積壓已久的情緒，需要找機會釋放。

數據顯示，2020年前7月，北京市住宅新增供應25455套，同比上漲16%；成交22470套，上漲7%；成交面積265.26萬平方米，下降4%；成交均價50612元/平方米，下降7%；成交金額1342.53億元，下降11%。有數據可見，疫情對房地産市場的負面影響正逐漸消失。

同時，疫情對於高端改善市場又産生了反向刺激作用。8月14日，北京兩個10萬+項目集中開盤，中海甲參號院和北京金茂府二期分別創造了首日成交20億+的成績，又將北京豪宅市場送上熱搜。此外，不限價地塊在北京土拍市場的佔比逐步提升，也為北京高端改善市場加了一把火。

似乎，北京豪宅市場的風向已經開始轉變。

豪宅市場觸底反彈 市場火熱程度遠大於數據

如今，市場給“豪宅”的定義正在拓寬。

貝殼研究院以總價1000萬及以上、面積150平及以上、3居室及以上作為北京豪宅的定義標準。數據顯示，受年初疫情影響，北京一季度豪宅市場進入冰凍期，成交量同比跌幅達到63.4%。進入二季度，疫情影響減弱疊加貨幣政策寬鬆，前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場強勢反彈。

貝殼研究院數據顯示，5月二手豪宅成交量攀升至2019年以來的高點，環比增加58%，同比增加91.7%。整體來看，2020年前7個月北京豪宅成交量基本恢復至去年同期水準，同比微幅下降1.3%。

而北京新房豪宅市場，中原地産則將單價8萬元以上住宅定義為豪宅。數據顯示，今年上半年北京豪宅市場成交乏力，總成交額107.95億元，同比去年上半年下挫52%；成交491套，同比去年上半年減少218套，總成交面積11.54萬平方米；平均成交價93524元/平方米，同比價格下跌8685元/平方米；套均價2199萬元/套，同比減少973萬元/套。

此外，上半年別墅市場環比整體表現為量價齊跌。今年上半年北京別墅市場總成交額170.73億元，同比去年上半年下跌53%；共成交1168套，同比減少832套，總成交面積34.49萬平方米；平均成交價49497元/平方米，同比去年上半年價格減少8583元/平方米；套均價1462萬元/套，同比減少345萬元/套。

製圖：中國網地産

而據中國網地産不完全統計，2020年上半年北京別墅、豪宅市場單價10W以上的成交套數達到98套，成交面積2.07萬平方米，成交金額達到24.58億元。

然而，種種數據似乎並不像市場渲染的那樣“火熱”。據此，一位熟悉北京樓市的業內人士分析，從豪宅市場來看，其實今年上半年的去化速度較好，特別是一些城市核心區，整體的認購情況非常好。

至於出現上半年成交數據的同比下降，該業內人士分析稱，高端項目由認購到簽約的週期比較長，所以大家只看簽約數據感覺成交並不是特別理想，但實際從一線的反饋來看，整個今年上半年高端改善市場還是相對火熱的。

而上述觀點似乎也能從7月份的數據中證明。中原數據顯示，7月，北京有30個豪宅項目集中簽約，北京壹號院、狀元村北京書院、懋源璟岳等10個項目成交均價超過10萬元/平方米，豪宅成交額佔新房成交額的9%。此外，北京別墅成交額76億元，創下1年來別墅成交市場月度新高，環比6月成交額上漲5成，同比去年7月成交額增長38%。 

製圖：中國網地産

而具體到均價10萬以上的項目，據中國網地産不完全統計，7月北京別墅、豪宅市場成交38套，成交面積1.42萬平方米，成交金額達到8.4億。而這三項交易數據分別佔據上半年總交易數的38.78%、68.6%、34.17%。

下半年開始，北京豪宅市場的“火熱”正逐步體現在數字上。

疫情刺激高端改善需求 豪宅項目成資産配置渠道

什麼刺激了消費者的高端改善需求？

一季度受疫情影響，房地産銷售基本陷入停滯。進入二季度，疫情影響減弱疊加前期積壓的改善型需求集中釋放，北京豪宅市場強勢反彈，這是一個顯而易見的原因。

此外，據《財經》雜誌，受疫情影響，為了提振經濟，促消費，全球主要經濟體都在超發貨幣，實施較為寬鬆的信貸政策。很多高凈值人群擔心手中的貨幣貶值，為了規避風險，他們在資産配置時，就會更加傾向房地産。另外，大部分投資人出海投資的意願變低，轉而把目光放在了國內。

業內人士分析，相比普通住宅，作為稀缺資源的豪宅不僅可以帶來居住品質的改善，也更容易在收益率上跑贏剛需盤。

貝殼研究院監測數據顯示，貨幣寬鬆導致銀行貸款額度充足，銀行放貸週期大大縮短。主流銀行房貸放款週期從68天下降到39天。房貸利率由固定的基準利率上浮機制轉為LPR浮動機制之後，1-5月，5年期LPR兩次下調，由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%，上述利率維持至今。

房貸利率降低也給市場注入了活力。

此外，今年高端客戶群對區域要求有所降低，不受工作、生活區域困擾，但對於品質、舒適度、物業、圈層及健康等元素關注更高。具備這些特質的豪宅才有保值潛力，甚至有更大的上升空間，尤其是一線城市。目前來看，這類豪宅仍屬於稀缺資源。

北京不限價地塊漸成土拍主力，似乎也宣告著豪宅的“春天”。

據中原地産統計， 2020年前7月北京一共成交了商品房住宅地塊34宗，其中有28宗不限價，而未來掛牌的7宗地塊，均為不限價地塊。根據開發週期，這些取得商品房用地的項目，將在2021年陸續上市。

8月14日，北京兩大10萬+項目入市，皆為不限價地塊，合計成交金額達41.5億元。據悉，已經取得銷售許可證的中海甲參號院當日成交認購112套，總銷售金額達20億元，去化率近70%。同日開盤的，還有金茂府二期，當日勁銷21.5億。此次共推出210套房源，當日成交168套，去化率80％。

此外，頤和金茂府和融創香山一號院兩個項目在今年1月20日拿地，在高端産品開發速度週期不斷加快的趨勢下，7月中旬，兩個項目就開始相繼舉行線上發佈會、開放售樓處。消息稱，兩個項目大概率都會在8月底入市。

2020年北京住宅土地的不限價已經全面開啟，中原地産首席分析師張大偉表示，從趨勢上看，2020年10月份開始，北京入市的項目中80%將變成不限價，其中10萬+項目有望超過10個。

如此，下半年北京豪宅項目集中入市，大有井噴之勢。

雖然疫情刺激了消費者的高端改善需求增加，不限價地集中入市也宣告了限競房時代正在成為過去，但豪宅項目集中入市，不僅對房企的産品力是考驗，對其項目去化也是挑戰。