“五一”假期一結束，便有券商資管人士出差看項目。籌備公募REITs試點，力爭第一批獲批，是這家券商資管的目標。記者了解到，就公募REITs業務而言，物流類項目目前在機構中受關注度較高。不過，儘管市場熱情高漲，機構在積極籌備的同時也認為各方要給予這一金融工具創新足夠的耐心。

青睞物流項目

在各類基礎設施項目中，德邦基金總經理陳星德認為選擇項目要從項目産權的清晰度、項目産生現金流的能力、資産市場化定價的難度、原始權益人的配合度等多個方面來考慮。

記者發現，不少機構對物流類項目較為關注。陳星德認為，這是因為物流類項目市場化程度更高一些，産權轉移、資産市場化定價的難度相對小一些。而一部分帶有公益屬性的項目可能收益偏低，難以滿足資金的收益要求。不過，他表示項目還是要更多元化，讓不同類型的基礎設施都能得到支援。對於一些難點，地方政府、原始權益人、項目團隊也會想辦法探索解決之法。

找到合適的項目是公募REITs成功的基礎。對此，一位投資範圍包含REITs的海外基金經理介紹，在美國，部分REITs的底層資産是重資産。這些企業之所以願意將資産拿出來做REITs，是因為企業無法靠自己的利潤去運營這些資産，所以選擇通過發行REITs將重資産裝進去。他舉例：“比如一個公司的輕資産部分估值是50倍市盈率，重資産部分是20倍，由於重資産部分佔有大量資産負債表，公司的估值會很接近20。只有分離出去後，輕資産部分的價值才能釋放出來。”

具體到實操層面，機構人士表示，把合適的項目裝進REITs裏需要項目方、融資方、管理人等多方協調。

目前，儘管市場的關注點聚焦在項目端，陳星德表示，資金端也需要關注。公募REITs是適合長期資金、機構資金的金融工具。但對於金融機構來説，公募REITs的性質界定、資本佔用、風險撥備、會計估值等問題，也是金融機構投資者要考慮的問題。

理性參與試點

有關部門推出基礎設施公募REITs試點後，一時間，公募REITs成為網路熱詞。5月11日，某招聘網路上挂出了機構百萬年薪招聘REITs相關人才的資訊。

與此同時，機構人士也表示，鋻於基礎設施公募REITs業務的專業性，有關機構還需理性參與。這位機構人士此前參與較多資産證券化、商業不動産抵押貸款支援證券的項目，他表示其所在機構還在研究怎麼參與公募REITs這一業務。

公募REITs前期的投入也是機構關注的一個因素。鵬華基金此前接受採訪時表示將公募REITs發展視為公司向綜合性資産管理機構轉型的重要戰略。據了解，在鵬華前海萬科REITs創設過程中，為實現公司在傳統公募基金業務模式之外的戰略性突破，鵬華基金專門設立了投資銀行部，配備了具有基礎設施項目運營經驗、不動産研究經驗、風險控制經驗、特殊資産估值核算經驗等複合專業背景、多知識體系的專業化團隊。

5月9日，中國證券投資基金業協會召開公募REITs試點座談會。會上，證監會債券部、機構部相關處室負責人對參會行業機構代表提出的意見建議進行了簡要回應。基金業協會發佈的消息顯示，下一步，監管機構將繼續推進後續規則的明確，加強與相關部門的溝通聯繫，確保試點工作穩起步、良性發展。希望行業機構能夠客觀理性看待基礎設施公募REITs試點工作，紮實做好專業能力培養和投資者保護等工作。

機構積極找項目

談及公募REITs準備情況，陳星德表示，目前他也看了幾個項目：“現在很多機構都在找項目，比較熱鬧。”他介紹，目前同行關注的項目比較分散，都還在初步篩選階段。不過，他認為公募REITs具體操作層面還存在一些需要進一步明確的問題，所以，各方面都應對這一創新工具給予充分的耐心。

“我們很看好REITs未來的發展，特別是在資産配置的大框架下，這類差異化資産的意義很大。”另一家大型公募基金總經理表示，“公募REITs作為一種創新工具，與以前的FOF、養老目標基金等産品創新完全不一樣。這是一個需要持續投入和建立差異化團隊的業務。”她介紹，公司和旗下基金子公司以及股東方都在緊密研究和準備。她認為，公募REITs業務的關鍵是要理順權責關係，同時也要設計出對投資者有吸引力的産品架構。

對於公募基金公司來説，公募REITs在公司發展戰略上佔有怎樣的位置？

上述總經理表示，從公司層面看，公司在公募REITs類業務方面的能力可以分為創設能力、運營能力及投資能力。公募REITs專業性相對較強，它對團隊的要求與一般的業務不太一樣，前期的投入也可能比較大，所以，基金公司會根據公司發展情況來考慮如何參與。不創設運營、只作為一種資産配置工具也是一種參與策略。她介紹，公司旗下基金子公司、股東方前期均有充分儲備，有條件建立全面的業務能力。