中新經緯客戶端10月8日電 題：《李宇嘉：深圳樓市反彈，“金九”能否延續？》

作者 李宇嘉(廣東省住房政策研究中心首席研究員)

1、“金九”樓市，深圳一枝獨秀

剛剛過去的樓市“金九”，重點城市樓市表現暗淡。根據克而瑞的統計，全國29個重點城市9月份新房成交面積同環比分別下降2%和6%。其中，一線城市新房成交面積同環比分別下降19%和4%。同時，近期安居客發佈的《9月份國民安居指數報告》也顯示，目前樓市的熱點在內地三四線城市，而一線城市“價穩量縮”，居民找房熱度下跌3.6%。

但是，對深圳來講，這可能是個例外。8月18日，國家“先行示範區”的規劃利好落地，疊加“金九銀十”的市場驅動，深圳樓市告別了6月份以來的低位陰跌態勢，開始呈現反彈走勢。深圳“先行示範區”的新定位下，對樓市最大的利好，就是深圳未來將補上教育和醫療的短板，成為比肩北京上海的國際大都會。這對樓市價值重估和市場預期是利好。

在“先行示範區”規劃發佈後1個月後，各項配套政策相繼落地。教育醫療“補短板”的細化目標出爐，廣東省舉全省之力支援深圳打造先行示範區，樓市也開始出現升溫。諸葛找房的數據顯示，今年第38周(9月16日-9月22日)深圳新房成交759套，環比上周大漲48.2%，同比去年大漲88%。整個9月份，深圳新房新增推售53.32萬平，環比8月激增149%，創年內新高。

2、新房市場，低位弱勢反彈

對開發商來講，面臨融資緊縮和新盤限價，在“金九銀十”疊加市場預期轉好的情形下，加快推盤和銷售是上上策。需求端看，9月深圳新房成交35萬平米，環比增長8%，同比增長46%。不過，由於需求端購買力受限，交易主要集中在沙井、光明、龍崗、坪山等週邊低價區域(均價在3-4萬元之間)。同時，“房住不炒”框架下調控嚴厲，新的貸款定價機制(貸款市場報價利率，LPR)10月落地，市場預期樓市定向加息。總之，9月新房市場也僅是低位微幅反彈。

9月份，深圳新入市的幾個樓盤，去化率基本在20%-40%，有的樓盤開盤就轉仲介銷售。大規模供應並未換來需求端同等幅度的放量，9月底深圳新房庫存量達到443萬平米，同比增長69%。而且，打造先行示範區重點在科技創新、可持續發展、宜居城市建設，壓制樓市過分繁榮也是題中之義。因此，樓市調控長效機制也將在深圳首先落地。未來一段時間，新房市場會弱勢反彈，但絕不會大漲，局限在人口增長、基礎和配套設施完善驅動下的反彈。

3、新房需求，兩級分化

隨著去杠桿、去泡沫的推進，過往支援深圳樓市的加杠桿需求，金融、網際網路、地産等行業過度繁榮帶動下的高收入需求，都不會再重來了。目前看，深圳新房需求兩級分化很明顯，一是高價盤需求，表現在能夠承受南山、福田等區域單價在8-10萬元的換房需求，以及少部分投資需求，比如國慶期間部分香港居民北上深圳買房，南山區高價盤市場需求堅挺。

不過，考慮到二手房、公寓(産業類項目)等供應越來越多，高價新房住宅市場越來越小眾了。新房需求主力還是剛需，比如城市週邊3-4萬元單價、總價在300-400萬元的新房將繼續備受追捧，再比如公寓類需求異軍突起。近年來，總價在200萬左右的公寓類項目銷售良好，佔到了新房住宅供應的40%。2018年以來，去杠桿和虛擬市場(金融、地産、網際網路)降溫後，加上實體經濟回落，剛需收入探不上高房價，轉向總價可控的公寓項目。9月深圳入市的13個項目中，5個項目是公寓類項目。國慶期間，根據安居客統計，深圳新項目來電量環比上升11%，總價控制在300-400萬的週邊新盤和價位更低的公寓來電量更多。

4、二手房市場，調漲掛牌價不可持續

二手房市場方面，9月份量價齊升。首先是掛牌量上升。當前，房價上漲趨緩、融資受限，2015-2017年樓市火爆時泛起的投資需求，紛紛放盤售賣。先行示範區利好下，當前44%的業主上調房源掛牌價格，比年初增加了15個百分點，其中40%的漲價房源調漲幅度在5%以內，25%的漲幅在5%-10%。由於區位和價位的選擇面廣，很多房産業主持有超過2年(稅費較低)，加上市場預期好轉，9月二手房成交回升。截止9月29日，9月深圳二手住房成交6817套，環比上月全月(31天)上升了2.1%，同比上升37.7%，全月成交將超過7000套。

筆者認為，在購買力受限的情況下(邏輯如上)，加上新房、公寓等産品競爭，再考慮到稅費的因素，二手房價格反彈、掛牌價上調難以持續。目前，仍有30%多的房源下調掛牌價。10月份，預計二手住房成交還會保持在7000套的冷熱分水嶺上方，保持相對熱度。總的來看，剛剛過去的國慶長假，深圳樓市低調沉穩，先行示範區的規劃利好，並未帶來樓市的火爆和投資炒作氾濫，這是個好消息，弱勢反彈是多方可以接受的市場。

5、相互競爭的市場新邏輯

未來，新房、二手房、公寓，以及臨深區域，這幾塊將形成相互競爭或局部競爭的關係。2015-2017年交易的新房陸續進入市場，它們的優勢就是免增值稅，量大且價位和區位選擇面廣，將對新房定價形成制約。再加上開發商融資緊縮、政府限價，新房定價越來越趨於理性，這反過來也將制約二手住房定價。另外，公寓和臨深將分流很大一部分剛需，加上政府堅持限價政策，投資需求越來越索然無味，住宅市場越來越趨向於換房主導了。(摘編自“李宇嘉地産筆記”微信公眾號)(中新經緯APP)