中新經緯客戶端4月11日電 (薛宇飛)“交完定金後，我又去旭輝的售樓部交首付款，置業顧問稱，有‘10萬抵15萬’的優惠活動，當時我就很質疑，但又不懂，就交了10萬元。”郭曉峰(化名)近日對中新經緯客戶端反映稱，他在旭輝購置的一套住宅，被收取了10萬元的電商費，但這筆錢未計入總房款，而是被一家房産經紀公司收走。

“3萬抵6萬”“5萬抵8萬”“10萬抵15萬”……在全國各地的新房市場，“以錢抵錢”的行銷方式非常多，名目多為電商費、團購費、服務費等。但由於這筆款項流向了第三方仲介公司，且不計入房款中，一直爭議不斷。有業內人士認為，所謂的電商費，與茶水費沒有什麼區別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優惠。

10萬電商費不計入總房款

2018年8月，郭曉峰認購了北京市房山區旭輝城項目的一套兩居室，並當場在售樓部交納10萬元的定金。一週後，郭曉峰第二次來到售樓部，準備交納部分首付款。

置業顧問告訴他，現在有優惠活動，可以“10萬抵15萬”，再交納10萬元，就可以抵扣15萬元的總房款。郭曉峰説：“當時我就很質疑，為了打消我的疑慮，置業顧問還請來財務人員解釋一通，但還是不懂，就又交了10萬元。”

郭曉峰提供的2018年8月12日的銀聯小票和結算確認書顯示，這筆10萬元電商費的收款方是一家名為“北京臣信房地産經紀有限公司”(以下簡稱“北京臣信”)的企業。天眼查數據顯示，這家公司由北京怡生樂居資訊服務有限公司(以下簡稱“北京怡生樂居”)100%持股，後者則由自然人朱旭東個人持股80%，在股權上看不出北京臣信、北京怡生樂居與旭輝有隸屬關係。

進一步股權穿透發現，北京怡生樂居的一位董事，也在上海隆輝商業保理有限公司擔任董事，後者則由上海旭輝企業發展有限公司持股50%。

在旭輝售樓部購置新房，為什麼要把10萬元電商費打給一個第三方公司？根據郭曉峰與北京臣信簽署的結算確認書，郭曉峰通過北京臣信提供的服務購買了旭輝城項目房屋，同意將10萬元轉入北京臣信的賬戶，作為向其支付的服務費。至於服務內容，結算確認書稱，包括提供房屋諮詢服務、為購房者與發展商洽談優惠方案等。

不過，郭曉峰稱，從看房到交首付，都是在售樓部進行，電商費也是旭輝置業顧問讓交的，自始至終他都不認識北京臣信這家公司的人，更沒有提供過任何服務。他一直以為這筆錢就是打給了旭輝或其關聯公司。

交了這筆電商費後，也抵扣了郭曉峰15萬元的房款。但直到拿到購房合同，他才發現，購房合同上的總房款為280萬元，低於所有購房支出，少的那部分正好是10萬元。

參與了“10萬抵15萬”活動的業主，不在少數，業主李敏(化名)稱，他們都以為這10萬元也是購房款的一部分，但沒想到卻打到了北京臣信的賬戶。後來，有業主通過向政府部門投訴，才拿到10萬元團購費的發票，開具單位仍是北京臣信。

業內：電商費類似茶水費

在全國各地的新房市場，“以錢抵錢”的行銷活動十分常見，銷售人員對這類活動的叫法也不一而足，例如電商費、團購費、服務費等。稱呼雖然不同，卻有著幾乎相同的操作手法，即購房者交納這筆款項後，可以抵扣部分房款，但這筆錢會由第三方房産經紀公司收取，並且不計入總房款之中。

與郭曉峰一樣，眾多購房者疑惑的是，他們是在售樓部購買的新房，不少人並沒有和第三方房産經紀公司聯繫，也沒有接受他們的服務，為什麼是房産經紀公司收取這筆電商費呢？

在政府網站、投訴平臺及新聞媒體的報道中，購房者投訴電商費的事情屢見不鮮。中新經緯記者在人民網領導留言板上看到，今年3月底，有網友反映稱，他于2019年下半年在吉林省長春市萬龍銀河城西區開發商處購房，參與開發商“3萬抵8萬”的活動，但這3萬元沒有納入首付總額，屬於額外收費，收款單位是長春市益弘房地産經紀有限公司。

河北省廊坊市自2019年3月11日起全面開展打擊房地産經紀機構違法銷售行為專項行動。來源：住建部網站

河北省廊坊市在去年全面開展了打擊房地産經紀機構違法銷售行為的專項行動，發現房地産經紀機構存在的六方面問題，其中之一就是：向購房人收取房款以外的所謂的“電商費”“團購費”“諮詢服務費”等，主要存在於商品房銷售採取代理銷售模式的項目中，商品房代理機構將應向開發企業收取的代理費轉為向購房人收取，且不出具正式發票，為日後産生大量後續投訴埋下隱患。

