中國網地産訊 近日諸葛找房發佈《2019年房地産市場年報》，報告指出“因城施策”疊加“金融監管”，穩中多變促市場平穩。

一、“房住不炒”定位不變，“因城施策”鬆緊結合穩定房地産市場平穩發展

（一）始終堅持“房住不炒”定位，政策主基調仍以“穩”為主

2019年以來，政策層面始終堅持“房住不炒”的定位，“因城施策，一城一策”確保房地産市場平穩發展。今年來政策層面經歷了三個階段，由年初的平穩預期到年中的加碼預期最後到年末的平穩預期。4月份中央政治局會議重申“房住不炒”；7月份中央政治局首提“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”；12月份中央經濟工作會議強調“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，全面落實因城施策，穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制，促進房地産市場平穩健康發展”；12月全國住房和城鄉建設工作會議中對2020年重點工作也提到“著力穩地價穩房價穩預期，保持房地産市場平穩健康發展。長期堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地産作為短期刺激經濟的手段，繼續穩妥實施房地産市場平穩健康發展長效機制方案，著力建立和完善房地産調控的體制機制。”

圖1：中央層面堅持“房住不炒”

數據來源：諸葛找房整理

12月18日國務院副總理韓正在住房城鄉建設部召開座談會強調，當前房地産市場總體平穩，成績來之不易。保持房地産市場穩定，是對宏觀經濟平穩健康發展的重要貢獻。一定程度上表明，目前房地産市場調控現狀和房地産市場運營發展基本達到了政策預期目標。

（二）各地“因城施策”提速，微調已成普遍之勢

“因城施策”在2015年首次被提及，2016、2017年政治局會議中也被提及過，但因市場問題“因城施策”在當時實際上是各城市“自行加碼”，直到2018年731政治局會議重新提及並強調堅持“因城施策”，“因城施策，一城一策”逐漸成為房地産市場調控的主要方向。進入2019年，隨著市場逐漸企穩並且出現分化，“因城施策”城市逐漸增多，上半年政策調控數量較少以收緊為主，下半年微調政策城市越來越多，政策多以人才新政及落戶寬鬆政策為主，甚至出現“因區施策”，如成都天府新區、廣州南沙和黃埔區等。

2019年各地因城施策經歷了三個階段，方向上從普遍緊變為“緊松並行，以松為主”，政策類型上從“人才新政”也逐漸加大力度和範圍：階段一，1-4月份部分城市迎來新一輪人才引進與落戶政策寬鬆期，廣州、海口、南京、大連、西安等城市紛紛下調落戶限制，市場預期有所好轉，成交量價有所上漲。階段二，5-7月份政府調控關注房價上漲過快城市，遏制房價過快上漲，住建部對房價漲幅過快的佛山、蘇州、大連、南寧城市進行預警，後期蘇州、西安等城市相繼調控政策加碼，維持市場房價穩定。基於此市場好轉預期被打破。階段三，8月份以後，各地人才政策不斷發力，多城市調整人才落戶門檻，長沙、江門、三亞等城市在全市降低人才落戶門檻。上海、天津、南京等城市針對特定區域放鬆限購。至此“因城施策”政策微調城市越來越多，政策調控的範圍也從一開始的人才政策逐漸擴展到特定區域放開限購政策。未來“因城施策”政策涉及的政策種類會更加豐富，政策範圍也會更加聚焦。

圖2：2019年地方調控分為三個階段

數據來源：諸葛找房整理

1、緊：加碼調控房價過快上漲城市，遏制房價過快上漲

4月19日，中央政治局會議重提“房住不炒”。同日，住建部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。隨後住建委又對近三個月價格指數累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧城市進行預警提示，嚴控房價過快上漲。

