上海易居房地産研究院日前發佈的《人口與房地産市場專題報告之一》，報告顯示，2019年4月8日，國家發展改革委印發“《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知”要求繼續加大戶籍制度改革力度。對於房地産市場來説，“長期看人口”是一致的共識，人口的流入流出是影響一個城市房地産市場的最根本因素。該報告梳理了最新數據，住建部公佈2017年各類城市的城區人口、城區人口增速以及各城市的房價增速，探究不同城市間人口變化和房價之間的聯繫。報告認為，放鬆放寬落戶條件，並不意味著所有大城市房價會上漲。

易居研究院研究員沈昕表示，超大城市和特大城市就業機會和公共資源遠超其他城市，對人才的吸引力很強，尤其是特大城市，目前還處於大力引進人才階段，在京滬嚴控人口規模的情況下會吸引一部分溢出人口，此次落戶政策的放寬會促進未來人口規模進一步增長，會對房價形成有力支撐。Ⅰ型大城市對區域內其他城市的人口吸附能力較強，在全面放開放寬落戶條件的政策支援下，未來一段時間人口規模還有增長空間，會對房價形成較強支撐。

Ⅱ型大城市分化比較明顯，其中省會城市、計劃單列市和部分經濟實力較強的城市未來人口吸引力還是比較強的，有希望進入I型大城市的行列。但一些經濟實力較弱的城市就業資源有限，難以對人才形成較強的吸引力，大部分城市此前落戶難度也不大，雖然此次通知要求Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，預計這類城市未來房地産市場也難有大發展。過去幾年我國大部分三四線城市的房價出現大幅上漲，主要受益於棚改力度大且貨幣化補償，與供給增加、人口流出的基本面相背離，未來部分城市會面臨人口流出、二手房市場偏小（房産流動性較弱）等風險，房地産市場調整壓力也會比較大。

根據住建部《2017年城市建設統計年鑒》最新數據，結合各城市統計局公佈的資料，統計梳理髮現，目前有78座城市的城區人口規模達到或突破百萬大關。2017年房價漲幅較大的城市主要有佛山、成都、海口、呼和浩特、青島、西安等，其中佛山、成都、青島、西安的城區人口增速均較快。2017年房價下跌的城市有自貢、大慶、鞍山、銀川、撫順、合肥和汕頭。其中自貢、鞍山、汕頭2017年城區人口分別減少-1.1%、-0.1%、-1.5%，撫順城區人口與2016年持平。2017年全國大部分三四線城市都處於房價上漲週期中，而上述四城房價卻逆勢下跌，與人口的減少不無關係。

易居院此次研究項目的背景

2019年4月8日，國家發展改革委印發“《2019年新型城鎮化建設重點任務》的通知”指出，將繼續加大戶籍制度改革力度，在此前城區常住人口100萬以下的中小城市和小城鎮已陸續取消落戶限制的基礎上，城區常住人口100萬—300萬的II型大城市要全面取消落戶限制；城區常住人口300萬—500萬的I型大城市要全面放開放寬落戶條件，並全面取消重點群體落戶限制。超大特大城市方面，要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，確保社保繳納年限和居住年限分數佔主要比例。結合2014年3月發佈的《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》、2014年7月發佈的《國務院關於進一步推進戶籍制度改革的意見》、2016年2月發佈的《國務院關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》、2016年9月發佈的《推動1億非戶籍人口在城市落戶方案》這四份文件來看，戶籍制度改革是新型城鎮化建設的重點。此次政策的出臺全面放寬了除超大特大城市外的落戶條件，意味著人才流動會更為便捷。

2017年以來，以西安、杭州、武漢、成都、南京、天津等為代表的二線城市陸續出臺人才吸引政策，2018年北京上海也出臺人才新政，“搶人大戰”愈演愈烈。2019年以來，發佈各種人才引進與落戶等政策的城市已經超過50個，特別是二三線城市，不斷推出人才落戶、補貼購房等政策。

對於房地産市場來説，“長期看人口”是一致的共識，人口的流入流出是影響一個城市房地産市場的最根本因素。該報告梳理了2017年各類城市的城區人口、城區人口增速以及房價增速，探究不同城市間人口變化和房價之間的聯繫。

國務院文件關於城市規模的分類

根據2014年11月國務院發佈的《關於調整城市規模劃分標準的通知》，城區常住人口1000萬以上的城市為超大城市；城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市為特大城市；城區常住人口 100萬以上500萬以下的城市為大城市，其中300萬以上500萬以下的城市為Ⅰ型大城市，100萬以上300萬以下的城市為Ⅱ型大城市。通知指出，城區是指“市轄區和不設區的市，區、市政府駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。”而市轄區內的農村地帶，並不計入城區範疇。

根據住建部公佈的《2017年城市建設統計年鑒》，結合各城市統計局公佈的資料，統計梳理髮現，目前有78座城市的城區人口規模達到或突破百萬大關。城市分類如下：

超大城市3座：上海、北京、深圳；

特大城市7座：廣州、重慶、天津、成都、南京、武漢、杭州；

Ⅰ型大城市11座：西安、瀋陽、長沙、哈爾濱、蘇州、昆明、鄭州、濟南、青島、大連、長春；

Ⅱ型大城市57座：太原、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無錫、合肥、烏魯木齊、東莞、貴陽、洛陽、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州、煙臺、保定、濟寧、包頭、呼和浩特、佛山、鞍山、淮安、撫順、濰坊、吉林、柳州、南陽、西寧、贛州、鹽城、大同、瀘州、南通、衡陽、大慶、株洲、銀川、襄陽、惠州、齊齊哈爾、海口、揚州、淮南、蕪湖、遵義、自貢、泉州、紹興、南充。

