中國網地産訊 近日，中國指數研究院發佈2019年三季度中國房地産市場研究報告。報告指出，全國土地競拍熱度下降，市場有所降溫。

報告指出，今年以來住宅用地供需規模與去年同期基本持平，三季度宅地供應節奏放緩，成交規模有所回落。2019年前三季度，全國300個城市各類用地共推出16.4億平方米，同比下降0.5%，其中住宅用地推出8.1億平方米，同比增長1.0%。具體來看，三季度宅地推出規模同比下降8.1%，其中9月住宅用地推出規模環比出現增長，宅地供應節奏小幅加快。成交方面，2019年前三季度，全國300個城市各類用地共成交13.9億平方米，同比增長0.5%，其中住宅用地成交6.7億平方米，同比增長3.3%，而三季度宅地成交規模同比下降4.1%。流拍方面，今年以來全國300個城市共流拍405宗住宅用地，總規劃建築面積為3858萬平方米，三季度宅地流拍宗數佔比較二季度有所回升，各月佔比亦逐月提高，9月流拍宗數佔比為7.7%，但仍明顯低於2018年下半年土地流拍水準。

(1)全國：三季度住宅用地推地力度放緩，住宅用地成交樓面均價下跌

今年以來各類用地推出規模同比與去年同期基本持平，其中三季度住宅用地推地力度有所放緩。2019年前三季度，全國300個城市各類用地共推出16.4億平方米，同比下降0.5%，其中住宅用地推出8.1億平方米，同比增長1.0%，商辦用地推出1.8億平方米，同比下降2.2%。單季度來看，三季度各類用地共推出5.9億平方米，同比下降1.7%，其中住宅用地推出2.9億平方米，同比下降8.1%。值得注意的是，9月單月住宅用地推出規模環比出現增長，宅地供應節奏小幅加快，在全年供地計劃的推動下，預計四季度土地市場整體有望保持較快的供應節奏。

三季度住宅用地成交規模同比有所下降。2019年前三季度，全國300個城市各類用地共成交13.9億平方米，同比增長0.5%，其中，住宅用地成交6.7億平方米，同比增長3.3%；商辦用地成交1.4億平方米，同比下降2.9%。具體來看，三季度，全國300城各類用地成交4.9億平方米，同比下降1.4%，其中，住宅用地成交2.4億平方米，同比下降4.1%。出讓金方面，2019年前三季度，全國300個城市各類用地出讓金總額為35698億元，同比增長17.1%。其中，住宅用地出讓金30557億元，同比增長21.9%。

三季度住宅用地成交樓面價環比下跌，但仍保持高位，溢價率較二季度回落顯著。2019年前三季度，全國300個城市各類用地成交樓面均價為2562元/平方米，同比上漲16.4%，其中住宅用地成交樓面均價為4529元/平方米，同比上漲17.9%。溢價率方面，前三季度全國300個城市各類用地平均溢價率為15.2%，較去年同期下降0.8個百分點，其中住宅用地平均溢價率為17.0%，較去年同期下降1.2個百分點。

今年一、二季度住宅用地成交樓面均價和溢價率均持續上漲，三季度以來土地市場熱
度有所下降，宅地成交樓面均價及平均溢價率均有所回落，樓面均價較二季度下跌5.9%至4533元/平方米，溢價率較二季度下降12.1個百分點至11.5%。具體月份來看，自6月300城住宅用地成交樓面均價達到今年以來的峰值後，近兩月有所回落，9月成交樓面均價與8月基本持平，溢價率繼續下降，土地市場熱度整體保持穩中回落態勢。整體來説，5月以來各部委嚴查房地産違規融資，7月對部分信託公司進行窗口指導，並提出房企發行外債只能用來置換未來一年內到期的中長期境外債務，房企前端融資逐步收緊，受此影響，房企資金壓力凸顯，拿地熱情下降，溢價率明顯回落，土地市場逐漸趨於理性。

