原標題:李宇嘉：長租公寓進入瓶頸期，突破口在哪？

作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

近期，長租公寓內外交困。樂伽公寓停止運營，萬科坦承長租公寓出現虧損，開發商係部分開始剝離長租業務、創業係轉向輕資産運作，多數平臺房源擴張步伐放緩甚至收縮，政策也告別了從上到下的多方扶持等，讓長租公寓的前景蒙上一層陰影。

2019年，長租公寓行業繼續處於前期過熱後的平靜期、整頓期，目前，長租公寓面臨的最大問題包括：租金提高了，但服務和體驗並未跟上，成熟穩定的盈利模式未浮現出來。未來，長租公寓行業可持續發展，還得從源頭上降成本、補管理的短板。如何降成本？閒置的商業辦公、工業廠房，集體建設用地等的有效利用，是探索盈利、可持續運營模式的關鍵。如何補上管理短板？隨著租賃、二手房交易等在內的存量時代到來，各地政府管理部門應調整趨勢並轉向存量監管。租賃秩序不穩定的根源在於政府監管不到位。

長租公寓進入平靜期、整頓期

2019年，對長租公寓而言，形勢發生了很大變化。

首先，政策導向從不間斷的扶持政策，轉向穩定和規範。這是因為，2018年以來，租賃市場出現了很多亂象。比如，有的長租公寓平臺“跑路”、“爆雷”，出現品質問題(甲醛房)、秩序問題(炒租金、針孔攝像頭等)、金融風險問題(租金貸)。

其次，長租公寓市場也開始從過熱轉向平靜。2016年以來，各地扶持租賃的政策紅利不斷，加上“網際網路+”和分享經濟的“風口”正旺，住房租賃備受資本青睞。2017-2018年，各類機構大舉進入租賃市場，開發商、創業係、仲介、酒店等四大主體系列“收房拿地”力度很大，導致租金明顯上漲。根據貝殼研究院統計，2018年年中機構房源擴張最快的時候，熱點一二線城市租金同比上漲10%左右，部分城市同比漲幅超過20%。

進入2019年，租賃機構前期擴張的房源開始投放市場。同時，2018年以來國家強調要建立兩個住房體系(市場+保障)，政府公共租賃住房也開始發力。再加上近年來樓市火熱，商品房、各類公寓(商住房和“類住宅”)也大量投入租賃市場。於是，租金趨於穩定甚至下降。今年7月，一線城市租金很穩定，深圳北京同比僅上漲1%，而熱點二線城市租金普遍下跌3%左右。

再次，長租公寓平臺告別快速擴張，進入重構期。近年來，開發商紛紛進入租賃市場，房源擴張計劃宏偉。但現在來看，前期政策紅利的邊際效應減弱，在打擊“炒房租”、建立指導租金等措施下，政策轉向行業整頓。同時，租金上漲減緩，公租房及人才租賃分流需求，疊加資本不再大舉投入，長租公寓平臺也開始分化和重組。

一是“開發商係”部分企業剝離租賃業務，而未提出剝離的，也停止了擴儲房源。比如，萬科無限期停止“萬村計劃”，遠洋地産和朗詩地産明確表示，2019年內剝離長租公寓；二是“仲介係”從重資産持有運營轉向輕資産管理輸出。比如，筆者調研的世聯紅璞公寓，作為仲介係最大的租賃平臺，紅璞2017年房源收儲達到10萬套，2020年計劃達到50-60萬間。但現在，紅璞在珠三角多數城市，已停止房源擴張，轉向輸出租賃管理的輕資産業務。同樣，最會講情懷故事的“創業係”(YOU+、魔方公寓等)，開始“避實就虛”，也開始轉型為輕資産運營商，著重點放在租房客戶的社群文化、運營管理等附加值服務上；三是行業並購重組開啟。今年上半年，蛋殼公寓、灣流國際社區、麥悅等品牌公寓都有收購行為。

長租公寓發展面臨兩個“痛點”

目前，長租公寓行業存在的最大問題有兩個，一是長租公寓普遍抬升了租金，但服務和用戶體驗並未同步升級，反而暴露出一系列問題。根據調研，長租公寓對房源區位要求高(一般要在中心區或地鐵站點)，收房成本高，貼著市場租金走，部分公司為擴大市場份額，甚至高於市場租金收房(如近期“爆雷”的樂伽公寓)。同時，收房後裝修升級、管理運營和辦公設備等方面，投入資金也很大。因此，長租公寓的租金一般要比周圍散租房源高出10%-20%，有的甚至高出50%。但是，長租公寓並未體現出其標榜的客戶體驗和人性化服務標簽。

2018年全年，上海市消費者權益保護委員會共受理長租公寓類相關投訴3167件，同比增長2.2倍。投訴最為集中的是資金問題，違反押金退還約定、誤導租客向第三方金融機構進行貸款，極易造成租客面臨個人資金或徵信風險。智研諮詢發佈的《2017-2022年中國短租公寓市場行情動態及發展前景預測報告》顯示，目前，80%的長租品牌都在做中端市場，競爭趨於白熱化。雖然有不少房企開始佈局高端長租公寓，但與真正的高端服務式公寓相比，大多數房企做的高端公寓，其實是介於白領公寓和高端服務式公寓之間的折中産品。