2017年城區人口增速排名

將2017年各城市的城區人口增速進行統計，58個城市的城區人口增速為正，4個城市城區人口持平，16個城市城區人口增速為負，可以看出大部分大城市的城區人口是正增長的。

城區人口增速超過10%的城市有福州、西安、瀘州、青島、徐州和邯鄲。其中，2017年部分城市有行政區劃調整的影響，比如福州市長樂區撤市設區，西安市鄠邑區撤縣設區，青島市即墨區撤市設區。另外，西安市2017年人才新政發力，全市常住人口相比2016年增長7.9%，戶籍人口增長9.8%，城區人口也呈現高速增長。福州和青島2017年全市常住人口分別增長1.2%和0.9%，應該是行政區劃調整導致城區人口增速較快。瀘州、徐州、邯鄲2017年沒有行政區劃調整，全市常住人口分別增長0.25%、0.6%、0.2%，可能是由於統計口徑原因造成城區人口增速有異常。

此外，2017年積極出臺各類人才新政“搶人”的杭州、鄭州、成都、寧波、合肥、南京等二線城市城區人口增速也較快。與之形成鮮明對比的是，一線城市中北京和上海2017年城區人口都出現了負增長，這與京滬嚴控人口規模的政策有關。而同是一線城市的深圳城區人口增速則排名靠前，這與2016年以來深圳大力度吸引學歷型、技能型人才，降低人才的落戶門檻有關。

2017年城區人口增速排名靠後的城市有烏魯木齊、太原、天津、襄陽等。烏魯木齊城區人口增速為-17.4%，其2017年全市戶籍人口增速為-16.9%，可能是統計口徑原因造成數據有較大異常。太原2017年常住人口增速為0.8%，也與城區人口增速有較大出入，可能存在統計口徑不同的問題。

2017年各城市房價漲幅的統計

研究機構統計2017年各城市的房價同比漲幅顯示，71個城市的房價漲幅為正，7個城市城區房價漲幅為負，可以看出2017年絕大部分大城市的房價是上漲的。

2017年房價漲幅較大的城市主要有佛山、成都、海口、呼和浩特、青島、西安等。雖然人口屬於影響房價的長期因素，但如果短期內一個城市人口快速增長勢必帶來大量住房需求，其影響因素也不容小覷。2017年房價漲幅排名靠前的城市中，佛山、成都、青島、西安的城區人口增速均較快。

2017年房價下跌的城市有自貢、大慶、鞍山、銀川、撫順、合肥和汕頭。其中自貢、鞍山、汕頭2017年城區人口分別減少-1.1%、-0.1%、-1.5%，撫順城區人口與2016年持平。2017年全國大部分三四線城市都處於房價上漲週期中，而上述四城房價卻逆勢下跌，與人口的減少不無關係。

人口和房地産市場關係的啟示

從發達國家經驗來看，城鎮化的普遍規律是人口從農村向城市、從小城市向大城市集中。通過對2017年不同類型的城市城區人口增速和房價增速的研究，我們發現以下結論和對未來的一些預判。

1、超大城市中的北京和上海嚴控人口規模，到2035年常住人口分別控制在2300萬和2500萬人左右，從目前來看未來約20年增長空間非常有限。深圳規劃提出2020年將實現1480萬常住人口的目標，目前來看還有較大的增長空間。但京滬深由於在就業機會、醫療、教育等資源上有無可比擬的優勢，其對人才的吸引力還是很強，預計未來一兩年房價穩中有漲。

2、超大城市中除廣州外都被稱為“新一線城市”，也是近兩年來積極“搶人才”的主力，其就業機會和公共資源僅次於一線城市，對人才的吸引力也很強，目前還處於大力引進人才階段，在京滬嚴控人口規模的情況下會吸引一部分溢出人口，此次落戶政策的放寬會促進未來人口規模進一步增長，會對房價形成有力支撐。

3、Ⅰ型大城市除蘇州外都是省會城市和計劃單列市，在資源上相對區域內其他城市有明顯優勢，對人才的吸引力僅次於超大城市和特大城市，比如近兩年大力“搶人”的西安常住人口和戶籍人口增速都在全國名列前茅。這些城市對區域內其他城市的人口吸附能力較強，在全面放開放寬落戶條件的政策支援下，未來一段時間人口規模還有增長空間，會對房價形成較強支撐。

4、Ⅱ型大城市分化比較明顯，其中省會城市、計劃單列市和部分經濟實力較強的城市未來人口吸引力還是比較強的，有希望進入I型大城市的行列，比如合肥、福州、寧波、無錫等城市，這些城市未來房價也會有較強支撐。但一些經濟實力較弱的城市就業資源有限，難以對人才形成較強的吸引力，大部分城市此前落戶難度也不大，雖然此次通知要求Ⅱ型大城市全面取消落戶限制，預計這類城市未來房地産市場也難有大發展。比如，在2017年整體三四線城市處於房價上漲趨勢的情況下，城區人口減少的自貢、鞍山、汕頭房價卻逆勢下跌。過去幾年我國大部分三四線城市的房價出現大幅上漲，主要受益於棚改力度大且貨幣化補償，與供給增加、人口流出的基本面相背離，未來部分城市會面臨人口流出、二手房市場偏小（房産流動性較弱）等風險，房地産市場調整壓力也會比較大。