這個世界從來都是優勝劣汰,沒有任何例外。

長租公寓作為新興行業，在近幾年經歷了初始期的混沌發展，蛻變期的痛苦掙扎以及洗牌期的艱難爬坡。同其他行業的發展路徑如出一轍，長租公寓市場也從初期的雜亂無章，到目前的政策法規即將落地，整體發展態勢逐漸回歸理性。

沉寂兩年後，媒體與大眾似乎又把目光轉向長租公寓“爆雷”與“陣亡”。數據顯示，從“長租公寓”概念誕生到現在，已有超過70家長租公寓出現在“陣亡名單”中。但值得注意的是，這70家長租公寓中，多是不正規經營，且規模較小，整體的抗風險能力相對也弱。

實際上，爆雷事件頻發並不能掩蓋整個行業向好的發展趨勢。一直以來，長租公寓行業的發展可謂冰火兩重天。除去爆雷，行業內部的分化也在不斷加劇。同時， 隨著相關規定的出臺，行業正逐步走向規範。

行業分化不斷加劇 集中式、分散式錶現不一

“強者恒強”，同樣適用於長租公寓行業。

中國飯店協會公寓專業委員會數據顯示，2015-2020年，我國品牌長租公寓企業規模從100多萬間擴張到約1000萬間，完成固定資産投資約2000-3000億，涉及物業資産超過超過4萬億（按照每出租單位20平方米、單價2萬元/平方米估算），並出現了多家上市公司。

其中，以萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓為代表的集中式長租公寓,以及以自如、相寓為代表的分散式長租公寓迅速發展。

而集中式長租公寓是房企入局的主要模式。從房企佈局情況來看，截至2019年，TOP100房企中約25%的房企直接或間接參與長租公寓，TOP30房企中逾6成涉足長租公寓。

克而瑞數據顯示，2018年，TOP 10房企長租公寓拓展的管理規模同比增速173%，這一數據在2019年為18.9%。截至2020年上半年，萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領寓、朗詩寓、招商公寓已經步入集中式長租公寓的前十。

數據來源：克而瑞租售

從萬科、龍湖、招商蛇口旗下長租公寓業務的營運來看，頭部房企由於資金實力雄厚，其規模仍在不斷擴張。

2020年上半年，萬科將租賃住宅業務歸屬到物業經營下，業務線由原來的六條調整為三條。其租賃住宅業務在33個城市累計開業泊寓 12.73萬間，規劃和在建中的泊寓尚有 5.77 萬間。其中，報告期內新增開業 1.89 萬間。已開業項目整體出租率為 88％，成熟期項目（開業半年及以上）的出租率為 93.7％。租金收入方面，上半年萬科租賃住宅業務營業收入 10.5 億元。

龍湖集團CEO邵明曉在今年年中業績會上對旗下長租公寓品牌冠寓的發展表示，“租賃住房業務今年有望在凈利層面開始盈利。儘管這可能是一個微利狀態，但是一個好的開端，而且在今年完成十萬間的開業、20億元的收入應該沒有問題。”

半年報顯示，截至2020年6月31日，龍湖冠寓已開業7.9萬間，主要在北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等一線及二線城市運營。冠寓上半年租金收入7.3248億元，整體出租率為85.3％，其中開業超過六個月的項目出租率為88.6％。

作為招商蛇口旗下的長租公寓品牌，壹間公寓2020年上半年可出租面積14.36萬平方米，累計已出租面積56.4萬平方米，出租收入6054.90萬元，平均出租率68％，平均單價107.36元/平方米/月。

除去上述3家房企，大多數房企在今年半年報中已不見“長租公寓”的影子。這也從側面説明，房企作為集中式長租公寓的主要運營主體，其內部分化越發明顯。

分散式長租公寓市場一直是“自如”與“相寓”的天下。但與集中式長租公寓相比，其規模也在收縮。

作為我愛我家旗下長租公寓品牌，2020年上半年相寓實現收入7.32億元，同比下降15.05%；新增服務客戶22.59萬人次；平均出租率達到94%；租客續簽率達到38.6%。截至6月30日，相寓的全國在管房源規模25.3萬套，較

