近來市場上關於房地産企業融資政策可能收緊的討論不斷升溫。專家表示，近期房地産市場熱度有所上升，部分城市房價出現較快上漲勢頭，土地市場表現活躍，可能導致房地産調控政策的加碼。適度調整融資政策，有助於抑制房企激進擴張，防止債務風險積累，而在這一過程中，一些財務杠桿過高、回款能力較差的房企可能面臨挑戰。

監管收緊風聲不斷

最近，不斷有關於房企融資政策變化的消息在市場上流傳。比如，有媒體報道稱，為控制房企有息債務規模，監管部門出臺融資新規，設置“三道紅線”，並按照觸線情況將房企劃為“紅、橙、黃、綠”四檔，負債率過高的房企將被削減發債規模。此後有媒體稱，有關部門召集部分房企開會，了解行業對融資新規的反應。

對此，中國證券報記者聯繫住建部有關人士進行核實，截至發稿，尚未得到明確回復。

值得一提的是，此前已有多個地區收緊房地産調控政策，其中涉及房地産融資政策的不少。比如，近期咸陽市政府發佈通知，要求加強開發購地資金來源審查，禁止房地産開發企業通過銀行貸款、信託資金、保險資金、資本市場融資、資管計劃配資、發行債券等方式籌措資金用於支付土地競買保證金、定金及後續土地出讓價款。

多位業內專家及券商分析師表示，房地産融資政策存在進一步收緊的可能性。

天風證券首席固收分析師孫彬彬指出，隨著經濟恢復，近期一線城市及部分熱點二線城市房價出現上漲勢頭，同時土地市場持續活躍。這一方面説明房企目前資金面並不緊張，另一方面可能進一步刺激房價上漲預期。而房地産銷售快速恢復，帶動居民中長期信貸持續大規模增加，金融資源被房地産過度佔用的問題或再度引發關注。

國盛證券首席固收分析師楊業偉也表示，7月房地産行業信用債發行規模達642億元，創出新高。同時，二季度以來多地針對資金違規流向樓市進行處罰。銀保監會要求，堅決防止影子銀行死灰複燃、房地産貸款亂象，融資政策或再度收緊。

現金流更依賴銷售回款

有機構測算，倘若按照“三道紅線”標準執行，近半數房企發行人會受到影響，而大型房企的債務融資將普遍受到影響。

“今年8-12月，總計有約2536億元存續房地産債券到期，到期償債壓力較重。”楊業偉稱，如融資限制政策出臺，短期內將使房企資金面承壓，企業償債能力面臨挑戰，未來控製成本、提升經營效率將是房企的生存之道。同時，隨著地産調控不斷深入，優質資源將繼續向盈利能力強、營運效率高的企業積聚，經營不善的企業則將被逐步淘汰，行業集中度可能進一步提升，房企強者愈強的局面可能出現。

楊業偉還稱，在融資渠道受限情況下，銷售回款能力將是房企持續經營的關鍵。截至2020年6月，房地産開發自籌資金累計約26943億元，其他資金累計約42563億元，分別佔房地産開發資金總量的32%和51%。企業可通過高週轉的方式促進銷售資金回流，不斷提高其他資金的佔比，緩解外部融資收緊壓力。

“最大程度發揮資金的效益也將成為房企提升管理的重要方面。房企應提高資金管理的精細度，建立資金精細化管理體系，優化資金使用環節，保障資金高效運營。同時，房企應不斷提高週轉速度，控制拿地成本，提高資金使用效率，繼續向管理要效益。”中國指數研究院專家表示。