11月1日，第五屆中國城市（鎮）運營商大會由中國網際網路新聞中心·中國網、中國網地産、全聯房地産商會聯合在京舉辦。活動期間，華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康接受了中國網地産的採訪，著重回答了房地産稅與住房制度雙軌統籌等相關問題。

此前，賈康曾表示，中國建立房地産健康發展長效機制需從四方面發力：土地制度改革、住房制度雙軌統籌、投融資制度改革以及房地産稅立法。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康

“最大公約化”將有效助推房地産稅立法進程

中國式土地財政自其誕生就備受大眾非議，相應地，中國式土地財政的研究也隨著政府和政策出現起伏。

在賈康、劉微2012年發表的《“土地財政”論析——在深化財稅改革中構建合理、規範、可持續的地方“土地生財”機制》一文中，表示政府依靠土地優化資源配置，把土地作為調控經濟的手段和形成政府收入的“生財”手段，本身並無問題，但由於相關的有效制度供給不足、約束和管理不到位，我國土地財政呈現的是土地收入從總量到結構皆有失衡、土地配置與財政分配事實上有所游離、基本格局中主要構成因素畸重畸輕的現狀。

在房地産稅越來越被輿論關注的當下，其被一些人認為是可以取代土地財政的新手段。但賈康指出，廣義上的土地財政不可能取消，需要一直持續下去，這其中就包含著房地産稅。

房地産稅被認為是比較理想的地方稅稅種。房地産對於居民住房而言屬於生活條件存量，對於企業而言屬於資本存量。房地産稅是對有關社會再生産的存量徵稅，房地産價格被認為和公共服務的受益成正比，因此房地産稅被認為是受益稅，符合公平與效率相結合的要求。

賈康也曾對外表示，房地産稅在中國實際上是“增稅”，房地産稅如果真的通過立法，首先會從一線城市開徵，運用經濟手段取代行政手段，也相當於高收入地區增加稅收後，中央更有餘地以轉移支付等去支援低收入地區，這是稅收結構和再分配通盤優化的問題。

早在2011年，上海和重慶分別啟動房地産稅徵收試點。3年後，彼時的賈康指出，房産稅改革方向已被最高決策層鎖定，有可能在十三五期間實施。如今2019年即將過去，房地産稅仍處於等待立法階段，賈康認為房地産稅其後受到了來自各方面的阻力，使得中央強調的加快立法不能如願地表現出來。

“先行試點區域的試點效果不可謂不好，”賈康説道，“它們提供了非常值得肯定的本土經驗。”他認為，與上海相比，重慶的推行步調相對更為激進，但亦提供了寶貴的經驗——重慶在徵收房産稅時，為所涉家庭給出了一定的免征面積，以存量上涉及的獨棟別墅為例，其免稅面積為180平方米，在社會逐步接受之後，再收緊至130平米。“這對於未來的房地産稅立法非常有啟示，不能簡單照搬美國不考慮扣除的經驗，中國要更多考慮重慶經驗。”賈康説道。

然而，與試點區域良好的推行效果相比，房地産稅的立法卻進入了瓶頸期。賈康表示，內部討論議而不決，使基層感覺不到決心，“內部討論的時候總是有人説這個地方要謹慎，那個地方要小心，總是一拖再拖”。

那麼，何時才是下定決心的合適時機？賈康認為，在本屆人大剩餘的3年任期內，啟動房地産稅立法的時間表已明確宣佈，但其過程還很難預測，“立法啟動後一審、二審、三審是一定要走完的，在出現激烈爭議的情況下不排除還要走到四審”。

“我的想法是首先爭取本屆人大兌現明確宣佈的時間表。”賈康指出，為了房地産稅立法推行的加快與順利，在一審之後，首先應將內部討論方案向全社會徵求公開意見和建議；其次通過電視、廣播等媒介，進行聽證會直播，“應該就像過去個稅做過的那樣，匯集各派觀點的代表人物，大家在全社會的注視下理性地發表自己的意見，特別是論據”。

將所有的觀點與依據擺上臺面，尋找出一個讓社會最能認可的解決方案，在賈康看來是最有價值的——立法的過程不可能十全十美，也不能令所有人滿意，需要尋找一個最大公約數，再進行動態優化。

這一被賈康稱為“最大公約化”的過程被他視為走向共和的真諦，將充分表達意見的民主行為，與法治結合在一起，以“走向共和”的方式解決這一跟公共資源配置、公共生活健康可持續發展相關的重大問題。“如果18種稅簡單地少數服從多數，各來一遍公決，可能基本上都廢掉了。光講民主不行，光講法制也不行，法制怎麼形成白紙黑字的法律？少數人制定出來能很好解決問題嗎？必須充分聽取民意，凝聚理性共識的最大公約數。”賈康強調。

華夏新供給經濟學研究院首席經濟學家、財政部財政科學研究所原所長賈康接受中國網地産採訪

住房雙軌制、房地産稅支撐房地産長效機制

2016年，中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”，此後，與房地産相關的部門陸續出臺了與之相配套的政策。

在經濟增速逐步放緩的當下，“房住不炒”或讓房企長期面臨薄利或無利的狀態，針對這個問題，賈康指出，在市場發揮正常作用的情況下，企業無利可圖的情況基本不存在——房地産市場若有公平競爭的環境，必然會出現優勝劣汰，有出局有生存，那麼就是有利可圖的。

但房地産並非只存在市場一條軌道，賈康認為，市場軌之外還存在著一條由政府主導的保障軌道，其具體的供給形式就是公租房和共有産權房。賈康解釋道：“這種供給並非按照市場規則做出簡單定價，而是政府有意壓低價位的産物，以出租或共有産權的方式，讓社會成員中的低收階層和‘收入夾心層’能夠較順利地住有所居。”

賈康強調，對房地産概念的認知不能片面，需要將商品房市場與政府保障房兩條軌道的有效供給結合在一起，這樣才有利於“住有所居”和“房住不炒”。

而對於實現政府保障軌供給的具體方式，賈康肯定了PPP模式的優勢。作為PPP這一實現“政府與企業合作”路徑的力推者，賈康認為PPP模式較為前沿，擺脫了過去僅僅依賴政府開發的單一模式，轉變為在政府規劃的指導下調動民間資本力量建設開發，還可以將一片區域“打包開發”。

對於政府來説，如何處理土地財政與住房建設間的平衡也是一個重要的問題，賈康認為，廣義上的土地財政不會消失，土地的批租是在有地可批的情況下，以土地供給支撐不動産的開發。“可以探討從當前的一次交足的制度變為年租制，在土地開發完成後每年收取地租而不是一次性收租，”賈康説道，“某些區域裏可以試點這種收租形式，有利於使開發初始環節的很多壓力得到緩解，雖然其適用性還未在中國得到證明，但可以作為一個探討。”

賈康特別強調，長遠看土地批租的收入對於政府來説遠遠不夠，房地産稅的出臺就是為了使批租收入與稅收收入達到機制性平衡互補。他將二者比喻為蹺蹺板的兩端，並認為從長期看來房地産稅更具有穩定性。“按照目前的物權法規定，土地使用權在沒有特殊原因的情況下，只能展期與續期，而不能再收取一次批租費，在未來土地批完的時候，更能支撐地方政府收入的，將是房地産稅。”賈康總結道。