“因城施策，一城一策”是2019年地方樓市調控的主旋律，5月份之後蘇州三次出臺政策促進房地産市場穩定，5月11日，蘇州出臺限售令；5月24日，出臺限價令，明確2019年房價漲幅不超5%；7月24日，蘇州限購、限售雙雙升級。6月國家統計局公佈的價格指數，西安房價同比漲幅連續6個月領跑全國，6月20日，西安升級限購政策，政策力度較為嚴苛。在四季度大多數城市頒布寬鬆政策時，12月25日，南通政府發佈《通知》：對市區銷售價格大幅低於周邊同類産品的新建普通商品住房項目實施限制轉讓措施，購房人自取得不動産權證之日起，滿五年後方可轉讓登記。政策充分體現了當前穩定市場價格，穩定市場預期的決心，為保證房地産市場的平穩運作，各地政府要採取鬆緊適度的調控政策。“因城施策”並不是絕對的寬鬆，而是鬆緊適度的微調。

綜合而言城市為抑制房價過快上漲及保證房地産市場的平穩運作，城市可根據實際情況出臺限購、限售、限價相關的加碼政策。“房住不炒”的決心不會變，地方調控嚴控房價過快上漲，確保房地産市場平穩發展。

表1：2019年地方“因城施策”調控收緊

數據來源：諸葛找房整理

2、松：多城市微調政策，確保房地産市場平穩發展

2019年超過30多個城市發佈了人才新政政策，或直接放寬人才落戶和購房限制，或間接通過給予購房及租房補貼來吸引人才流入。例如：上海、天津、蘇州城市因區公佈人才落戶及優先購房政策；南京、三亞、寧波等城市紛紛降低社保年限；佛山、宜昌等城市取消社保年限限制；杭州、蕪湖等城市則是通過人才安家補貼吸引人才流入落戶。

放開落戶限制是對本地戶籍人員購房的放鬆，人才引進落戶政策的寬鬆是對外地戶籍人員的放鬆，都是通過降低或者取消落戶限制來擴大潛在購房需求。人才引進放寬落戶限制在今年下半年較為普遍，預計該情況還會延續至明年，也有可能成為明年城市政策微調的主要方向。

“因城施策”內容不斷細化，由一開始的“因城施策”到後來的“因區施策”；由“人才”政策到“四限”政策；可見為穩定當地房地産市場平穩發展，政策範圍更加細化，政策內容更加豐富。各城市為穩定房地産市場發展，不斷優化現有政策，未來“四限”或將迎來邊際性寬鬆。

表2：2019年地方“因城施策”微調政策類型及城市

數據來源：諸葛找房整理

二、房地産金融迎來最嚴監管年，成為市場轉向的“關鍵手”

（一）加強各機構資金管控，強化房地産金融調控政策執行

隨著一季度市場的升溫，特別是二線城市房價上漲的跡象非常明顯，政策開始頻頻加碼，資金監管趨向嚴格，從2019年5月份開始，房地産市場的信貸進入收緊態勢，嚴查資金違規流入房地産市場，房地産市場迎來史上最嚴監管年。

圖3：2019年金融政策梳理

數據來源：諸葛找房整理

5月份銀保監會發佈了《關於開展“鞏固治亂象成果•促進合規建設”工作的通知》，堅持在穩增長的基礎上防風險、治亂象。此次工作通知旨在嚴查房地産違規融資，聚焦五大重點，屆時房企面臨各種資金監管，表內外融資不得用於土地出讓金融資，資金通過影子銀行流入房地産等。購房端也是處於嚴格收緊的態勢，除了首付比例還維持在高位，個人消費貸款、綜合貸款、信用卡透支不得用於購房。

圖4：2019年銀行機構房地産行業政策執行工作要點

數據來源：諸葛找房整理

隨後，銀保監對銀行、信託、外債融資上進行監管和限制，加強對銀行理財、委託貸款等渠道流入房地産的資金監管，並對32城市銀行機構開展2019年房地産業務專項調整，要求信託公司控制業務增速，提高風險管控水準，外債機構上房地産企業發行外債只能置換一年內到期的中長期境外債務。在執行上，各地大力執行監管並對違法行為給與嚴厲處罰，8月9日中信銀行因十三項違法違規行為，被合計罰沒2223.7萬元，刷新今年以來銀保監系統最高罰款記錄。截至12月17日，粗略統計19家信託公司共計領到33張罰單，其中，建信信託、中信信託、北方信託、中泰信託、百瑞信託、華信信託都兩度領罰，罰沒總額2037.36萬元，比2018年增加近40%。