根據筆者調研，品牌長租公寓的軟硬體設施較同類型商品房確實有改善。比如，有的配置了健身房、書店、咖啡店、自助廚房、社交區等；有的提供24小時送餐，隨叫隨到的貼身管家，快遞收發服務等。集中式長租公寓小區，環境也確實改善了。但是，品牌長租公寓還是存在很多“硬傷”。比如，重形式不重服務，圖片與實物差距大，公共設施不夠齊備，且損壞常態化，維修也不到位，保潔人員素質參差不齊，室內生活設施老化，甚至存在亂收水電費的情況。筆者碰到的一個案例是，馬桶等室內設施出現損壞，居然沒有規則判別是自然損壞還是租客損壞，維修費租客買單還是平臺負責。特別是，有的長租公寓停留在“二房東”模式的基礎上。從根本上講，長租公寓這個住宅的細分行業，還處在粗放發展階段，行業管理標準還未形成。

長租公寓行業存在的第二個大問題是，儘管多方政策扶持，業內也積極探索，現在開始孵化龍頭企業，但仍未像衣食住行中的其他領域(比如出行、餐飲、購物等)一樣，出現大家認可的、行業穩定成熟的盈利模式和可持續發展的路徑。根據南方日報對廣州市房地産租賃協會的調研，扣除拿房成本(佔比均超過60%)，裝修成本(佔比約10%-20%)，稅收成本(佔比10%-20%，包括增值稅、租賃綜合稅等)，多數長租公寓企業反映其在嚴格規範經營下，利潤率低至3%-4%，比一般的銀行理財收益還要低，出租率低於90%時還會虧損。

目前，租賃市場和長租公寓發展，無論是政策體系，還是行業管理、企業運營等，都已經到了瓶頸期。筆者認為，隨著“一個定位(房住不炒)、兩個體系(市場+保障)”的建立和完善，以及“租購並舉”住房新制度的建立和完善，房價快速上漲將成為歷史。當房價上漲預期減緩了，租房的人口自然會增加(大家不用急著買房了)。另外，未來人口將向大都市和城市圈遷徙，特別是90後、00後等新生代進入社會，高房價下住房租賃需求必然會迅速崛起。

降成本、補“管理短板”是兩個突破路徑

6月份，新華網與長租平臺自如聯合發佈的《中國青年租住生活藍皮書》顯示，到2021年，各城市長租公寓佔比將有2-5倍的增幅，北京、上海、深圳三個城市機構化佔比將達到甚至突破30%，即未來每3個租客中將有1個是與長租公寓直接簽約，機構化長租將成為越來越多租賃人群的選擇。但是，再宏偉的目標，還得等待改革層面的突破。目前，關鍵是要解決長租公寓的發展痛點。解決盈利模式、可持續發展的問題，關鍵還是要從源頭上降成本、補管理上的短板。

國家已經明確規定，閒置的商業辦公、工業廠房、集體建設用地，可以用來建設租賃住房。這部分土地和房源的成本最低，區位優勢也比較突出，這也是長租公寓告別“靠差價、漲租金、打隔斷”等傳統渠道盈利模式，解決盈利難、不可持續的重要突破口。但根據筆者調研，上述存量盤活的路徑，存在幾大難題，一是改造涉及到規劃調整。根據國家的政策，存量改造的前提是要符合規劃，規劃調整涉及到用地主體意願、公共配套落地等。

但不管是用地主體意願，還是公共配套落地，都存在很多障礙，比如用地主體可能希望發展商品房而不是租賃；教育、醫療等公共配套根本無法落地，或者落地的資金解決不了。那麼，如何建立長租公寓與原用地主體之間的利益共用機制，政府如何在規劃和配套上給予扶持？二是消防“難過關”的問題。住宅的消防要求，比商業辦公和工業廠房的消防要求高很多，除了拆除重建(按住宅標準重建)，存量盤活難以得到消防部門的認可。筆者調研了部分類似長租公寓項目，管理人員均表示消防是最大阻礙之一。

目前，有的城市的做法是，以政府會議紀要的形式變相解決，或邀請消防部門一起來參與改造和設計。筆者認為，最關鍵的還是要從上到下建立存量改造的相關標準，特別是規劃調整、配套落地、消防驗收等關鍵節點，並要求各地在租賃發展規劃中，明確政策保障和相關部門的職責。另外，長租公寓租用的土地或房屋，並不是金融部門認可的物權，抵押融資存在障礙。修訂相關規章，賦予租賃物權，也是解決長租公寓企業訴求的一個方面。最後，房地産進入存量時代，住建部門的職責應調整，轉向包括租賃、二手房交易等在內的存量監管上。租賃秩序亂象叢生的一大根源在於地方政府監管的缺位、失位、不到位，而這也應該是地方主體責任的一部分。(中新經緯APP)