決方案。企業不斷集聚、發展而形成的優勢疊加效應又為産業集群的發展提供迴圈動力。産業集群促進所在區域就業、創新等要素的加速增長，在提升區域經濟競爭力方面扮演著重要角色。

以新能源汽車和生命科學兩大産業為例，第一太平戴維斯研究發現：

§ 長三角汽車産量佔全國比重超過20%，是中國汽車整車及零部件産業的主要分佈區。在新能源汽車2019年銷量前十的車企集團中，有四家總部位於長三角；區域內有上海、合肥等九座城市為汽車産業的重點承接區域。

§ 在特斯拉和蔚來的現有及潛在供應商中，約80%在長三角設有不同職能的部門。其中，汽車研發設計以上海最為集中，而零配件供應更多集中于江浙，如蘇州、寧波。

§ 過去五年中，全球生命科學産業的融資總額達到2.5萬億美元，較此前五年增長了111%。新冠肺炎疫情之後，疫苗行業也將持續增長。過去五年中，全球範圍內約有50億美元風投資本進入疫苗研發領域，比上一個五年高出150%。

§ 過去五年中，美國佔10億美元以上國家融資總額的比例高達61%。中國以1,020億美元排在第五位，其中風險投資230億美元；如按風險投資佔融資總額的比例，則中國排名第二。

環境：應對氣候變化，探尋可持續發展之路

世界各地城市容納了全球55%的人口，承擔了80%的經濟活動，資源消耗量佔全球三分之二，溫室氣體排放量超過七成。城市建設需要採取更具可持續性的方式，打造更健康、更具韌性的城市社區環境，在社區蓬勃發展的同時推動經濟繁榮和社會和諧。

越來越多富有前瞻性的開發商，將綠色建築作為其可持續發展戰略的一部分，全面考慮企業的“三重底線”，同時呼應市場對企業的期望。美國綠色建築委員會數據顯示，從參與LEED認證的建築來看，無論全球範圍內還是在中國，辦公樓都是最有力的參與者。但隨著投資者的重視，不同資産類別尤其是機構投資者所青睞的物流、數據中心等，都開始發力綠色建築，令參與綠色建築的建築類型越來越多元化。從2019年中國區LEED註冊來看，零售空間和物流倉儲從總量到比例都大幅攀升，佔比分別達32%和7%，體現了建築全面綠化的必然趨勢。

城市日益面臨來自大自然和人為壓力的諸多挑戰，城市必須學會適應並持續發展，在不確定充斥的世界中建立韌性。基於這些知識和理解，政府、物業持有者、投資者、政策制定者和私營部門將能制定出行之有效的策略來提升城市韌性。奧雅納與洛克菲勒基金會合作開發了城市韌性指數，旨在幫助城市評估並監測有助於提升韌性的多項指標。從四個維度、12個目標及156個指標對城市韌性進行整體測評。四個關鍵維度包括：健康與福祉、經濟與社會、基礎設施與生態系統及領導力與策略。

技術：新基建帶動科技創新應用，助力産業變革

基礎設施是城市發展的基石。傳統基礎設施主要以物理存在的建築、機器、設備、設施為主。新型基礎設施以通信連接、算力/演算法、數據應用等數字化技術為核心。它能夠補齊傳統基礎設施的短板和不足，使其具備數字化、智慧化的能力，從而優化基礎設施的服務，提升城市基礎的安全、效益和可持續性。

新基建將通過新一代數字技術催生新業態， 激發新需求、新場景，成為推動社會經濟發展和提高城市治理能力的新動能。以數據中心為例，中國是全球第二大數據中心市場，僅次於美國，且快速增長仍在繼續。隨著投資者在傳統商辦領域之外，愈發關注基本面強勁的利基資産領域的投資機會，近年已有多宗數據中心領域的成交案例。如貝恩資本合併秦淮數據與Bridge Data Centres，基匯資本與中金數據建立合資夥伴關係，GIC與萬國數據成立合資企業等。

