一年來，“粵港澳大灣區”成為備受關注的熱詞，中國南方這片活躍度極高的經濟熱土，又以嶄新姿態吸引了各界關切的目光。那麼，這一年來，大灣區究竟發生了哪些變化？如何看待大灣區目前的發展？對於未來又有何展望。

■ 購房分析

購房者仍以廣東省為主

●萊坊大中華區研究及諮詢部主管紀言迅

今年以來，大灣區市場呈現分化，廣州、佛山、珠海等地商品房銷售面積同比均增長。深圳整體市場供不應求，但隨著供應的改善，銷售面積同比也已明顯回升。中山、肇慶等地由於過去幾年市場容量持續擴容，仍有一定調整空間。

今年，隨著“粵港澳大灣區發展規劃綱要”正式發佈，大灣區迎來戰略機遇期。在此背景下，大灣區市場規模，短期提速後呈可持續的穩定向上趨勢。對於明年以及未來大灣區的發展，因為大灣區受惠國策，二線城市樓價增長會好過其他二線城市，廣、深也因經濟受捧，有3%-5%增幅。

大灣區吸引了各地購房客群，其中仍以廣東為主。不過，香港人士在大灣區市場份額還較小。但最近一些優惠政策的推出，對港人在此置業有較大吸引力。

自住需求購房佔比58%

●中原集團研究部相關人士

粵港澳大灣區平均購房年齡為36.3歲，年齡的上下浮動與市場熱度有一定關聯，今年1-5月，購房者年齡維持在36歲左右，與2017年二季度接近。

2016-2019年5月，大灣區購房者總體以自住需求為主，佔比58%。投資需求佔比24%。不過，今年3-5月，隨著市場熱度回升，自住需求佔比有回落趨勢，但目前自住需求佔比仍高於2018年平均水準。

從購房者組成情況看，中山、惠州、佛山、東莞4城情況接近，2016年-2019年5月，均有20%以上的成交由外地客戶（廣東省內）完成，是典型的接受外溢需求的城市。而廣州、深圳、珠海則主要以本地客戶為主。其中，中山有大量深圳、惠州，及廣州客戶；惠州、東莞則主要承接深圳的外溢需求；佛山則主要承接廣州的外溢需求。

打拼的年輕人是重要購房群體

●購房者小月（化名）

我生活在深圳，大灣區規劃剛出來的時候，有一些老家的朋友來深圳看房。我自己也是今年6月份買的房，買來做婚房用。我剛來深圳時買了一套67平方米的二居室。之所以購買該小區，是因為之前看中斜對面新開盤的項目華強城。我去排隊搖號時沒搶到，就在該區域周邊看了下二手房。

我覺得未來深圳肯定是個穩中向上的城市，從目前來看，深圳還處在吸引人才的過程中，有很多年輕人在這邊打拼，他們是比較重要的購房群體。

在深圳買房的香港人也挺多，他們投資意願比較強。之前遇到些香港阿姨，她們聽説這個盤很火，就過來看看，因為搖號排得比較前，就直接買下了。

■ 企業拓展

加快城市更新項目步伐

●花樣年集團（中國）有限公司執行董事、副總裁兼CFO張惠明

深耕大灣區是花樣年未來五年最重要的工作之一。截至今年6月30日，花樣年在大灣區已有39個城市更新項目，正處於不同的發展階段，大部分位於深圳，並已佈局惠州、東莞、中山、佛山、廣州等城市，預計規劃總建築面積約1672萬平方米，儲備總貨值約3526億元。

在深圳，花樣年就已佈局22個項目，貨值達1600億元以上，其中大部分為城市更新項目。未來3年，將有20個城市更新項目可轉化為開發用地，預計供地總貨值約1334億元，預計毛利率達50%以上。

未來，我們會加快項目轉化節奏，預計大灣區的銷售佔花樣年銷售額50%以上。我們看好大灣區的發展前景，深圳作為大灣區核心引擎城市，出臺先行示範區規劃，也使深耕型房企成為直接受益者。

關注多元化拿地渠道

●奧園集團相關人士

作為大灣區本土企業，奧園持續看好大灣區發展，並把大灣區作為區域發展戰略的重要組成部分。截至6月底，奧園在大灣區擁有土地儲備總建築面積約756萬平方米，儲備貨值超1100億元。此外，奧園也提前佈局城市更新項目，實現舊城、舊村、舊廠“三舊”改造全覆蓋，預計額外提供可售資源約2197億元，其中，74%位於大灣區。

奧園會持續關注大灣區發展，並結合公司戰略和經營需要，對公司在大灣區內的未來發展做出規劃。

未來在大灣區，奧園將重點加大一二線城市佈局，同時將考慮以區域的思維進行投資佈局，進行全區域覆蓋，擴大拿地機會。此外，奧園也會重視收並購，持續關注招拍挂市場。同時關注産城融合、城市更新以及村企合作等多元化拿地渠道。

更多房企入駐競爭加速

58安居客房産研究院首席分析師張波

粵港澳大灣區作為中國開放程度最高、經濟活力最強的區域之一，在國家發展大局中具有重要戰略地位。各個地級市中，深圳、廣東、佛山的常住人口遠超戶籍人口，是粵港澳地區最吸引外來人口的城市。

未來，粵港澳大灣區內城市邊界將逐漸模糊，“大都市圈”建成，各類要素流動也會更加自由化，同時，各城市間協同發展效應增強，廣深的牽引力會進一步體現。

在人才方面，粵港澳大灣區25-34歲人才佔比約六成，年輕化特徵明顯，人才結構有待優化，隨著城市吸引力的增強，大量人才流入將為區域發展帶來持續動力。此外，更多的房企將入駐大灣區，房企競爭加速、粵港澳大灣區房地産市場將重新佈局。

■ 趨勢

住房改善需求待釋放

●貝殼研究院首席市場分析師許小樂

大灣區住房自有率較低，近3500萬人無自有住房。住房自有率距離全國平均水準還有較大差距。

此外，大灣區居住品質不高，後期大量的改善需求待釋放。其中，香港、深圳、廣州三個核心城市每人平均居住面積分別為15平方米、19.7平方米、25平方米，距離全國每人平均36.9平方米（2017年）的水準存在較大差距。和國外的灣區對比，也存在著不小的距離。

從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調，具體到大灣區內部，政策從需求端的全面限購限貸轉向“一城一策”，目標是促進市場的平穩，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區的市場將告別過去的大起大落，整體穩定。