當代藝術史家傑克遜説過：當我們想起任何一種重要的文明的時候，我們有一種習慣，就是用偉大的建築來代表它。

當我們想起一座城市時，也習慣用它的建築來代表它。

當我們談論紐約的時候，頭腦中的第一個畫面很可能是曼哈頓的帝國大廈。當我們説起上海的時候，第一個畫面無疑是陸家嘴的摩天大樓。當我們説起廣州時，第一個畫面當屬珠江新城的寫字樓集群。

如果把現代城市比喻成一本書，那寫字樓就是這本書的封面，城市的格局、氣度與抱負都映射在這個封面上。

廣州珠江新城CBD

一棟甲級寫字樓的驚人虹吸效應 

你能想像嗎？在天河CBD這片只有20平方公里的土地上，GDP高達3182億元，相當於半個海南省，而年稅收過億的寫字樓多達62棟，年稅收超過10億的寫字樓多達16座。

這就是寫字樓的超強虹吸效應。寫字樓之所以成為城市封面，除了顏值擔當，更重要的是它還表現出巨大的經濟價值。

過去十年，是我國第三産業大發展、大繁榮的十年，而這離不開樓宇經濟的拉動。2008年，全國甲級寫字樓加起來還不到1000萬平方米，而今則已接近一億平方米，10年增長了10倍。

所以，甲級寫字樓是生産力高度發達、經濟高度集約化的象徵，它們以最少的土地面積，貢獻出最大的經濟産出。

甲級寫字樓為何對城市經濟有如此大的貢獻？原因在於它對大企業和高端人才具備超強的虹吸效應。像甲骨文、殼牌等世界500強企業及其高管階層，是樓宇經濟的中堅力量，他們不約而同選擇了廣州合景國際金融廣場（IFP）、廣州環球都會廣場（IMP）等CBD甲級寫字樓。

在此意義上，每棟甲級寫字樓就像是一塊豎起來的超大磁鐵，可以為城市虹吸到源源不斷的資金流、資訊流和人才流。

10%的空置率，是誰在突破？ 

在此背景下，寫字樓在中國蓬勃式發展，成為世界超高層建築最多的國家。不過，隨著各地商務區建設的狂飆突進，我國樓宇經濟也面臨著一些新問題，其中一個便是空置率普遍過高。

一線城市中除了廣州，空置率全部高於10%，二三線城市則普遍超過20%。

如何盤活存量？它考驗的是城市的軟實力，而這尤為依賴專業的商業運營商。

舉個例子，廣州曾一度缺乏奢侈品旗艦店和蘋果直營店，是廣州缺少商場嗎？當然不是，缺的是優秀運營商，直到太古匯、天環廣場的開業，這些空白才算填滿，這就是運營商給城市的貢獻。大品牌除了認城市，也認運營商。

在寫字樓領域，道理也一樣，像甲骨文、渣打銀行等世界500強企業，對寫字樓的運營服務就很挑剔，最終選擇廣州合景國際金融廣場（IFP）、廣州環球都會廣場（IMP）等，這不是單單靠硬體就能把它們吸引過來的。

廣州合景國際金融廣場（IFP）

以甲骨文為例，他們在廣州的辦公場地已經近10年沒有換過，這就是來自對寫字樓運營商的長期信任。

2008年，甲骨文從天河北的中信廣場搬至珠江新城的廣州合景國際金融廣場（IFP），至今已有12年，二者結下了深厚的友誼。

在這裡跟大家分享一個小故事，2008年甲骨文剛來時，珠江新城很多地方還是一片工地。為了方便甲骨文員工以及其他租戶出行，廣州合景國際金融廣場（IFP）自掏腰包，出資3000多萬挖通了從珠江新城站到寫字樓的地下通道，這讓周邊其他樓宇對廣州合景國際金融廣場（IFP）的上班族羨慕不已。

