伴隨著全國高溫襲來，有關樓市的熱點也接踵而至。

先是一些城市地産調控升級，如蘇州限售多次加碼、開封限售令放開“一日遊”、呼和浩特整頓二手房市場；再有銀行層面的收緊，如蘇州、南京、青島等城市房貸利率上浮；此外，銀保監會已從監管角度對房地産信託、房企發債融資收緊。

一連串的信號顯示，樓市調控趨緊的態勢不減。

從調控的節奏來看，引用中原地産的統計數據，今年上半年，全國房地産調控政策高達251次，同比增長31%；今年4月以來，調控明顯提速。

從調控的效果來看，國家統計局數據顯示，1—6月商品房銷售面積同比下降1.8%，降幅比1—5月擴大0.2個百分點，商品房銷售額增長5.6%，增速回落0.5個百分點，數據從量、價兩方面印證，樓市運作在穩的區間，泡沫得到一定程度的擠出。

那麼，下半年樓市如何運作？

“穩”

觀察樓市的走向，在學界有“短期看金融、中期看土地、長期看人口”的分析範式，房價的漲跌取決於土地供應、庫存、流動性、人口流動等諸多複雜的供需因素。而最直觀的是觀察高層的定調和監管的動作。

梳理近期的高層表態來看，無論是 2018年12月的中央經濟工作會議，還是2019年4月的政治局會議，都對樓市有嚴格的態度，反覆講“堅持房子是用來住的、不是用來炒的”。

從中央明確落實“一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制”，到7月的政治局會議提出“不將房地産作為短期刺激經濟的手段”，告訴了我們長期該怎麼做、短期又該怎麼做，可謂一錘定音，徹底打消了希望房價進一步上漲者的預期。

從中央的態度不難看出，樓市運作，“穩”字當頭，同時“因城施策”也賦予了地方一定的靈活性和政策空間。

今年上半年，個別一二線城市，如蘇州的房價呈現快速升溫的苗頭，引起了公眾的熱議和住建部的約談，蘇州3個月內4次政策逐次加碼，初步穩定了房價。

關於樓市“三穩”的目標中，“穩房價”離不開“穩地價”和“穩預期”。

穩地價方面，住建部近期對地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，各地也通過“降低一次性報價最高限價”、“價高者不一定得”等舉措進一步穩定地價；房企拿地離不開資金的“輸血”，近來房企融資額已經大幅受限，融資成本也明顯上升。可以説，土地和金融舉措的“雙管齊下”，將防止拿地環節的過熱狀況。

穩預期方面，自中央明確“房住不炒”理念以來，加之各地各部門的堅決執行，社會各方面的預期趨於穩定。

誠然，“穩房價穩地價”與過去多年的“土地財政”思維存在不適應。面對經濟運作壓力，一些城市難免面臨財政上的困難，房價有下行的隱憂，例如個別城市試圖取消“限售令”，提振樓市和經濟。

時下，中國正大力推動供給側改革，邁向經濟高品質發展，培育高端製造等科創企業，擴大國內消費市場，加快新基礎設施建設，對衝擺脫房地産依賴而帶來的下行壓力，對經濟增速換擋的容忍度不斷提升，決不會再走依賴房地産的老路。

分化

更多的維度來看，武漢、成都、西安等準一線城市降低人才引進門檻，南京、青島等地銀行上浮房貸利率，菏澤等地取消限售，這些舉措表明一城一策、分城調控的趨勢開始顯現，保障了樓市運作的平穩。

可以説，樓市呈現區域性分化，但不具備普漲、大漲的條件，也難以出現普跌、大跌的可能。

事實上，房地産企業也面臨“洗牌”時刻。在地産調控和融資收縮下，三四線城市的部分中小型房企生存艱難，陸續退出市場。大型房企憑藉融資成本、品牌影響力和拿地的優勢，行業集中度不斷提高。時下又是房企償債高峰期，今年以來，已有近300家地方中小房企宣告破産清算，且這個數字仍在上升。

地産行業的內部分化，與各地樓市的區域分化，將成為未來樓市的趨勢。

此外，金融是實體的“血液”，隨著金融供給側結構性改革的推進，未來金融機構將引導更多的資金扶持製造業、民營企業，資金資源的流向也呈現分化趨勢。

根據過去的經驗，貨幣流動性對樓市的上漲起到了“推波助瀾”的作用。但上半年以來，關於樓市的金融風險被密集提及，銀保監會對房企融資的審核趨嚴。
　 
監管層的表態，既有對居民負債率過高的憂慮，也蘊含引導資金資源流向實體産業的態度，那種“貨幣放水—樓市大漲”的情景恐難以出現。

可以預見，下半年中央“房住不炒”的定力和住建部“三穩”的目標不會改變，隨著地方政府夯實主體責任、因城施策的舉措更加多元、合理，金融部門進一步嚴防資金炒地炒樓，樓市調控體系愈發成熟和完善，樓市“入夏”的過熱狀態不會出現。