2019年年末的27.6萬套減少2.3萬套。

為應對疫情影響，相寓在清退租金價格與市場水準偏離較大的在管房源。無獨有偶，自如也在採取同樣的舉措。多位負責收房的自如業務人員稱，今年公司給的要求是“審慎收房”、“利潤為先”。多位自如管家也表示，今年大部分位置、戶型不太好的房源到期後自如不再續約了，留下的都是相對優質的房源。

疫情加速行業洗牌 規範運營漸成趨勢

洗牌，洗掉糟粕，留下精華。

儘管洗牌是長租公寓行業的常態，但疫情的來襲則加速了這一進程。貝殼研究院數據顯示，1-8月，全國重點18城總成交量呈U型走勢，市場低溫運作。由於受到疫情衝擊，全國租賃市場在2月成交量達到最低點。隨著疫情好轉，租賃市場開始修復，成交量持續上揚，並在7月份達到最高峰，8月開始環比小幅回落。總體來看，今年1-8月同比去年處於低位。

疫情導致租賃市場持續低位，並直接暴露了長租公寓商業模式的脆弱性。繼多家長租公寓出現爆雷事件後，9月14日蛋殼公寓APP因侵害用戶權益且未按要求完成整改被工信部下架。

為此，貝殼研究院高級分析師黃卉表示，長租公寓近期不斷出現爆雷事件，核心原因是其商業模式存在部分脆弱性。

再將視線轉回那份70家長租公寓陣亡名單中，多數採用“高收低出”等經營模式，導致經營不善或資金鏈斷裂而倒閉。而作為長租公寓上市平臺，青客、蛋殼同樣陷入“租金貸”漩渦，這一問題歸根結底還是企業現金流吃緊造成的。

2019年青客公寓成功在美國上市，成為國內長租公寓第一股，但是業績卻連年虧損，在2017財年、2018財年、2019財年分別凈虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元。蛋殼公寓業績也不容樂觀。數據顯示，蛋殼公寓2017年、2018年以及2019年分別凈虧損2.72億元和13.69億元、34.37億元，累計虧損金額共計50.78億元。

以青客公寓為例，相關政策要求，到2022年底，長租公寓應確保通過“租金貸”這類分期付款方式獲得的租金收入在總租金收入中的佔比不超過30%。而截至2019年末，青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例為62.6%，超過最低標準的兩倍之多。

談及長租公寓的商業模式，黃卉分析稱，一是租金成本高。目前大部分的長租公寓採取的都是包租模式，裝修和運營也需要較高的成本投入。此外，商業模式的靈活性差。通常長租公寓會與業主簽訂3-5年的租賃合同，在約定期限之後租金會按比例增長。但在遭遇市場風險和變動的情況下，仍然要按約定繳納租金，就給企業經營帶來了較大的成本壓力。最後，精細化運營要求高。長租公寓企業理論上來講應當“以出定收”，根據出房情況來決定收房速度，將庫存維持在健康水準。而部分小企業為了拓展規模會相對激進地收房，而出租能力低可能導致空置率較高，現金流難以抵禦市場風險。

來源：住房和城鄉建設部

為了整治長租公寓行業的亂象，監管部門也在出臺相關的文件。9月7日，住建部發佈了《住房租賃條例》徵求意見稿。值得注意的是，意見稿第二十二條、第二十三條特意提出住房租賃企業及從業人員不得違規提供金融産品和服務、不得利用承租人或者房屋權利人名義套取信貸資金，住房租賃企業不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等。

而這對依靠“租金貸”生存的蛋殼、青客們無疑是一記重錘，若《住房租賃條例》成功實施，勢必會加速行業洗牌。

長期看，未來長租公寓市場發展前景廣闊，2025年市場規模有望突破3萬億元。業內人士分析，疫情會加速行業洗牌和進化，經營能力不足的尾部企業會逐漸被淘汰，行業集中度不斷提升，對長租公寓企業的資金運作能力和運營能力提出了更高的要求，租賃企業需要不斷聚焦自我能力建設，迭代租賃産品設計，滿足租客品質居住需求，才能在市場中不斷突圍。

歸根結底，長租公寓經過幾年發展，競爭壁壘早就不再是單純的房源數量。如果一開始便抱著“掙快錢”的想法，那結果必然是“生得快，死得也快”；但一開始或者在發展過程中逐步找到“提升精細化運營能力”的定位，那必然也會成為大浪淘沙後留下的“精華”。