（中國網地産 包露/文）近年來我國住房租賃市場持續增長，流動人口和高校畢業生仍是目前租房市場的主力群體，大量的流動人口和逐年增多的高校畢業生向租房市場提供了穩定的需求。數據顯示，2018年末全國人戶分離人口2.86億人，其中流動人口達2.41億人。同時，2018年高校畢業生達820萬，這一數據再創歷史新高。

另據2018年7月貝殼研究院與21世紀産業研究院共同出品的《2018年中國住房租賃白皮書》顯示，我國擁有13.7億人口，住房租賃人口為1.68億，佔全國總人口約1/8，2016年租金GMV（成交總額）約1.2萬億元。參考國際經驗，美國擁有3億人口，租賃人口約1億，租金GMV約3萬億；日本擁有1.2億人口，租賃人口約3400萬，租金GMV約7200億。從租賃人口比重和GMV規模來看，長週期下，我國住房租賃市場仍存在供不應求的現象，租房市場有巨大的發展空間。

但反觀現實，供應主體單一、總量不平衡、制度不完善等突出問題嚴重阻礙租賃市場的發展。為此，國家出臺一系列政策持續鼓勵租賃市場。2016年6月3日，國務院辦公廳發佈《關於加快培育和發展住房租賃市場的若干意見》，指出支援住房租賃消費，鼓勵房地産開發企業開展住房租賃業務；2017 年10 月，黨的十九大報告再次明確“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，提出要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購並舉的住房制度，讓全體人民住有所居；同樣的描述在2018年政府工作報告中再次強調，足可見國家大力發展住房租賃市場的決心。此後，政府出臺一系列文件為租賃市場亮起綠燈。

隨著“租售並舉”政策的出臺，租賃市場前景大好，作為行業新興的細分市場，這片藍海成為百強房企新的戰場。在政策的引導和資本的助推下，房企紛紛高調加入長租公寓領域據不完全統計，國內排名Top100的房地産開發商中，已有超30家涉足長租公寓。

2014年，萬科“第一個吃螃蟹”，首先進入長租公寓，次年，萬科單獨成立租賃公寓業務部發展長租公寓，隨後在廣州、廈門、上海、西安、重慶等城市試點；2016年更名為泊寓。約4年時間，萬科泊寓已進駐全國29個城市，21個城市的項目已開業，項目總數近百。

相比萬科，多數房企進入長租公寓行業較晚，但憑藉房企的資源優勢，龍湖、旭輝、招商、朗詩等長租公寓的房源開拓數量均已超萬間。

2016年8月17日，龍湖正式涉足長租公寓，取名“冠寓”，並推出松果、豆豆和核桃三大産品線。2年時間，冠寓已覆蓋全國約16個城市，服務租客超10000人次。

國家大力推行房地産市場長效機制，政策向租賃市場的傾斜也帶來資金的流入。2017年10月30日，中信銀行率先宣佈進軍房地産租賃市場。如今，已有工商銀行、建設銀行、農業銀行、中國銀行、交通銀行國有五大行和中信銀行、浦發銀行多家股份銀行進入住房租賃市場。參與內容上，重點多是與房企簽署租賃權轉讓協議，通過銀行平臺出租房源，也適當給房企一部分金融支援。同時，銀行也可為租戶提供包括租房按揭貸款在內的金融産品。 如農業銀行發佈的“法人租賃住房貸款”和“共有産權住房貸款”。

在提供資金支援的基礎上，部分銀行也涉足提供住房租賃服務。如建行搭建了住房租賃綜合服務平臺，整合了供房、承租、撮合、融資、服務等流程，服務於監管機構、房地産企業、專業化住房租賃機構、房地産仲介、個人等五類主體。3月28日，建設銀行舉行業績發佈會表示其住房租賃綜合服務平臺上線的房源已超過1000萬套。

專業人士表示，銀行入局住房租賃既是踐行國家政策的惠民之舉，也是拓展盈利途徑的“自救”。房地産市場的天花板逐漸呈現，作為優質資産的房貸規模在縮減，培育租房貸款市場或成為銀行未來新的盈利點。而且市場上一些房屋租賃仲介的服務在逐漸異化，利用租金的期限錯配形成“資金池”，這會給長租市場帶來隱患。銀行帶著出色的金融能力進入租賃行業，可以讓“市場的歸市場，金融的歸金融”，有望重塑行業格局，規範租房金融市場。專業的機構做專業的領域，市場才會更純粹和安全。

