中國網地産 莫莫/文

12月11日晚間，順豐控股公告稱，“華泰佳越-順豐産業園一期第1號資産支援專項計劃”已正式成立。該資産支援計劃實際收到的認購資金為18.46億元。同時，這也是國內首單物流地産儲架類REITs成功發行。

公告披露指出，其中優先級資産支援證券的募集總規模為人民幣11.20億元，權益級資産支援證券的募集總規模為人民幣7.26億元，均已分別達到各級資産支援證券的目標募集規模。

據今年8月順豐控股公告稱，該專項計劃擬申請的儲架規模為50億元，首期發行的總規模不超過20億元。將由深圳順豐泰森控股以自有資金認購部分權益級證券，認購份額預計不超過總規模的20%。

此外，據媒體報道本次發行類REITs的底層資産為順豐旗下上海青浦産業園和無錫電商産業園，兩處入池産業園的資産品質上佳，其中上海青浦産業園地處虹橋機場物流産業集群區，是各大物流公司全國總部聚集地；無錫電商産業園地處無錫碩放機場物流産業集群區，以“空港物流城”品牌為核心，産業聚集度非常高。

本次發行類REITs以上述兩處産業園資産的剩餘土地使用年限為發行期限，最長可延展運作44年；並設計了完善的稅務籌劃機制和延展運作機制，真正實現了資産的表外運營，投資者可在産品存續期間持續獲得物業運營和物業資産增值帶來的收益。

這種産品設計形式也對兩處産業園資産的運營收入/支出的監管、資産運營管理、開放退出安排、物業資産的處置提出了更高的要求，更加考驗計劃管理人的主動管理能力。

CBRE早前發佈的《全球優質物流地産租金報告》顯示，中國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平方米，每人平均面積不到0.015平方米，而美國高標準物流設施總存量約為3.7億平方米，折合每人平均面積達1.17平方米，以每人平均面積計算，國內的高標準物流設施還有近80倍的增長空間。

此外報告還顯示，2018年第三季度，高標倉儲迎來16.53萬平米的新交付面積，結束連續五個季度無新增供應的歷史。新增項目交付即實現滿租，大型第三方物流和冷鏈物流企業為主力租戶。

CBRE的報告還指出，一線城市新增供應的集中放量也使前期受到抑制的倉儲需求得到釋放。隨著電商自建倉庫的逐步交付使用，其退租後搬遷或整合至自建倉的現象日趨增多，對一些物流需求不活躍城市的高標倉庫市場帶來壓力。

《中國物流地産行業發展模式與投資前景分析報告》指出，中國目前大約為5.5億平方米的倉儲物流面積，但其中現代化物流設施僅為1.1億平方米，每人平均倉儲面積也僅為美國的1/13，約為0.41平方米，與美國每人平均的5.41平方米相差巨大。此外，我國主要城市非自用中高標準物流設施存量累計僅約2600萬平米，每人平均面積不到0.015平米，而美國高標準物流設施總存量約為3.7億平米，折合每人平均面積達1.17平米。

我國優質物流設施60%位於一線城市，隨著電商和第三方物流業務向二三線城市密集滲透，未來優質現代物流倉儲增長空間巨大。現代物流設施僅佔了總需求的20%，市場較為零碎，面對當前倉儲物流市場的不斷發展擴張，當前國內物流倉儲資源的供應量還遠遠不夠，未來尚有巨大的發展空間。

業內分析認為，從投資回報上看，北京、上海、廣州等一線城市物流設施投資凈回報率6-8%，高於商業地産的4-5%，住宅地産的2-3%。而且商業地産由於標準化低，證券化難度更大，物流地産更受到海外基金和長期投資者的青睞。另一方面，隨著核心城市中心不斷外擴，一些早期低價獲取倉儲用地由於土地用途變更，地價可能出現爆炸式增長，也能給相關企業帶來豐厚收益。