信任來自一點一滴、長年累月的口碑積累，甲骨文和IFP的合作堪稱一段佳話。除了甲骨文，渣打銀行、殼牌等世界500強，也是IFP的長期租戶。

可能有人會好奇，這些甲級寫字樓為何能贏得如此多國內外知名企業的芳心呢？

廣州合景國際金融廣場（IFP）內景

以IFP大廈為例，一個重要原因是它背後有個非常專業的寫字樓運營專家——合景悠活。

作為一個深耕上海、廣州、成都等大城市核心CBD且長期服務甲骨文、渣打銀行等500強的寫字樓運營服務商，合景悠活在一二線城市運營的寫字樓，空置率基本在5%以內，接近滿租。

在激烈的市場競爭中脫穎而出，合景悠活的經驗值得介紹。

獨家秘籍藏在每1㎡裏

合景悠活由合景泰富集團分拆而來，是國內領先全業態智慧服務運營商，已于近日在香港聯合交易所主機板正式掛牌上市，成功登陸國際資本市場。 

在前瞻性戰略指引下，合景悠活已形成完善的全業態、全週期覆蓋管理體系，服務覆蓋住宅、商業綜合體、寫字樓、産業園等多業態，目前已在全國託管了30個商業物業，總面積為330萬平方米，其中寫字樓運營是主營業務之一。

11月，合景悠活榮獲“2020中國商業地産年度影響力企業”、 “2020年度中國商業地産創新能力TOP13”等多個重磅商業大獎；更憑藉在商辦領域的全國優勢佈局、過硬的運營能力以及持續創新能力，獲得“2020中國商辦運營商TOP10”。

那麼，合景悠活獨家秘籍又體現在哪呢？ 

秘籍一：被世界看見的運營實力

寫字樓最具賦能效應的當屬專業的運營能力。合景悠活于2003年進軍甲級寫字樓運營，憑藉強大運營能力，與租戶實現了共贏。高出租率的背後，優質核心地段是關鍵，這就不得不提合景泰富佈局寫字樓的前瞻性。

以廣州為例，珠江新城是過去20年廣州發展最重要的驅動引擎，廣州IFP與CBD共同成長；而琶洲則是未來20年的新地標和商務中心，環匯商業廣場（ICP）是琶洲CBD標桿性超甲級寫字樓項目。可以説，在廣州、上海、成都、蘇州等每一個一線城市和新一線城市，合景悠活在最重要的黃金地段均有物業的運營和服務。

廣州合景國際金融廣場（IFP） 

優質租戶是一個城市特定時空維度內的稀缺資源，對高端商務寫字樓而言難能可貴。他們不但是一筆有形且穩定的實體客源，更是一種無形且能溢價的市場效應。

目前，包括甲骨文、LG、埃克森美孚、喜利得等世界500強已成為合景寫字樓的長期合作夥伴，更有殼牌、瑞穗銀行、渣打銀行、義大利駐廣州總領事館等租期超過15年的長期租戶。

廣州環球都會廣場（IMP） 

除了上述企業，廣州環球都會廣場（IMP）的優質租戶也可圈可點，現有入駐企業為257家，出租率達95%，客戶主要以大型集團總部及跨國知名企業為主。除了國內著名企業，也有相當多的跨國知名企業，包括全世界最大的咖啡連鎖零售商“星巴克”，世界知名速食連鎖企業“肯德基”等等。

此外，廣州環匯商業廣場（ICP）進駐了像普萊克斯這樣的跨國企業，以及中鐵建設、歐普照明、華夏幸福、融創等業內領軍企業。

舒適的辦公空間

優質企業的入駐，不僅給合景悠活創造了超高的運營效益，實現高溢價率、高收繳率，也給城市發展及周邊商圈帶來了極大的促進作用。

以廣州環球都會廣場（IMP）為例，對比珠江新城CBD區域內的十個同類別超甲級寫字樓，在租金和物業管理費方面二者均為本區域同類型最高價。合景悠活在全國的其他項目也是如此，無論是出租率還是租金，整體都高於區域平均水準，在行業中屬於頂端水準。

秘籍二：超越期待的五星服務

因為對人才的聚集效應，甲級寫字樓還給城市商圈注入了活力。一棟甲級寫字樓，可能承載上萬的白領精英人群，一個CBD，則可能容納數十萬乃至上百萬人同時辦公。如何全方位服務好這些高品質的消費客群，是合景悠活在運營寫字樓時最為關注的重點。

