近期，不少想換房的業主都在揣度2019年市場究竟會怎樣。為此，記者採訪了合富置業、中原地産兩位資深人士，以及兩位正在入市中糾結的業主和買家代表。廣州中原項目部總經理黃韜表示，2018年二手房成交較弱，業主要降價15%——20%才獲得成交，預計今年上半年會持續，下半年有機會改善。不過從成交量的預測來看，黃韜認為，因為“剛需”購買力仍在，目前的膠著和觀望狀態到明年或許會部分結束，“剛需”買家會入市。合富研究院高級分析師梁燕明則認為，“讓價”已成市場主流，價格調整壓力在業主一方，她建議“賣一買一”的業主應儘快在價格上進行調整，應在確保有支付能力的前提下才進行換房。

2018年二手成交超10萬套

日前，廣州中原研究發展部發佈的年度監測報告顯示，2018年廣州市存量房交易登記數為102199宗（1-11月來源房管局，12月為廣州中原研究發展部監測），2018年二手住宅網簽均價為25350元/㎡。

從走勢來看，2018年整體成交呈現先揚後抑的趨勢。1——5月（春節月除外），廣州基本維持穩步上揚。而進入下半年後，二手住宅客戶入市積極性減低。

分析認為，市場上三大因素導致二手成交放緩。首先，信貸環境趨緊，置業成本增加。2018年樓市信貸環境偏緊，利率的上調，在一定程度上遏制了市場需求。其次，客戶觀望情緒升溫，入市熱情減弱。2018年置業客戶有持幣觀望心態，購買週期亦有所延長。第三，業主放盤積極性偏低，客戶可選擇盤源少。

兩房需求激增顯示市場回歸“剛需”

從成交數據不難發現，18-25歲、25-30歲的客戶成交佔比分別為9.0%、28.2%，同比凈增2.2%、3.9%。該部分客戶以首次置業需求居多。另外，從不同戶型成交佔比來看，兩房戶型成交活躍度有明顯提升，2018年成交佔比為46.1%，同比上漲4.5%。

廣州中原研究發展部認為，現購房客主要為剛需客戶。該部分客戶面臨迫切的結婚生子、購房自住、置換等現實需求，遇到合適房源及價格才會出手購買。

與此同時，隨著中心區房價的高企，而週邊區價格相對低窪，疊加交通便利度的提高，越來越多的客戶由天河、海珠等區域轉移至番禺、增城、花都等區域。數據顯示，近年來中心區二手住宅成交量佔比逐年下滑，2016-2018年中心五區成交佔比分為56.1%、52.2%、44.4%。而週邊區則因交通便利度逐年提高，而且價格低窪加上房源相對較新，成交持續撐市，佔比逐年增大，2018年週邊四區成交佔比為55.6%，同比凈增3.4%。

區域分析：番禺成交第一

二手住宅成交表現最搶眼的依然是番禺區，共成交14496宗，已連續4年成功奪魁。二手住宅網簽均價為24290元/㎡；套均總價為246萬元/套。2018年，主打“大社區+剛需”的鐘村板塊需求相對穩定，其中代表樓盤為祈福新村，其成交均價僅為28298元/㎡，受不少剛需客戶所青睞。

值得關注的一點是，今年亞運城板塊表現相對“堅挺”，業主心態依舊強硬，議價、讓利空間幅度較小，但二手成交仍然保持活躍。

2018年，芳村二手成交向好，成交佔比上揚。數據顯示，2018年1-4季度成交佔比分別為25.1%、25.4%、26.1%、28.5%，第四季度較第一季度佔比凈增3.4%。廣州中原研究發展部認為，荔灣區規劃、發展重心位於芳村片區，未來樓市潛力巨大。

至於天河，則穩坐廣州樓價“天花板”的位置，2018年二手網簽均價為43889元/㎡，成交排名從第六位上升至第五位。2018年天河區陽光家緣仲介網簽量為7280宗，網簽均價為43889元/㎡，排全市第一。

今年熱點：主力成交區域仍在老城區

中原地産黃韜表示，2019年廣州市二手房成交主力區域仍以老城區為主，如天河、荔灣、越秀、海珠等區域，增城、南沙、花都、從化等區域還是以一手房市場為主。即使在增城、南沙等區域近年陸續有不少樓盤交付，由於購房者絕大部分以自住為主，因此投放到二手房市場的盤源並不多。

從成交價格來看，市中心改善型置業者一般選擇600萬元以內的房屋進行置換，“上車族”置業預算約在300萬元左右。對於業主非常關心的價格走向問題，黃韜明言，2018年不少業主需要下調15%——20%才獲得成交，預計2019年上半年這個減價的趨勢仍會持續，2019年春節後是傳統的“小陽春”行情，放盤已久且需要換房的業主應抓住這個機會儘快成交。到下半年，二手房市場會有所起色，因為觀望與膠著的市場情緒會有所變化，“剛需”買家在等待多時後或許會適時入市。

據合富大數據統計，預計2019年廣州二手樓市的成交主力仍以“剛需”買家為主，因此，中小戶型物業仍將是二手樓市的成交主力，而兩房、三房單位還是會佔據較高的成交佔比。

給買家、業主的建議：買家佔據C位

合富研究院高級分析師梁燕明表示，目前的市場總體上是對買家有利的，儘管業主給予的“讓價”幅度未必能達到買家的心理預期值，但市場上可提供給買家選擇的房源較為充裕，有置業需求的買家不妨多看幾套房源，嘗試與業主傾價，選到價格合適、符合自己需求房源的機會也會大一些。此外，鋻於2019年年底仍會有新地鐵線路開通，交通出行條件的改善會對沿線區域樓市有所帶動，建議買家可留意近兩年新開地鐵線路途經區域的房源。

對業主來説，目前出售意願不高的業主，往往會選擇以租待售，等到價格合適的時候再將物業放售，而目前在市場上出售物業意願較高的業主，往往都是“賣一買一”型的置換型人士，出售舊居往往都是為了籌集換房資金。如果是必須出售舊居才有足夠的資金換房的人士，建議還是在價格上作出合理的讓步，否則，有可能因舊居遲遲未能售出而影響到換房的計劃。