投資性房地産最終有多少購買力呢？

什麼比“以房養老”更靠譜

金李

最近，我和朋友談到了“以房養老”這個話題。為什麼房子會成為現在的重要養老方式？這是因為房子已經不僅是消費品，還是財富儲值工具，老百姓覺得“房子越多，越有安全感”。但是，投資性房地産（指那些不以自住為目的的房地産投資）最終有多少購買力？換句話説，在未來某一個特定時點，比如五年或十年後，這些購買力被釋放出來，能夠交換到多少有用的商品或者服務？從全社會角度看，這要取決於那個時點上的潛在GDP，也就是全社會能夠提供的全部商品或者服務。

從個體層面看，如果一個居民家庭儲存財富的方式是將每年40%的收入投資到房地産中，打算家庭成員退休後以此來購買養老服務，那麼三十年以後這個居民家庭將會持有多少房産？若假設政策不做大的調整，物價不變或者以下所有計算均以2019年價格計，居民持有房産的價值以平均每年7%的速度增長（過去十多年實際增速遠高於此），大致每十年會翻一番。每個家庭的財富現在是80萬元左右，如果十年翻一番，那麼三十年以後這個數字會翻三番，也就是變成了640萬元。

如果每個家庭640萬元的房地産在三十年後被逐步釋放出來，即在市場上賣掉，那麼會出現什麼情況？很可能出現嚴重的供需不平衡。那時候，每年可能都有幾千萬人步入養老階段，大量的房子被釋放出來。值得注意的是，這些房子還都是二手房。如果房地産依然是我們國家一個重要的經濟支柱産業，那麼三十年後另外還會有大量一手房被生産出來。市場中還存在那麼多房地産需求嗎？

若是每年幾千萬人僅拿出他們房子的10%來交換一些養老院床位和護理服務，比如一共需要2000萬張養老床位、1000萬個護理服務人員的服務以及相應的藥品、食品，可是全社會商品和服務的增長速度沒有投資性房地産那麼快，即使把全社會所有的商品和服務都拿出來也不夠，怎麼辦？價高者得！一些急迫需要這些商品和服務的家庭願意用更高的價格購買。最終，“房子”的實際購買力打折。

總之，無論怎樣調控房價，當房地産最終被拿來兌換商品和服務時，很可能出現商品和服務在整個社會層面嚴重供不應求的情況。原來的以房養老就很可能變成一個嚴重注水的計劃：以為賣一套房子就可以在養老院住十年的人，發現現在賣一套不夠，得賣兩套，甚至三套、五套……如果預期發生這種情況，你該怎麼辦？

你的第一個反應也許是“那就今天開始多存點唄！”多存一倍的錢，多買一倍的房，能解決問題嗎？若是大家都這麼想，其實不解決任何問題。三十年後，當你信心滿滿地拿出比原來多一倍的房地産來交換養老服務時，發現大家也都是同樣的想法，都拿出了多一倍的房地産……若是社會總的商品和服務産出沒有改變，我們還是進入了同樣的困境：沒有那麼多的社會總産出來支撐大家的總需求，房地産兌換養老服務的“購買力”又下降了一半。

三十年後，雖然你擁有了一個個看得見摸得著的房子，但是實際上房子除了在居住屬性上不會貶值外，在交換未來所需的其他社會商品和服務的能力上可能會大大縮水。其原因是整個社會提供的商品和服務與總需求不匹配，滿足不了需求。比起住一千平方米的房子，三十年後你更需要的是養老院的床位和護理。

事實上，我們應當大力發展資本市場，加快供給一些能夠直接對接到實體經濟的投資渠道。比如，晶片或作業系統等長期的、高科技的項目需要的資金體量大、週期長，我們如果能提供母基金類的産品供大家購買，一方面可以引導老百姓將現在的空余資本投資到實體經濟中去，另一方面也能減少個體投資失敗的概率，分攤風險，在未來二三十年後取得合理收益，用於養老等現實需求。

（作者為北京大學光華管理學院副院長、北京大學國家金融研究中心主任）