2018年下半年，火熱的長租公寓行業問題頻發。長租公寓機構暴雷、甲醛超標、居住安全等問題大量曝光，房企租賃業務的發債也屢次受阻。房企對租賃業務的態度似乎也在發生轉變。在其房企業績報告中可見一斑。

2018年中報告時，碧桂園表示：公司已成立長租事業部，在北上廣深以及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目。年內預計能實現12個城市、46個項目同時開業。但是在2018年報中，只有一句“針對中國城鎮化的不同階段制定相應的投資組合，捕捉各類市場需求，如將深化發展長租業務等”提到了長租業務，沒有再次披露長租公寓拓展和開業情況。

新城控股在2018年中報披露公司經營情況時表示“根據公司戰略發展需要，報告期內公司住宅事業部新設長租公寓管理中心，創設長租品牌“新橙寓”，佈局長租公寓市場，積極開拓、儲備項目”。2018年報中，沒有提及長租公寓。 

可以用土地建設長租公寓，是開發商的天然優勢。但是長租公寓投資回收期長，收益率普遍偏低，存貨週轉長且不可以變現銷售。這對於開發商的傳統出售業務而言，反差極大。

經濟學博士，空·白創始人楊現領認為，房企經營長租公寓業務相對於市場上的公寓創業企業，優勢與缺點都很明顯。優勢在於房企獲取資本相對比較容易，但是房企對長租公寓的運營是明顯的弱勢。近來開發商在長租公寓普遍做的不盡如人意，主要也是因為運營層面的問題。

開發商在長租公寓運營方面的問題，業內專家分析道，主要有以下幾點：第一是長租公寓前期投入大，投資回收週期長，存貨週轉長且不可以變現銷售，這對企業整體的營收有很大影響；第二是相對於重資産業務來説，長租公寓盈利難且受出租率制約。數據顯示，目前長租公寓平均出租率在90%以下，而據行業人士透露，長租公寓若想盈利，則需將整體出租率提升至95%以上。最早進入市場的萬科泊寓，至今尚未實現盈利；龍湖此前則對外公開表示三年內不考慮盈利；第三，長租公寓業務存在扎堆現象，且由於城市的規劃，房源多集中在城市較週邊區域，傳統城市中心人群覆蓋較少，這不符合市場需求也會影響到出租率；最後是成本較大，開發商相對與于市場上的長租公寓創業公司和仲介公司來説，流程、物業、服務等都比較規範，這導致開發商所投入包括人力、審批、運營的成本略厚。

長租公寓業務屬於資金和人口密集的産業，開發商做長租公寓和銷售樓盤的週期、銷售方式和管理模式區別較大，在經營管理方面相對於酒店和仲介公司來説，通常會比較欠缺經驗。但是也有明顯的優勢，如融資能力、産品能力等，開發商房源多為集中式物業，在物業服務效率和跨週期資産運營等方面優勢明顯。也更容易形成品牌效應和標準化體系，建立起一定的市場口碑和租客群體。 

“公寓行業是存在成長週期的，市場需要的運營精細化，服務標準化等需要時間來回顧和總結夯實。我覺得這是目前開發商做長租公寓業務沒有預料到的，或者説比預料的週期更長。”專家表示。

房企為解決運營方面的問題也做了多種嘗試。部分房企如保利、綠城、陽光城、復星等選擇與專業長租公寓運營商合作。其合作模式為：房企將公寓託管給運營商進行出租和租後管理，承擔房屋維護費和裝修費用，享受資産增值和租金收入；運營商負責公寓運營，支出一定管理成本，為租客提供租賃和增值服務，賺取託管費和租客增值服務費。如陽光城和寓見公寓合作。陽光城負責為寓見公寓提供更多的房源，後者則負責進行標準化運營和項目管理，包括售前的諮詢、預約看房、審核諮詢、簽約到售後的維修、保潔、換房等服務。 

這種資産託管的形式可以讓房企借助運營商的品牌和運營經驗，在短時間內快速開拓市場、保障收益。但是，運營業務移交給運營商，即運營和盈利均要依賴於運營商，這樣對於房企自身的長租公寓運營能力和精細化管理水準的培養無益。

長租公寓前期投入較大，而較短的租期導致每年的裝配成本攤銷過多，運營成本過高。往往最初幾年很難盈利。為幫助企業解決資金問題，2017年8月15日發改委發佈 《關於在企業債券領域進一步防範風險加強監管和服務實體經濟有關工作的通知》 ，表明相關部門可以積極組織符合條件的企業發行債券專門用於發展住房租賃業務。由此，住房租賃專項債券開始登入房企融資的舞臺。