(2)各線城市：一二線城市土地供需規模增加，三四線成交積極性不足

分線來看，前三季度一二線城市宅地供需規模明顯增加，成交樓面均價保持上漲；三季度各線城市土地市場均有所降溫。2019年前三季度，一、二線城市住宅用地推出面積同比增幅分別為34.0%、15.5%，帶動成交面積分別增長43.0%、19.5%，而三四線城市推出、成交面積同比分別下降9.2%、8.8%。價格方面，前三季度各線城市住宅用地成交樓面均價較去年同期均有所上漲，二線城市漲幅略微領先；三季度，各線城市住宅用地成交樓面均價環比均下跌，溢價率較二季度亦有所回落。

整體來看，在全年供地計劃的推動下，四季度土地市場整體有望保持較快供應節奏，熱點一二線城市宅地供應規模仍將保持一定水準，其中前期庫存偏低的城市供地力度或會明顯增強；而三四線城市近幾年土地成交總量較大，且整體市場存調整壓力，土地供應節奏或有放緩。

一二線城市住宅用地出讓金佔比提升，其中杭州土地出讓金居全國之首。2019年前三季度，一線城市住宅用地出讓金同比增長近六成，增幅居各線城市之首，出讓金佔比10.3%，較去年同期提升2.4個百分點，其中北京共成交39宗住宅用地，出讓金達1137億元，居一線城市首位。二線城市住宅用地出讓金同比增長超三成，出讓金佔比較去年同期提升了4.7個百分點至56.7%，在各線城市中佔比提升幅度最大，其中杭州、武漢出讓金居前兩位。三四線城市住宅用地出讓金佔比較去年同期下降7.1個百分點至32.9%。從住宅用地出讓金排行榜來看，一二線城市佔據排行榜前十位，且在TOP30中佔據27席；進入榜單的三四線城市均位於長三角及珠三角，區域內的強三線城市更受企業青睞。

(3)流拍水準：宅地流拍佔比提高明顯，但低於去年同期水準

三季度土地流拍宗數佔比較二季度有所提升。年初房企融資環境改善、核心城市優質地塊集中放量，且在因城施策的背景下政策改善預期增強，致使上半年房企積極拿地。從流拍的角度來看，二季度住宅用地流拍佔比為今年以來的最低值，進入三季度，流拍佔比出現回升態勢，2019年前三季度全國300個城市共流拍405宗住宅用地，總規劃建築面積3858萬平方米，其中三季度流拍宗數佔比為7.0%，較二季度提高2.3個百分點，各月佔比亦逐月提高，9月流拍宗數佔比為7.7%，但仍低於2018年下半年土地流拍水準。

分線來看，各線城市流拍宗數佔比較二季度均有提高，市場熱度有所回落。三季度，一線城市住宅用地共流拍4宗，合計流拍面積41.7萬平方米，流拍宗數佔比為4.8%，較二季度提高2.9個百分點，4宗流拍宅地均位於廣州；二線城市共流拍43宗，合計流拍面積456.1萬平方米，流拍佔比為4.7%，較二季度提高1.9個百分點，其中合肥、武漢、成都、蘇州、青島等熱點二線城市均有分佈，多數地塊因位置偏遠所致；三四線城市共流拍116宗，合計流拍面積1364萬平方米，佔比為8.9%，較二季度提高2.7個百分點，雖然部分地塊位於區域中心且周邊配套較為完善，但企業拿地積極性仍然不高。另外，從三季度住宅用地流拍宗數排行TOP10來看，三四線城市佔據6席，與二季度持平，但入榜宗數門檻提高，且流拍面積明顯增加。預計未來，在市場漸趨理性的態勢下，各線城市表現將會繼續分化，熱點一二線城市繼續獲得企業重點關注，三四線城市土地流拍現象仍將持續。

整體來看，三季度各地政府推地節奏放緩，住宅用地成交規模有所回落；價格方面，全國300城住宅用地成交樓面均價環比小幅下跌，但與去年同期相比，仍保持在較高水準，主要因一二線城市住宅用地成交規模保持高位，對整體樓面均價存在結構性帶動。值得注意的是，近期房地産金融監管持續收緊，受行業調整預期強化及資金壓力加大等因素的影響，房企競拍熱情明顯減弱，三季度宅地流拍宗數佔比回升、平均溢價率走低。預計四季度，房地産融資監管不會放鬆，疊加銷售回款壓力加大，企業資金面將進一步承壓，土地市場競拍熱度將繼續回落。