繼銷售業績發佈後，各家房企陸續發佈2019年上半年盈利預告。據wind數據顯示，截至7月30日，已經有34家滬深上市房企發佈了快報，其中14家房企預計盈虧，20家房企預計盈增；其中15家房企同比增速為負，19家房企同比增速為正。據新京報記者觀察，在盈利或者是增速為正的房企中，多數為大中房企。在業內人士看來，房地産下行週期，地産行業馬太效應愈發明顯，強者恒強，大中房企的利潤總額也越來越高。

房企整體盈利增速有所放緩

與此同時，據克而瑞統計，截至7月15日，A股及H股房地産開發板塊50家房企盈利預告中，其中20家房企預計盈虧，7家房企預計歸母凈利潤同比下降；21家房企預計盈增，佔比低於五成。

克而瑞認為，整體來看，相較于去年同期的高漲態勢，房企盈利增速總體有所放緩。一方面，各主要城市限價導致房企銷售收入低於預期；另一方面，2019年上半年，市場融資環境收緊，房地産作為高杠桿行業生存壓力加劇。

不過，具體到各家房企，強者恒強的馬太效應也愈發凸顯。在已經披露盈利預告的34家滬深上市房企中，凈利潤排名暫時處於前面的是綠地控股、保利地産、金科股份、大悅城、首開股份、泰禾集團、藍光發展、金融街等，均為大中房企。

在克而瑞統計的A股及H股房地産開發板塊50家房企盈利預告中，15家房企預計盈增（排除扭虧），其中百強房企佔到11家，而盈虧的則基本都是200強之外的小規模房企。此外，規模房企的歸母凈利潤增長率不降反升，例如綠地、金科等；而大部分中小型房企在調整衝擊下歸母凈利潤增速下降明顯。

其中，保利地産2019年上半年共實現營業總收入711.6億元，同比增長19.52%；營業利潤為175.06億元，同比增長39.3%；利潤總額為175.88億元，同比增長38.55%；因結轉項目權益比例提高，歸屬於上市公司股東的凈利潤為103.53億元，同比增長59.14%。 

綠地控股2019年上半年實現營業總收入2016億元，同比增長27.54%；實現利潤總額165億元，同比增長41.72%；實現歸屬於上市公司股東的凈利潤88億元，同比增長45.67%。綠地控股表示，今年上半年，公司房地産主業結轉收入同比穩步增長，毛利率繼續保持提升態勢；城際空間站項目逆市熱銷，一二線城市新增貨值比重穩定提升，健康科技住宅産品全面落地。 

此外，2019年上半年，金科股份預計歸屬於上市公司股東凈利潤提升至20億-26億元，同比增長200％-290％。對於此次利潤增長，金科股份表示，主要係本期交房規模及整體銷售毛利增加所致。

在港股方面，融創中國2019年上半年的凈利潤同比增長超過45%。對此，融創中國稱，主要是由於公司在過去這半年銷售物業交付的面積較去年同期增加。

中國奧園2019年上半年核心凈利潤預計將獲得超過50%的同比增長，主要由於報告期內公司交付予買家的物業總建築面積增加及平均售價提升所致。

可以看出，大中房企利潤增長的主要原因是交付面積增長以及銷售毛利增加。

一直以來，要規模還是要利潤成為房地産行業爭議的焦點，尤其是部分房企犧牲利潤在規模賽道上狂奔。但是，不可否認的是，隨著規模的變大變強，房企的利潤額優勢也逐步呈現。以中海為例，多年來加封“利潤王”，但是近兩年來，被恒大、萬科超越。在市場集中度越來越強的當下，規模越大，房企在融資成本、土地市場、加杠桿上佔據優勢，為其利潤額的持續增長提供保障。

當然，規模是利潤增長的基石，但是高利潤並不代表企業賺錢能力強，融資成本、建造成本、銷售成本等管控能力影響著房企利潤率的高低，也體現著房企賺錢能力的強弱。因此，在利潤額增長的情況下，在限房價、各種成本上升的情況下，如何保持持續穩定的凈利潤率，更考驗房企的盈利能力。

部分房企出售項目增厚業績

值得注意的是，2019年上半年，有一小部分房企的盈利增長是通過出售項目或者是股權所致，在業內人士看來，這種盈利增長不具有可持續性。

諸如，2019年上半年泰禾預計實現歸屬於上市公司股東的凈利潤13.37億元至15.73億元，同比增長40.04%-59.97%。對於增長原因，泰禾表示，報告期內，公司房地産項目開發規模正常增長，可確認銷售收入高於上年同期致使利潤增長；部分房地産項目引入合作方，進行股權合作，因股權轉讓確認投資收益高於去年同期。

海航投資2019年上半年預計凈利潤為50萬元－75萬元，同比增長100.58%－100.86%。對於增長原因，其中一個是股權轉讓。事實上，2018年，海航投資實現歸屬於上市公司股東凈利潤為3.49億元，同比增幅高達2682.66%，最重要的原因是報告期內該公司完成了上海前灘項目公司股權的轉讓，實現投資收益約4.56億元，致使利潤上升。

還有萬通地産今年上半年向世茂房地産出售香河項目70%股權，這預計實現約6.6億元投資收益。近幾年，粵泰股份通過整體出售地産項目或者收購已較為成熟的地産項目，已經成為其實現盈利的重要手段。

縱觀上述公司，要麼經營出現問題，要麼資金鏈出現危機，以出售項目來解決燃眉之急，間接也增厚了業績。

小房企利潤表現較差

如果説在利潤額的賽道上，部分中小房企的生存環境愈發艱難。在已經披露盈利預告的34家滬深上市房企中，盈虧的房企多為中小房企。

諸如深圳老牌房企中洲控股，2019年上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤2.39億元，同比下降66.74%。中洲控股表示，本期歸屬於上市公司股東凈利潤下降的原因是，報告期內竣工結算的房地産項目收入較上年同期減少，導致歸屬於母公司的凈利潤同比下降。

深振業A預計 2019年上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤為1.87億元–2.29億元，比去年同期下降45%–55%。該公司表示，做出上述預測，是基於以下原因：受項目結轉週期影響，上年同期確認合作開發項目投資收益金額較大。

亞太實業2019年上半年歸屬於上市公司股東的凈利潤虧損預計315萬元—385萬元，主要原因是可售房源減少，收入減少。

2019年上半年，中交地産預計歸屬上市公司股東的凈利潤約9200萬元，同比下降83.01%。對於凈利潤的下降，中交地産表示，其一，上半年房屋交付面積較上年同期減少，導致結轉的利潤減少。其二，上年同期公司全資子公司北京聯合置業有限公司非同一控制下企業合併中交石家莊房地産開發有限公司，確認投資收益2.36億元，今年上半年無同類業務。

58安居客房産研究院首席分析師張波表示，行業集中度提升是個大趨勢，從整體來看，頭部房企份額在2019年依然在不斷提升，中小房企如果已在2017年高價拿地則會面臨更大風險。從現實來看，不少中小房企已經通過轉讓項目公司，或採用積極和大型房企合作的方式謀求生存空間，因此對於中小房企來説，2019年銷售額和盈利水準都會面臨較大挑戰，但更為重要的是要面對未來的生存空間不斷減小。

克而瑞分析，市場的調整對於中小型房企的衝擊尤為明顯，而規模房企受此影響並不大，行業競爭格局分化進一步加劇。基於上半年房企整體銷售業績較2018年放緩，以及房企整體的拿地態度相對謹慎，預計2019年下半年房企盈利增速放緩基調或將持續。