2017年12月28日，龍湖集團獲得上海證券交易所預審核通過，總規模50億元，募集資金將主要用於在上海、成都等一二線城市的長租公寓項目建設。2018年3月21日，龍湖發行第一期30億元，五年期的住房租賃專項公募債券，票面利率5.6%，這也是全國首單住房租賃專項債券的成功發行。

在龍湖成功發行住房租賃專項債券的鼓勵和政策綠燈的引導下，住房租賃融資的市場被迅速激活，房企對住房租賃專項債券産生了非常大的熱情。據不完全統計，2018年共有17家房企發行住房租賃專項債，規模共計719億元。

然而從2018下半年開始，市場出現轉折，住房租賃專項債屢遭監管層中止或終止。

其中包括花樣年50億元的住房租賃專項公司債券宣告終止，合生創展集團擬公開發行的100億規模住房租賃專項公司債券在2018年2月提交後年內曾多次被中止發行，中城聯盟住房租賃專項公司債券在2018年12月份遭到中止，重慶新鷗鵬地産一宗20億元住房租賃專項債券發行申請在2019年3月被終止等。

市場多數聲音認為這與2018年長租公寓機構頻頻爆雷有一定關係。在2018年，杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業、北京愛佳心儀等多家長租公寓資金鏈斷裂，出現爆倉或跑路現象，引起監管警惕。另外，在2018年房企整體融資困難的大背景下，有部分房企意圖通過發行此類債券，挪用資金為開發業務輸血，很多並沒有發展長租租賃的企業，也在發佈租賃融資，這也可能引起了監管的嚴格審核。 

高和資本辦公生態基金合夥人李慧忠認為，多家房企發行住宅租賃專項債受阻，不是債券本身有問題，而是資管新規的出臺對ABS融資模式帶來強烈衝擊。新規之前ABS融資模式的投資主體是銀行的資管部。新規出臺後，要求資金久期和資管久期必須匹配，使得原來的銀行資管部無法投資。簡言之，資管新規使得原先的金融産品結構發生很大的變化，原先的資金池和業務和現在的資産端無法匹配，使得現在市場的錢不能有效的對接到底層的資産端。

對此，李慧忠建議，此時企業的核心應是找長錢。建議房企融資可以考慮兩個方向：一種是私募資金。像四大AMC（資産管理公司）平臺等。另一種是找保險資金，保險資金久期足夠長，且沒有錯配的需求。

談到房企發佈住房租賃專項債頻頻受阻，會對整個住房租賃市場有何影響時，李慧忠分析道，住房租賃專項債發行不順利，為未來推出標準版專項REITs提供必要，之所以要緊迫推出標準REITs，就是因為暫行規定沒有辦法適合這個住宅産業的發展需求。簡而言之，在ABS市場拿不到錢房企，只能去找長租公寓的標準版REITs，如果標準版REITs依然不開放，會把房企推向選擇信託或者私募基金等高成本資金。這樣會變相把房企租賃住房業務的利潤攤薄，房企可能會選擇提高租金。進而也會傳遞到整個租賃市場，拉高市場的租金水準。

在3月31日，國務院發展研究中心證券化REITs課題組秘書長王步芳公開表示，公募REITs首批試點産品將推出，底層資産方面，長租公寓為選項之一。一家央企係地産公司人士表示，北京等城市拍地大部分會有自持，未來房企的自持率會越來越高，這種情況下對土地資産的運營價值也會提升，因此REITs也理所當然的成為未來房企融資的一種新模式。通過REITs的方式，房企也能夠進一步實現輕資産化，提高ROA(資産收益率)。 

住房租賃專項債券能大大緩解進軍住房租賃領域房企的資金壓力，也推動了長租公寓的快速發展。雖審查嚴格，但是在國家大力推動住房租賃市場發展、積極建立房地産長效機制的大背景下，住房租賃市場仍處於“政策紅利期”。公募REITs的推出在即也將大大緩解房企的資金壓力。又隨著城市流動人口的增加和房價高居不下，專家預測，隨著政策利好、運營機構能力提升、流動人口增加以及年輕人居住觀念改變，未來10年將是住房租賃市場快速發展的階段，長租公寓未來有廣闊的發展前景。

圖片來源：攝圖網