而皇家特許測量師學會認為，建築資訊模型（BIM）及與之關聯的各項數字化技術，可幫助建築在項目全生命週期極大的提升效率。新冠疫情的出現，也令行業數字化趨勢加快。BIM作為一種結合可持續發展理念、成本控制、專業技能、新材料、工業方法、數字化的類型工具正在令行業發生改變。在實現産品化、專業化和客戶導向理念的同時，通過整合和國際化標準，令應用場景不斷增加，這也使數字化、研發、及可持續發展領域持續吸引資金投入。

更多科技元素正滲入房地産行業各個領域，就目前從房地産科技應用場景而言，除了租售和行銷等生命週期環節，物業及資産管理目前是最為基礎、最具普遍性及最具有剛性需求的應用落地場景。作為人力成本佔比近60%的傳統行業，物業管理行業正逐步向自動化、智慧化、互聯化轉變，從提供基礎物業服務向社區生活服務平臺轉型。

核心城市能級再升，品牌擁抱綠色零售，第一太平戴維斯聯合美國綠色建築委員會發佈2020年度中國零售20城報告

由於國內疫情控制良好、經濟穩步復蘇，中國成為全球第一大消費市場的時代似乎即將加速到來。機構預測，2020年中國零售市場的規模將超過5萬億美元。

零售業新舊勢能轉化之際，第一太平戴維斯聯合美國綠色建築委員會發佈2020年度中國零售20城報告，分析零售商擴張趨勢及城市零售吸引力；並對綠色零售發展加以探討。

品牌回歸核心城市：上海與深圳吸引力大幅跳升，西安首度入圍前十

新冠疫情全球風險尚未消退，零售行業較之去年更為謹慎，多數購物中心項目延期入市。在此背景下，品牌是否選擇如期開業，成為品牌對目標城市未來發展前景信心的重要體現。第一太平戴維斯以50個國際品牌在20個主要城市門店數為基準計算得出零售商指數，發現在過去12個月中，城市排名較穩定，但分值差異有所放大。其中，上海和深圳品牌店舖數大幅跳升，間接證明品牌對兩座城市前景向好的信心更強。此外，西安首次進入前十位，近年上升勢頭不減。

正如疫情對全球各國影響各異，給不同類型城市造成的經濟影響也不盡相同。西安和長沙的區域中心地位正在加強，地區生産總值增幅最高。零售總額跌幅最小的三座城市——廈門、杭州、寧波均為東部城市，較高的居民收入對消費支出形成支撐。

奢侈品、化粧品及咖啡店擴張勢頭最強，品牌持續推出全新概念擴大影響力。

從門店增速來看，過去12個月間，奢侈品、化粧品及咖啡店同比增速有所提升，大眾服飾相對低迷。高端品牌優質工藝及品牌形象對消費者具有不可替代性，推動奢侈品商場銷量見漲。餐飲市場從業者上半年經受現金流壓力考驗，正通過穩定門店經營、推出新型店舖等方式突圍。影院等大型娛樂場所恢復正常運營較晚，新型娛樂店擴張更為積極。

中國內需市場空間廣闊，網際網路滲透及數字化支付程度高。消費者樂見品牌持續出新，樂於嘗試探索更多零售呈現方式。疫情加速品牌新老迭代，強者恒強之餘 ，一些新銳品牌也正瞄準機會，在一些此前較難進駐的黃金舖位開出更為醒目的店招，擴大影響力。

綠色零售令時尚可持續

隨著可持續發展理念在各行各業的持續滲透，國際零售品牌紛紛做出可持續發展承諾，從材料、回收、商業模式等各方面加速綠色創新。

零售空間是LEED 認證全球第二大認證類型，僅次於辦公空間，佔參與項目總數的13%。而中國在全球LEED零售體系應用最廣泛的市場中位列前三。美國綠色建築委員會數據顯示，截至2020 年7 月底，中國市場（含大陸地區和港澳臺），共有5,833個項目參與LEED 認證，其中981 個（17%）是零售空間。獲得LEED 認證的品牌綠色零售空間在帶給消費者安全、健康體驗的同時，也讓環境更具韌性。

在20座城市零售商指數位列前三的上海、北京和深圳同時也是綠色零售空間最多的三座城市，在20城中佔比達48%。