對於電商費的問題，一位不願具名的市場人士對中新經緯客戶端説：“開發商售出的房子中，有一小部分是第三方仲介帶看並成交的，這些電商費可能就歸仲介。很大一部分房子是樓盤的置業顧問成交，客戶也不認識第三方仲介，但仍要收取電商費，這筆錢就會被開發商內部的人給分了。”

中新經緯客戶端此前在緊鄰北京的河北省廊坊市固安縣走訪時發現，當地數個樓盤都推出數額不等的“以錢抵錢”行銷活動，購房者必須參與該活動才能購房。一家大型房地産公司的置業顧問稱，固安幾乎所有樓盤都有電商費，客戶也必須交，這筆錢將用於日常的行銷開支，線上渠道費支出等。他還説：“我們售樓部這麼多人、這些開支，都要花錢的，也需要這筆錢來運營。”

上述市場人士稱，在新房市場上，渠道費、置業顧問和第三方仲介的提成，都包括在房款中，不應由購房者單獨支付，電商費就是房地産市場混亂階段的産物，也反映了開發商內部管理的一些問題。而所謂的電商費，類似于市場火爆時期的茶水費，與茶水費也沒有什麼區別，“以錢抵錢”多是噱頭，購房者不見得能享受到優惠。

知名房地産評論員嚴躍進則稱，由於電商費名義上是由第三方仲介公司收取的，不計入房款之中，後續容易産生糾紛，還可能涉及偷稅、漏稅及規避政府限價等問題。

分析稱追回電商費有困難

近幾年，很多地方都已經禁止開發商或仲介公司額外收取電商費、團購費等費用。貴陽市住建局2019年9月稱，要打擊房地産仲介機構在代理房開公司進行商品房銷售時價外加價，編造所謂的電商費、平臺費、折扣費、收取誠意金等佣金以外的其他經費。

鄭州市住管局去年2月發佈房地産消費警示稱，購房者不要隨意交納“電商費”、“會員費”、“資訊諮詢費”等。如發現開發企業採取“電商”等合作模式，通過第三方在網簽合同約定價款之外加價出售房屋或者價外收取“團購費”、“會員費”、“資訊諮詢費”等費用，可立即向鄭州市物價管理部門舉報，並向鄭州市房地産主管部門反映。

不過，在實際操作中，購房者如果交納了電商費，想要退回並不容易。中新經緯客戶端在人民網領導留言板上看到，一位購房者在去年11月底投訴稱，他被一家第三方仲介公司收取交了5萬元的電商費。但當地相關政府部門回復稱，第三方平臺銷售公司已為購房人開具了收費票據，根據《優惠確認書》約定，在支付相應服務費之後，可享受購房優惠，且服務費不構成房價款的一部分。因《優惠確認書》等協議為居間合同，屬民事調節範疇，雙方之間如有爭議，可通過訴訟或仲裁方式解決。

在中國裁判文書網查詢發現，多位購房者曾因電商費一事起訴過北京臣信。一份2018年底的民事判決書顯示，費女士在購買北京旭輝當代置業有限公司開發的“洳苑嘉園”時，被

北京臣信收取了4萬元的服務費，但她此前與北京臣信無任何來往，打款後北京臣信也未提供任何服務。北京臣信辯稱，費女士支付4萬元服務費可以在購房總價款基礎上優惠12萬元，其核心內容是對優惠政策的確認。

費女士起訴服務費一事的判決書。來源：中國裁判文書網

法院最後認為，費女士與開發商簽訂的《北京市商品房認購書》中的總價款體現了該4萬元的內容，且預售合同中的房屋價款比認購書約定的價款更為優惠，費女士享受到了購房優惠。故費女士主張北京臣信返還服務費的訴求沒有合同與法律依據，不予支援。

對此，北京金訴律師事務所事務所執行主任王佳紅律師認為，在實踐中，開發商會和很多電商公司合作，購房過程中確實存在捆綁電商費的情況，業主甚至根本不知道電商公司的存在。但是，只要業主與第三方公司之間有收據、協議或者結算單等，法律上一般會認為，作為有完全行為能力的購房業主，是自願繳納相關費用的，對其法律後果應該清楚和了解。因此，法院通常很難支援購房人追回電商費的訴求。

至於很多城市住建部門出臺的禁止規定，王佳紅對中新經緯客戶端稱，從法律上來説，這些規定的效力級別比較低，在落實實施的時候又沒有具體和明確的處罰措施，對開發商並無太強威懾力。從司法裁判角度看，雖然政府部門出臺了禁止規定，但訴訟中法院主要考慮購房人是完全行為能力人，對於款項支付的法律後果應該清楚和了解，既然願意支付，就很難支援業主的訴求。另外，由於主管部門很難具體落實政策，法院難以支援購房人訴求，也助長了開發商的違法違規行為。

王佳紅還説：“如果購房人和開發商簽署了購房合同，但在合同履行中，開發商違約導致合同解除、致使購房人退房的，法院有可能會支援購房人要回電商費。這種情況下，購房人首先應該向電商公司主張，同時要求開發商承擔連帶責任。”(中新經緯APP)