合景悠活是最早實行辦公室管家的寫字樓運營商之一。管家參與從招商到寫字樓後續的整個運營和日常服務，包括前期介入、案場服務、項目運營服務等全生命週期的服務，一站式解決所有問題。並且24小時線上，最大化地為客戶省心，真正成為了on call 24H的企業管家。

合景悠活不僅提供一對一的管家服務，還基於對客戶的洞察，提供個 性化服務，為每位客戶建立資料庫，根據企業需求提供定制化服務。

一方面，打造私密起居室、幸福工作間、閒雅會客廳、圈層名片場等特色服務空間，滿足不同功能需求；另一方面，針對企業的內部培訓、內部團建、個人或初創團隊的休閒+會議等需求，給租戶提供不同的場地資源和服務，讓每一個租戶的辦公需求達到最大化的滿足。

個性化的會客空間

對於寫字樓來説，真正難以複製的、構成核心壁壘和競爭力的是服務。合景悠活商業物業憑藉“超五星級”的服務，在不同角色上賦能企業的發展，在租戶心中贏取了良好的口碑。如此用心服務得到了客戶的極大認可，廣州環球都會廣場已連續三年到達客戶滿意率98%以上，科學城科匯金谷2017-2019年連續三年的客戶滿意度高達97%以上，滿意度領先於整個行業。

秘籍三：“企業朋友圈”的全能群主

寫字樓不僅滿足城市或區域的需求，更以創新、生態、前沿的建築為區域升級賦能，因此甲級寫字樓往往是商圈活化的利器，城市中很多高端消費品牌都是圍繞甲級寫字樓佈局的。

為了提升上班族的生活品質，合景寫字樓提供餐飲、休閒、健身等商業配套，引入優質底商，同時整合大廈內業戶資源，最大程度匹配租戶需求。還利用戰略合作夥伴一合app會員平臺，聚合住宅社區、購物中心、寫字樓等多元業態，利用場景合作、專屬優惠、品牌權益合作和流量置換，形成交融的網際網路、聚合的經營模式，一站式解決辦公與生活煩惱。

優質租戶的聚集將優質資源匯聚一堂，形成高品質的圈層，而合景悠活則完美勝任了“企業朋友圈”的全能群主——包括在寫字樓內構造企業社交圈層平臺，根據業戶所處行業，組織相關行業論壇、行業沙龍等內部圈層活動等等。

在合景寫字樓內，大多還入駐了“COHESION目林”這種新型的共用辦公空間。以位於廣州環球都會廣場的目林空間為例，除了提供獨立和共用的辦公場地，還為租戶提供不同類型的增值服務，能靈活地滿足寫字樓企業主在辦公室及商務活動上的種種需求。

目林辦公環境

不僅如此，合景悠活在環保節能、綠色建築、生態辦公等方面持續投入，受到政府、行業與公眾的高度認可。以上海環球都會廣場為例，項目採用LOW-E玻璃，隔光透熱節能環保，助力綠色環保事業，讓上海市民身處城市中心，亦能感受身處自然之境的美好。

天臺綠色休閒空間

未來20年，大浪淘沙

正是憑藉合景悠活出色的運營能力，合景泰富的物業得以在全國各地遍地開花。

經過20多年的發展，合景已從廣州走向全國，在廣州天河、上海浦東、蘇州工業園、成都高新區、南寧五象新區等核心商務區打造了多個地標級商辦項目。

如今，當你漫步在上海浦東、廣州珠江新城、蘇州工業園、成都高新區的樓宇森林中，如果看到標識著IMP、IFP、ICP等字母的建築，它們一般都是合景泰富出品，而它們的繁榮忙碌和有序運轉，都離不開闔景悠活在背後的精細運營。

上海環球都會廣場（IMP）

過去10年中，我國商辦市場涌現出一大批民營企業，合景泰富便是大浪淘沙的一個佼佼者，它不僅表現出開發建設的硬實力，更用合景悠活“甲級寫字樓運營專家”這張新名片，彰顯出新時代的上市企業在運營服務上出色的軟實力。

來源：城市戰爭