圖5：2019年中央加強各機構對房地産市場資金管控

數據來源：諸葛找房整理

（二）金融持續收緊，房企資金壓力逐漸增大，市場策略或更靈活求變

1、房企國內融資進一步受限，無奈尋求高成本海外債“解渴”

資金面的收緊，無疑給房企帶來巨大影響，在517鞏固治理房地産金融亂象成果開始以後，根據國家統計局數據，房地産開發企業到位資金同比增速呈下滑趨勢，至1-11月，房地産開發企業到位資金同比增長7.0%，與2019年1-4月同比增速下降1.9個百分點，房企面臨較大的資金壓力，從房地産開發貸款餘額來看，開發貸款餘額增速直線下滑，同比增速從年初的18.9%下降至3季度的11.7%。

圖6：全國房地産開發企業到位資金及房地産開發貸款餘額增速（%）

數據來源：國家統計局，諸葛找房

7月份，銀保監提出加強房地産信託領域的風險防範，針對部分房地産信託業務增速過快、增量過大的信託公司，銀保監會開展了約談警示，要求這些信託公司控制業務增速，提高風險管控水準。本次對信託的風險管控再次限制了房企信託的融資渠道，從中國信託協會數據上看，2019年三季度，房地産業信託餘額為27811.9億元，環比下降5.1%，增速2016年來首次轉負。為了充裕企業內的現金流，房企不得不高成本發行海外債“解渴”，數據顯示，1月-11月，房企海外債券發行規模為4603.4億元，同比增長33.6%，較去年全年增長21.8%；海外債券融資成本為8.33%，較去年同期上升0.94個百分點。部分房企如華南城、大發地産、正商實業等以超過10%的利率進行海外融資。

圖7：房地産信託餘額季度走勢及房企融資成本典型案例

數據來源：中國信託業協會、諸葛找房

2、房企面臨償債高峰，房企負債前行

2016年-2017年，全國商品房銷量大幅上升，一些房企加大力度補倉，促使房企加杠桿，帶來發債潮。從債券到期償還規模來看，2019-2021年為償債的高峰期，2021年為償債峰值。數據顯示，2020年、2021年房企債券到期償還額分別為4430億元、7155億元。隨著債務到期壓力上升，資金狀況逐步收緊，預計融資政策亦有望邊際改善，但前端融資監管仍難以鬆動，房企資金面或難現2019年年初寬鬆。

圖8：上市房企的債券到期償還額

數據來源：諸葛找房

三、預測2020年“因城施策”深化落地，房企金融監管面繼續趨緊

1、2020年中央繼續堅持“房住不炒”，“因城施策”或迎來邊際性放鬆

預測2020年房地産政策不會有較大幅度的放鬆，且並不具備放鬆的基礎。2020年房地産政策大基調仍是“房住不炒”；同時，也是因城施策，且主要是重點區域的調控，而不再是全國一刀切的政策。

2020年“因城施策”的城市會越來越多，政府對於政策的調控也會更加頻繁，調整方向和內容也會更加全面。但“因城施策”並不意味著就是政策的放鬆，“因城施策”的前提是當地城市房地産市場一定要平穩發展，如果部分城市出現比較強的炒作跡象或者出現房價較快上漲的現象，該類城市仍會出臺收緊政策。

2、中央控金融防風險，確保不發生系統性金融風險，金融監管放鬆可能性極小

12月13日，黨委擴大會議上，再度提出完善房地産融資統計和監測體系，嚴厲打擊各類違規行為，堅決打贏防範化解金融風險攻堅戰，牢牢守住不發生系統性風險底線。為防範金融風險，預計明年資金監管面放鬆的可能性極小，金融引導房企更多依賴自有資金和銷售回款實現內生增長。