作為地産老大哥，萬科的一舉一動都被人放大解讀。10月25日，剛喊完活下去的萬科發佈了2018年三季報，又引發新一輪熱議。而在此之前，各種關於萬科“活下去”的陽謀和陰謀論，充斥著網路，讓人無所適從。

此次三季報的發佈，又引發新一輪熱議。主流觀點無外乎萬科説活下去是假，或者萬科的確處於困境等相反的觀點。中國網地産查閱三季報發現，萬科房地産銷售增速回落，喊活下去是為了活得更好。

透過三季報看活下去

萬科高喊活下去，並非毫無來由。三季報顯示，萬科1-9月份實現營業收入1760.22億元，同比增長50.32%；實現凈利潤139.85億元，同比增長26.09%；實現歸屬於上市公司股東凈利潤48.6億元，同比增長28.3%。房地産業務實現結算面積579.2萬平方米，貢獻營業收入669.3億元，同比分別增長51.2%和49.7%。

儘管萬科營收增速超預期，但華泰證券認為，萬科凈利潤率壓縮，受市場調整帶來的存貨跌價準備和財務費用率上升的影響，隱含業績確定性略有下降。

三季報顯示，萬科歸母凈利潤同比增長26%，略慢于收入的增速50%。已售未結資源達3849萬平方米和5524億元，較年初分別增長30%和33%，同樣慢于收入增速。整體來看，由於減值計提影響凈利潤19.6億元，使得凈利潤率低於預期，當前快速結算的可持續性略有下降。

經營性現金流前三季度為凈流出，達257.3億元，用經營性活動現金流入/銷售金額模擬回款率，三季報為68.9%，較半年報64.9%有所改善。萬科毛利潤率為34.8%，較年初和去年同期分別提升0.3個百分點和3.1個百分點。

三季報顯示，萬科凈負債率從年初8.8%大幅提升至51.2%。華泰證券認為，主要原因在於公司貨幣資金下降，同時，三季度公司經營性現金流惡化，為凈流出。

事實上，貨幣資金的下降源於萬科的瘋狂拿地與並購。三季報顯示，2018年，萬科三季度新增加63個項目，總建築面積約1,549.9萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約862.7萬平方米。1-9月，累計新增177個項目，總建築面積約3,582.5萬平方米，按萬科權益計算的規劃建築面積約1,939.9萬平方米；按投資金額計算，其中83.6%位於一二線城市。

值得注意的是，10月29日，根據披露的消息顯示，萬科擬發行2018年第八期超短期融資，該發行註冊金額80億元，本期發行金額10億元。發行期間為180天。公告顯示，此次超短期融資券，募集資金計劃用於補充流動資金，償還到期債務，包括銀行保理融資、銀行貸款及債券等。

房地産銷售增速回落

業界對萬科詬病的便是，一邊喊著活下去，一邊拿地，擁有超過幾家房企拿地總和的土地儲備，還手握大把現金。有媒體報道稱，按照權益金額計算，萬科三季度合計拿地金額接近500億元，達到458.7億元，相當於恒大+碧桂園+保利+融創四大龍頭房企拿地金額總和。

三季報顯示，截至9月底，萬科持有貨幣資金1327.7億元，短期借款和一年內到期有息總負債865.9億元，公司存貨賬面價值為7078.93億元，創歷史新高。

歷史唯物主義的存在，是有道理的。看一個事物是退步還是進步了，不是拿今天跟今天比，也不是拿今天跟明天比，而是拿昨天跟今天比。

三季度報顯示，萬科房地産業務第三季度實現銷售面積866.7萬平方米，銷售金額人民幣1268.9億元，同比分別增長9.0%和6.7%。今年1到9月，萬科累計實現銷售面積2902.1萬平方米，銷售金額人民幣4315.5億元，同比均增長8.9%。

而根據相關數據顯示，2017年第三季度萬科房地産業務實現銷售面積795.5萬平方米，銷售金額人民幣1,189.2億元，同比分別增長36.5%和63.3%。1-9月，本集團累計實現銷售面積2,664.5萬平方米，銷售金額人民幣3,961.0億元，同比分別增長33.8%和50.7%。

兩年的數據對比顯示，從去年平均兩位數，甚至高達63.3%的增幅，到今年只剩下個位數的房地産銷售增速，增速的回落是萬科當前最為明顯的業務問題。

業內認為，這並不是萬科一家的問題。因為，在房地産調控持續加碼之下，諸多一二線熱點城市調控不放鬆，居民購房熱情銳減，樓盤降價促銷推動銷售，再加上10月29日，新華社發文稱調控決不會放鬆，諸多信號的釋放，意味著：房地産的高增速時代，真的已經過去了。

收斂聚焦發力三大業務

在此邏輯上，再來思考為何萬科高喊活下去，萬科為何焦慮，這也就不奇怪了。因為，所謂“活下去”，針對“地産老大哥”萬科而言，是為了活得更長久，活得更好，活得更幸福。

萬科如何活下去呢？地産專欄作者朱文策認為，若依照現金流第一的標準，結合鬱亮的發言，萬科在未來會進行業務線的收縮：1、階段性回歸房地産開發主業。2、階段性減掉一些新業務。“聚焦、收斂”的策略下，萬科的業務線將出現階段性調整。

拋開房地産開發主業之外，住房租賃和物流服務成為萬科的發力重點。三季報顯示，截至9月底，萬科的租賃住宅業務累計開業項目超150個；今年8月，萬科發行了2018年第一期住房租賃專項公司債，利率為4.05%。

除了租賃業務外，物流倉儲業務也被萬科當作新機遇。三季報顯示，萬科物流倉儲服務業務新獲取項目19個，總建築面積（指可租賃物業的建築面積）約157.2萬平方米。截至9月底，物流倉儲服務業務總建築面積約783萬平方米，較半年報的總建築面積626萬平方米環比增加了25.1%。

其中尤為值得注意的是，今年7月，萬科將太古實業旗下的太古冷鏈物流資産包（上海、廣州、南京、成都、廈門、廊坊、寧波在內的7座冷庫）收入囊中。據媒體梳理報道，前9個月，萬科新增物流地産項目49個，合計需支付權益價款80.06億元。

實際上，經過三年多的跑馬圈地，萬科物流已經進入全國36個全國主要城市，擁有110個運營及在建項目，在建及運營面積730萬平方米，服務客戶700余家。

業內認為，誘人的産業前景、電商的迅猛發展和新零售崛起、高端製造業提升物流外包比例，成為萬科發力物流地産的三大誘因。

除此之外，存量資産改造也被萬科寄予厚望。據相關資料顯示，萬科北方區域在存量資産改造上的投資達到了200億元，其中北京市場佔據了75%，涉及項目約16-17個。而在未來的三年，北京萬科每年還將投資100億元在存量資産的改造上，希望達到400至500億存量項目的規模。近年來，萬科已收購了十里堡西單商場、望京國際商業中心及通州萬科大都會濱江等項目。

命運的車輪駛至今天，“地産老大哥”萬科活不活得下去，之所以牽動人心，是因為它是標桿企業的樣本，更是眾多房企的風向標。有一點毋庸置疑，隨著高增速時代的逝去，在調控決不放鬆的當下，無論是龍頭房企還是其他中小房企，未來將是一場絕處逢生戰，意味著更加殘酷的優勝劣汰、適者生存、和大浪淘沙。誰能勝出，留待時間來論證。