過去拼規模、現在拼盈利能力，一份年報，證實了房地産業正在轉變運營邏輯的事實。

年報發佈次日，滬指、深成指、創業板三大股指低開，但保利發展反而漲超3%，從市場投票的角度來看，顯然超出預期。

圖片來源：保利年報

的確，實現營業總收入2359.81億元，同比增長21.29%。歸屬股東凈利潤279.59億元，同比上漲47.90%。無論向內的規模成長，還是向外對投資者的回報，保利始終不曾讓人失望，反而還有意外之喜。

在後地産開發時代，脫離大肆擴張的粗暴打法後，保利將如何運營城市、精研産品，也在年報中得到管窺。

負債走低，利潤增長

“開挂”的保利年報成色十足

好的年報是一塊壓艙石，保利發佈的時間較晚，但絲毫不影響市場對其熱捧。

從數據上來看，2019年保利發展實現簽約金額4618.48億元，同比增長14.09%，並未跨過五千億關口。在熱衷靠業績説話的地産行業，保利給出的是發展狀態更加穩健的信號，全年營收2359.8億元，同比增長21.3%。

去年末凈負債率回落到57%，降至歷史低位，在黑天鵝頻現的經濟環境下，多數同行的負債率都早已破百，相比之下，保利更有抵禦經濟風險、穿越週期的底氣。含金量更高的數字是，凈利潤超過370億、增長近五成，在龍頭房企中尤其突出。

對於房企來説，不僅要看賬面數字的“量”，更要關注資金結構的“質”，保利明顯交出了“雙優”成績單。對於市場而言，保利分紅方案中每股派發現金紅利0.82元，對應35%的分紅率創下其歷史新高，市場反饋中“超預期，開挂了”的聲音此起彼伏。

圖片來源：保利年報

這是年報中關於過去一年的描述，而針對未來，公司聚焦的38個核心城市銷售貢獻達到77%，珠三角及長三角簽約銷售均達千億規模。單城簽約過百億城市13個，其中包括廣州超420億，佛山、武漢、北京超200億，對核心城市持續深耕、修煉內功。

在一個班級中，有不斷更換名次的尖子生，也有某一科特別亮眼的特長生，但最讓老師放心的，是各科成績穩定在前列，能給全班起好帶頭作用的人。保利就是這樣的存在，手握充足現金、對核心城市不斷加注，這份後地産時代的藍圖，才剛剛顯露冰山一角。

爭奪城市，大象起舞

保利手握錨定未來的市場籌碼

年報雖然姍姍來遲，但保利在行業中的話語權依然高度領先。

房地産是週期性行業，誰能在不確定性中找到確定性，相當於習得了這個行業的“六脈神劍”。從2017年開始，保利連續4年發佈行業白皮書，罕見地將一家房企對行業的思考公之於眾。

在2019年報發佈之前，保利第四份白皮書如期而至，這一次，保利預判我們正處於城市大變局的前夕，核心區域的吸附力將進一步提升。

圖片來源：保利年報

保利自身的佈局動作同樣與其呼應，年報顯示，過去一年保利拿地127宗，38個核心城市拓展金額佔比達79%，土地儲備六大城市群佔比88%，通過産業合作、舊改、收購等方式獲取的項目數量持續增加。

“中心城市”及“城市群”必然是中國城市化下半場的主要驅動力，在“始終堅持全國化戰略佈局，並持續聚焦一二線城市和核心城市群”的戰略準星下，保利依然擁有豐厚的籌碼。

另一方面，保利物業在2019年赴港上市，康養板塊已落地養老機構7家，經紀代理板塊的銷售代理業務覆蓋全國200多個城市，商業管理板塊管理面積達268萬平方米。大象起舞，多元業務齊頭並舉，“打造不動産生態發展平臺”的戰略目標更進一步。

內外融合，設計生活

保利進階明星城市的成都樣本

“就近城市化，集聚中西部中心城市”，在白皮書的表述中，保利對中西部省會城市的發展尤其看好，其佈局重心也連續多年向成都這樣的明星城市傾斜。

年報是大開大闔的書封，對於這本書具體的內容，則需要從單個城市中捕捉細節。

保利入蓉三年即進入榜首，並連續穩坐多年。如今，成都在新一線城市中的權重日益加深，城市板塊東進、南拓，常住人口超過1600萬，保利又將如何融入成都新的發展週期。

從2019年來看，保利延續了過往的高參與度，東南西北各方位都有項目落子，從未缺席成都的發展進程。

而跟隨成都的改善進程，保利成都目前主推項目幾乎都有低容屬性，並通過設計驅動，推進成都走入産品力時代，成功回應了在2019成都保利産品力大會上説出的那句“讓城市因設計而偉大”。

設計升維：大師作品匹配天府CBD

　　▲保利·和光嶼湖實景圖

在成都向南的天府中央商務區，作為保利2019年頭部作品的首發之作，和光嶼湖開創性地推出粼光疊躍、“遊艇泊院”，以及“社交湖”理念，讓成都樓市攬獲多個第一次。

創舉背後，是保利將美國WELL健康建築標準首次落地，同時邀請美國SWA-James Lee和深圳奧雅李寶章兩位大師聯袂設計，呈現出光、湖、建築相互交錯的生活場景。

國韻代言：國風躍層演繹新中式

　　▲保利·大國璟陽臺透視意境圖

隨著西貴從國賓板塊向武侯新城遷移，保利始終能將挑剔的西貴群體轉換為自身客戶。

2019年保利·大國璟推出的國風躍層，不僅將新中式産品全新演繹，以立體化多重疊加的空間，表達出中式住宅對層次感的注重。同時還憑藉南北雙陽臺、7.7米客廳開間等設計，讓建築回歸生活本身，洞察了高凈值家庭的居住需求。

時代作品：喚醒內城復興核

▲保利·時代意境圖

還有一個重要信號是，相比成都外拓，保利已經將觸角伸向內城更新。年初首批次開盤的保利·時代，普通中簽率僅15%，收穫政府與市場的雙重認可。

過去搶佔新區、如今更新舊城，一直因配套老化被詬病的傳統主城，終於等來保利·時代項目的換防。作為去年成都最大的舊城改造項目，保利承載了打造城市TOD與城北CBD的雙重任務，最終讓城市煥然一新。

更重要的是，成都在內城更新方面至少有上萬畝的土地空間，保利顯然已經取得了足夠的先發優勢。

城市天際：給傳統湖區更多想像力

▲保利天悅意境圖

在南二環、東湖畔的稀缺土地上，保利一馬當先，化解了該區域多年斷供的窘境。地段價值不言而喻，更讓人驚喜的是，保利·天悅以270度奢闊巨幕的設計搭配這塊土地，真正做到了專屬高凈值圈層的天際公館。而大面積的進口石材、木飾墻面，讓臨湖生活更顯純粹。

匠造之外，保利的産品線覆蓋裝修小戶、城市公館、度假院墅等不同形態，這基本覆蓋了人一生所有的居住場景，剛畢業時的首套小戶、中年換房的大面積改善，再加上追求親近自然時的度假別墅，被保利悉數涵蓋。

戰略落子與豐富的産品線鞏固了保利的城市地位，在克而瑞公佈的數據中，去年保利以累計136.01億元、超出第二名約2.43億元的成績，在成都樓市持續霸榜。

高手往往一葉落而知天下秋。

對於讀懂經濟週期的保利，讀懂城市邏輯的保利，以及讀懂成都的保利，顯然還有更耀眼的成就正在路上，因為時間對長期主義者的回報，向來比預期更加豐厚。